房地产开发项目中一个重要的环节就是可行性研究因为房地产开发是

[XX市某房地产开发项目的可行性研究]一、项目背景1 、项目名称：东湖路人行居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规...+阅读

房地产开发项目中一个重要的环节就是可行性研究因为房地产开发是

可行性研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。而将可行性研究的成果编制成报告，即是可行性研究报告。作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：

（1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；

（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；

（3）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；

（4）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；

（5）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；

（6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；

（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；（

（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。

房地产开发项目可行性研究报告怎么写

第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审...

我国房地产可行性特殊性分析

一、我国房地产可行性研究现状房地产业是投资大，风险高，回报显著的行业，是建设部重点管理的行业之一。20世纪90年代以来，房地产业逐步成为了我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速健康发展。但是，也存在着大量房地产项目不作市场调查，不作项目可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。房地产开发项目可行性研究是我国建设项目经济评价的一项重要内容。

1994年建设部标准定额研究所与建设部房地产司根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》的要求，组织十余名专家成立课题组，开展《房地产开发项目经济评价方法》的研究，经过几年的努力，于2000年完成了编制工作。2000年9月建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》，该方法是指导我国房地产开发项目可行性研究工作的主要文献。

二、我国房地产可行性研究存在的问题分析

1、可行性研究过程不规范由于房地产可行性研究报告是政府有关部门审批开发项目的重要依据，也是房地产开发企业筹集资金和向银行贷款的重要依据，因而一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。

这就使得房地产开发项目可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。

2、忽视定性分析工作房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。究其原因有两个：第一是定量分析容易掌握，定量分析的程序及计算软件的普及，已使定量分析成为非常轻松的工作；第二是定性分析要求对房地产开发项目进行具体分析，除了进行项目本身的基础设施环境分析外，还要进行国家政治因素、政策法规及税费因素和经济因素分析，难度相对较大。

3、财务评价方法及指标参数不够合理和科学房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目决策的重要手段。目前我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据《房地产开发项目经济评价方法》一书编制的，而建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》很大程度上是在《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）一书的指导下编制的，虽然评价方法上更贴近房地产经济评价的实际，但还是没有建立起以市场经济为指导的评价方法与参数体系。

另外，《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）发布时间为1993年4月，距今己经有14年的时间，这14年当中，我国经济发生了巨大的变化，特别是房地产业，从1993年以后发生了很大的变化，1998年，取消福利分房，房地产业的发展更是突飞猛进。在这种情况下，《建设项目经济评价方法与参数》与实际情况出现了一些不适应。如基本报表与辅助报表的设计不符合房地产投资项目财务评价的要求。

众所周知，财务评价中，行业基准收益率有非常重要的参考价值，是评判项目是否可行的一个重要依据，但《建设项目经济评价方法与参数》中没有房地产行业的基准收益率，因此给房地产财务评价带来不便，同时也降低了该参数的实用性。

三、可行性研究的改进对策

1、提高人员素质，建立投资责任追究制度要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。

从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外，可行性研究人员还应具有职业道德，保持中立态度，不以决策者意志为转移。所以，应出台相关的措施，建立投资责任追究制度。工程咨询部门和单位应有相应的责任约束，对不遵守职业道德的，要依法追究有关责任人和单位的法律责任。

2、加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提，分析房地产投资环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免环境威胁。

一般来讲，对具体某个投资者而言，投资环境是无法改变也是不可控制的。尤其在投资前期，充分了解和把握投资环境，对于制定正确的房地产投资方案，做出正确的房地产投资决策意义重大。因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，定量分析与定性分析并重。

3、健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库由于房地产开发项目具有很强的区域性，不同城市的房地产开发项目衡量项目可行性的标准不同。

并且由于衡量的方法的误差，也会影响到可行性研究的准确程度，所以在对房地产开发项目进行可行性分析的时候应该注意到这些问题。尽快根据各个城市近十年的资料，建立健全房地产财务评价指标参数标准。在可行性研究工作中，信息的获取与筛选是至关重要的工作。信息的缺失与误差，可能给可行性分析带来巨大的误差，有时会是灾难性的后果。

研究人员应当加强对信息的收集、整理工作，...

给银行的房地产项目可行性分析怎么写

项目背景 A州农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。

该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。项目概况该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 A市说明 A位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27%。

市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 A市住宅市场分析 02年以前A市住宅市场分析在这之前，A市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。

究其原因不外乎以下几点 ①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 ②整个A市的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。 ③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。 ④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使A州房地产更上一个台阶。 09年以来A市住宅市场分析 09年是A州房价飞涨的一年。08年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。 ①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，09年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。 ②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。 ③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。

同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。 ④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。 A州新区住宅市场具体分析 A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨14.8%。