举例说明在资产评估中如何正确选择和使用评估方法三千字哦！

[如何正确理解和使用资产评估报告]当前，混合所有制改革已经拉开了大幕。2013年度，共有134家央企进行了资产重组。而在108份并购重组资产评估报告中，以评估值作为定价参考的为77份，占比71.30%。可见，资产评估已成为...+阅读

举例说明在资产评估中如何正确选择和使用评估方法三千字哦！

路线价法在房地产评估中的应用

一、路线价法的含义和理论依据

（一）路线价法的含义

路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。

（二）路线价法的理论依据

1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。

2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。

二、路线价法的计算公式

宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度

三、路线价估价法的适用范围

适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

四、路线价估价法的程序

（一）路线价区段划分

1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段。

2.路线价区段一般为带状地段。

3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。

4.对同一路线价地段取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。

（二）标准宗地的确定

1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离

2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积

（三）路线价的评估

方法一：市场法等基本评估方法，各国通用

方法二：评分方式

（四）深度百分率表的制作

深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。

（五）计算宗地价值

依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。

路线价法的应用举例

[ 例 5 — 12] 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。

提示：1.这里的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格

2.这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样。

3.使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。不过我们考试大家注意理解下面的公式就可以了。

宗地总价=标准深度下每单位宽度的路线价*累计深度百分率*临街宽度

A=2000元/（标准宽）英尺.标准深度* 0.4 * 10=8 000（元）

B=2000元/（标准宽）英尺.标准深度* 0.7 * 10=14 000（元）

C=2000元/（标准宽）英尺.标准深度* 0.9 * 20=36 000（元）

D=2000元/（标准宽）英尺.标准深度* 1.0 * 20=40 000（元）

E=2000元/（标准宽）英尺.标准深度*（ 1.0+0.09 ）* 30=65 400（元）

如何评估房产？

评估方法

成本法

(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。