后奥运时代，中国楼市又一拐点再现

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8月24日，为期16天的北京奥运会圆满的闭幕，让我们所有都感慨：我们生活在最棒的中国！曾经，奥运的概念也为京城房价的狂热立下汉马功劳，很多项目因此而赚的钵满盆满，但同时我们却遭遇了有史以来最垃圾的股市和最暧昧的楼市，随着奥运会的帷幕落下，后奥运时代到来，对中国如履薄冰的楼市是危机，还是转机？是开发商的理性回归还是消费者的理性回归？我们又该如何在市场调整期制订正确营销策略？楼市将何去何从已经成为业界关注的焦点。

后奥运时代论

后奥运，这三个字，从客观名词来说是存在的，因为奥运结束了，奥运以后的楼市就是后奥运楼市。这是从字面上的理解，但是从实际的含义上来说，这只是一个伪命题，后奥运时代更多是时间上客观描述而已，奥运对于我们的经济生活，事实上没有想象的影响这么大。举办奥运会，我们更多的考虑是对中国形象的推广，但是对于经济促进，尤其包括房地产在内，看起来与奥运相关的市场影响，实际上很大程度是控制性的，不是去快马加鞭，而是勒紧缰绳，不让它跑的太快。

奥运对这个行业只是阶段性的，就是个活动，奥运对房地产影响，对行业的影响并没有多么的大，我们可以看到，现在无论调整也好，还是阶段性出现成交量下滑也好，实际奥运前就开始了。这也是0

6、07年过快上涨，价格导致了对需求的抑制，奥运对房地产好的契机就是对城市基础设施的投资，至少和奥运相关的周边房地产项目是获得了收益，像奥运村的销售情况还是非常好的，不仅仅是位置问题，还有新产品与新科技的融入，本生附加值比较高。

我认为现在这个时代，或者这个时期，跟奥运无关，跟0

6、07年各个城市表现出的房价快速拉升有一定关系，或者更直接的说是0

6、07年房价快速拉升之后的缓势时期，就是平缓期。大家都认为是这个时期是楼市一个冬天，我认为这个冬天是假的冬天，大家冷的是冷在心里面，现在房价上下波动很正常，但是成交量萎缩是不正常的事情，面对这个不正常的事情原因是什么？首先房屋卖给谁？卖给人，所以我们就不能不去思考人的问题，人这个动物有点奇怪，说起话来很绝对，做起事来很相对。现在稍微回调了一点，价格低一点，消化量少一点，哎呀日子不好过，如果要说中国房地产日子真不好过，我相信奥运会就不可能这么成功。所以我们做起事又是相对性的，如果有人告诉我，你吃点药就可以涨到两米，我现在一米八，我还会涨到两米，这是正常想法。

理性回归论

后奥运楼市也是宏观经济的影响，现在房地产行业的调整应该是全社会经济的调整，后奥运以后的危机也好，或者说调整也好，不仅仅是房地产行业，我想很多行业都面临着这些问题。

后奥运时代不只是开发商理性的回归，实际在这一轮调整过程中，其实最大是消费者理性回归，为什么成交量从今年

一、二月份陆续有着比较低迷状态，主要是经过0

6、07年快速上涨，从消费者来说，一个从消费心理来说更趋于成熟，本生就有心理回归，这是正常的。无论房地产行业还是其他行业，作为一个行业来说，经过一个快速的发展阶段后，必然会存在着回调或者理性。在快速上涨过程中，不仅仅是开发商，相关的行业也好，包括消费者都会失去理性。七十从06年这一轮快速上涨不能归咎于是开发商的问题，消费者恐慌性的购买是起着推波助澜的作用。在这阶段，大家都去理性的分析，有两个方面，一个是开发商从理性的方面，要更理性的去分析你的客户到底需要是什么样的产品，当你真正了解你的客户后，你才能够为他去打造他真正需求的产品。

因为房地产作为居住的产品，更多是生活的方式，第三点开发商应该理性回归的一点是要分析你的客户是真正需要什么服务，你如何提供更好的服务，这是开发商要做的。当然经过今年的成交量下降，大多数开发商在这个阶段正在做这样的工作。第二点，从消费者角度来看，经过07年快速上涨后，大家也趋于理性，你需要回归理性，最主要是你要分析你现实需求是什么，你第一位的需求是什么，然后排序，这作为你购买房地产最基本的条件。

行业竞争的最终结果，包括行业的发展，最终是需要回归到理性，只有大家都到了理性阶段后，我们行业的发展才能走到正常发展阶段和趋势。IT行业可能是房地产行业很好的参照，曾经也辉煌过，也经历过冬天，现在走到了良性发展。我希望房地产也一样，作为后来新生的行业来说，需要经历波动也好，磨砺也好，作为商品来说，最终会走到良性发展的轨道上来。

我觉得奥运只是阶段性的活动，并不对我们房地产行业有绝对的影响，奥运理性的回归本来就是行业的常态。

营销策略

在奥运倒计时前房子就不好卖了，我觉得奥运会在中国召开，应该是老百姓的节日，奥运经济与楼市没有任何关系的。奥运会结束了，大家感觉到一个最大不同是天气变凉了，在天气变凉过程中，会发现一些体质弱的人就感冒了，体质很坚强的穿着短袖。楼市是面临着变冷的环境，俗称冬天来了，但是冬天的时候，不同的人面对冬天，他的感受和状况是不一样的。其实说反思，最应该反思的是谁？还是开发商反思，反思这么一个问题，同样在这么寒冷的环境里，为什么你所感受到的压力或者紧迫感比别的开发商更多一些，有一些开发商可能觉得不行了，有的开发商还觉得尚可，有的开发商想尽办法也能把自己救上岸。这里面还是取决于开发商的体制，对于开发商可以归纳为三个方面因素，首先还是管理的规范与否，如果是管理规范的企业，它对抗风险能力势必要强一些。另外是战略安全，对于中小企业在扩张的过程中，或者拿地过程中，考虑的是利益前景，而没有考虑太多的风险，包括一些大型上市公司，在扩张过程中只看到美好的一面，没有看到美好前景背后的危机。在战略安排上，不同公司的想法、尺度是不一样的。

第三方面资本是决定了开发商企业是否强壮的重要因素。问到转机，能够反思的会有契机，不反思的尽管熬过这个冬天，还不知道怎么熬过去的，这很可怕，只要每个企业都在反思，在冬天过去的时候，他能够增强自己的体质，在面临更严峻的市场环境时，他能够有更好的应对措施。

楼市发展有其自身的规律，不可能只涨不跌，必定不是文物，在太多数据和事实证明下，我们不妨静下心来探索一下新路，走走小路，曲径通幽处，禅房花木深！

谢新友