如何加强小区维修管理

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如何加强小区维修管理

随着当前经济的快速发展和收入水平的不断提高，人们已不再仅仅满足于“有房住”，而是要住着舒适、住着方便、住着安全。物业管理的目的就是服务千家万户，满足多层次需求，让广大老百姓满意。目前，我区物业管理呈现前所未有的发展速度，我们做了大量的工作，取得了一定的成绩。一是规范维修资金管理。做到了个人住房维修资金建帐到户，遵循“业主所有，专户存储，政府监管，规范使用”的原则，规范专项维修资金的归集、管理和使用。二是实行前期物业管理招投标。自2006年我们实行前期物业管理招投标管理，规范开发企业前期物业管理工作，通过前期物业招投标，大大减少企业与企业之间的矛盾，体现了公开、公平、公正的原则，较好地解决了开发商、物业服务企业和业主之间长期存在的推诿扯皮现象。三是大力整治小区环境卫生，积极创建省、市、区级文明小区。结合我市创建文明城市的大好机遇，我们按照上级的指示精神和要求，积极组织各小区争创市级文明小区和物业示范小区。在2010年西安市物业管理暨表彰大会上长安区住房保障和房屋管理局被评为全市物业管理先进单位，金阳物业管理有限公司管辖的融发心园小区被评为市级文明小区。取得成绩的同时，也存在不少问题，如：发育迟缓、配套设施不到位、服务质量不高。问题突出表现在：一是物业服务企业不规范，管理水平低，服务质量较差；二是水、电垄断经营行业服务不到位，导致物业服务企业强行断水、断电引发同业主的纠纷较多；三是业主委员会组建不规范并缺乏有效的监督机制；四是开发企业遗留问题较多等。针对这些问题，我们认为应从以下几个方面着手改进：

一、增强物业管理服务意识，规范物业服务经营行为物业服务企业首先要摆正服务业主的位子，切实转变“管理者”的角色，强化服务意识，尊重、关爱、善待业主。在任何情况下，都不以强势面貌出现，不搞纠纷，不搞对立，尽可能把矛盾化解在萌芽状态；二是要加强物业管理队伍建设，全面提高从业人员整体素质和诚信意识，规范从业人员行为，这也是减少矛盾和纠纷的重要方面；三是强化对物业管理行为的监督，加强对物业管理从业人员的培训，与西安市房屋管理局培训中心联合，继续对我区物业管理从业人员进行培训，确保从业人员达到百分之百持证上岗。作为物业行政主管部门，要严格按照《物业管理条例》的要求，切实履行职责。一是要持续深入开展对《物权法》和《陕西省物业管理条例》的宣传；二是要加大整顿和规范物业管理市场秩序，加强企业资质管理；三是要引导物业服务企业创市优、创省优、创国优，培养物业管理示范项目，提高物业管理水平；四是要协调好物业管理与小区建设的关系，共同为构建和谐小区发挥应有的作用。

二、着力解决开发建设前期遗留问题开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划、设计和施工标准要求，对住宅小区设施进行完善，土地、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。开发建设售卖遗留问题、业主相邻关系处理不当等一直是引发物业管理矛盾纠纷的主要问题，物权法为其有效解决提供了法律途径，为物业管理活动中的各方主体权利、义务和责任确定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业服务企业之间因产权不清造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业服务企业。

三、依法组建业主大会和业主委员会，建立有效的监督机制业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关，在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区居委会的力量，充分发挥社区居委会的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主进入业委会，通过我局指导程序，街办具体实施，组织召开首届业主大会，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训，要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系，将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主搞好自律，建立业主委员会定期接待制度，帮助、指导业主委员会做好投诉。第四，要规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件及陕西省西安市物业管理条例，结合我区实际，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础...