1：物业管理的市场化特征

[关于我市客运市场管理情况的调研报告]为维护我市客运市场的稳定有序发展，为市民出行提供安全便利的交通运输，近日，市政协社会法制委员会组织部分委员先后来到市交通局、市城乡建设局、中达运输公司和公交公司，通过调...+阅读

1、市场化特征

(1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变

(2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应

(3)物业管理活动应当遵循市场原则

(4)非市场性的房屋管理不属于物业管理

2、前提条件：业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。

3、地位作用

（一）实施物业管理有利促进经济增长

（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

（三）实施物业管理有利于增加就业

（四）实施物业管理有利于维护社区稳定

（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

4、我国物业管理制度的历史沿革

从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。

6、特点

20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。

7、指导思想

一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；

二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；

三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

8、个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。

《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：

(1)确定了物业管理活动的主管部门；

(2)确定了物业管理工作的基本内容；

(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式；

(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；

(5)明确了管理委员会的权利与义务；

(6)明确了物业管理企业的权利与义务；

(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；

(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；

(9)针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施

9、颁布后的特点

2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。《条例》颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。这——阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

10、法律责任特点

（一）尊重和维护业主的财产权利

（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动

（四）妥善处理政府和市场的关系