探析投资性房地产所得税申报规定

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总局制定了新的所得税申报表，并下发了相应的申报填写说明。新的申报表与企业的会计衔接更加紧密，方便了纳税人的填写，得到了广大企业人员的肯定。但是由于企业会计规定日益复杂，新的所得税申报规定中也存在一些不足。如在按照公允价值计量的投资性房地产业务申报中，新的申报规定就存在明显不足。

一、投资性房地产业务的主要会计规定

投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或资产增值而持有的土地、房屋建筑物等。投资性房地产主要包括：①为长期资本增值而持有的土地；②企业拥有并在或准备在经营租赁下租出的建筑物。投资性房地产业务分为成本模式计量和公允价值计量两种核算模式。只有在有确凿证据（即投资性房地产所在地有活跃的交易市场并能从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息）表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，否则都应采取成本模式计量。采取成本模式计量的投资性房地产的会计处理与传统的固定资产处理业务基本相同，税收与会计差异较少。按照公允价值计量的投资性房地产业务由于会计处理比较特殊，带来了比较大的财务会计差异，主要表现为：

1、按照公允价值计量的投资性房地产的初始计量环节：

对于企业外购或自建的投资性房地产，其初始计量成本应按照取得或自建的成本来确认，这与税收规定一致。

对于将作为存货管理或自用房地产转为投资性房地产的，则按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，而这时则出现税收与会计差异，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分，税收上不应确认为损益，并应进行纳税调减，而按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入的所有者权益部分，由于对于会计当期损益和应税所得都不产生影响，税收和会计不存在差异。

2、按照公允价值计量的投资性房地产的后续计量环节：

会计对投资性房地产不计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除，应进行纳税调减。

3、按照公允价值计量的投资性房地产的处置环节：

会计上按照实际收到的金额确认其他业务收入，按照该投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，同时将累计公允价值变动金额和原转换日计入的所有者权益部分转入其他业务收入。

税收上则按照实际收到的金额确认其他业务收入，按照该投资性房地产的计税基础（按照公允价值计量的投资性房地产的计税基础和企业账面余额一般不一致）确认其他业务成本，对企业会计将累计公允价值变动金额和原转换日计入的所有者权益部分转入的其他业务收入税收上不予确认，应予以调整。所以处置环节也存在较多的税收会计差异需要调整。

二、按照公允价值计量的投资性房地产业务的所得税申报规定

在总局新的申报表中，涉及按照公允价值计量的投资性房地产业务的共三张表，即附表三（纳税调整表）第10行公允价值变动净收益，第43行固定资产折旧或第46行无形资产摊销，附表七（以公允价值计量资产纳税调整表），附表九（资产纳税折旧摊销纳税调整表）。