以科学发展观为指导积极探寻房管所生存与发展途径

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自建国初期以来，房管所作为直管公房的管理者，依据政策规定收取法定租金，承担着维修养护任务，形成了管、收、修三位一体的运行机制。历经半个世纪的风风雨雨，从计划经济转入市场经济，从风光往昔到如今处境困难，房管所处于尴尬角色。就我市现存的3个房管所而言，尽管各自因区位优势、公房总量等差异造成彼此之间苦乐不匀，但“人口多、底子薄、负

担重”的现状极为相似，亟需解决生存危机、破解发展瓶颈等共性问题，实现房管所艰难转身。因此，研究直管公房问题，探寻房管所生存与发展途径，对于深入贯彻落实科学发展观，促进房地产业健康发展，积极构建和谐社会具有极其重要的意义。

一、直管公房的来源及其房管所光辉的历史

众所周知，解放初期，政府依法没收接管了旧社会反动资本家和地主的大量房产，其后收购，并逐年投资新建、扩建了大量房屋，供城镇居民、单位居住和使用，这些房屋划归到房管所名下，由房管所直接管理、出租和维修，同时，房管所也自建、接管了一些房屋，演变为直管公房，因此，房管所是计划经济时期特定条件下的公有制、福利性的产物。

毋庸置疑，房管所代表政府履行管理直管公房的职责，扮演了举足轻重的角色，为实现国有资产保值增值，维护城市市容、市貌、安定社会秩序和关心居民居住生活等方面发挥了不可或缺的作用，可以说在我国经济、社会、生活领域做出了大量卓有成效的贡献。

计划经济下的直管公房管理，虽然是福利型的低租金运作，但其时企业经营状况相对平稳，国家统筹统包，居民收入稳定，差距也不大，拖欠租金现象较少，加之房管所工作人员本身不多，收支状况良好，资金“造血”功能健全，人员工资福利同比尚可，工作环境也比较体面，可见，当时作为房管所的一名职工，内心是充满荣誉感和自豪感的.

二、直管公房的经营现状和房管所暴露的突出问题

随着市场经济逐步建立，1995年我国政府为推动住房商品化、货币化进程而实行城镇住房制度改革以后，各地都加快了公有住房的出售步伐，特别是近些年来，房改政策进一步深化，“应售尽售”的指导原则大大放松了售房条件，以及同期商品住房价格飞涨等因素，助推了房管所管理的直管公房逐年锐减。我市售房情况概莫能外，仅就西区房管所而言，每年保持200套左右住宅房数量递减态势，产业面积缩水不到当年一半。此外，地方政府采取不规范行为，将直管公房无偿划给承租单位作为改制成本，使本就捉襟见肘的房管所更是“雪上加霜”。在此大环境下，房管所的管理弊端日益凸显:

一是，收支严重失衡。直管公房历来延续福利性租金制度，租金标准低廉，而产业锐减导致租金收入严重滑坡，现存的住宅户相当一部分是失业、下岗、拿低保、甚至是五保户等弱势群体，租金收缴难度可想而知，非住宅房也因经营户运营状况不佳难以发挥应有效益，租金收入总量过低。与此同时，房管所还长期沿袭着事业单位管理体制，缺少独立的人事用工权，因政策性安置、照顾性接收等各种原因造成人员增长过快，管理成本过大，与之相应的社会保险、公积金等费用水涨船高，房管所负重前行，举步维艰，甚至有的房管所已经出现不能正常发放职工工资的窘境。另外，存量房质量参差不齐，维修总量继续增加，维修费用急剧攀升，维修任务愈显繁重。仅以西区房管所为例，辖区大观亭遗址保护区内还存有始建于上世纪

四、五十年代系木质砖混结构的7850平方米的平房、危旧房，每年为之支付高额的维修费。总之，以租不能养人、以租不能养房的局面愈演愈烈。

二是，一业为主、多种经营的运作模式未见成效。鉴于直管公房运营状况，各房管所依托自身资源，成立了开发、物业、中介公司，开辟辖区租赁市场管理业务，试图做大做强房管所职能。但现实是:受土地、资金、资质、人员等因素制约，开发业务难以参与市场竞争;原本属微利行业的物业公司，受大环境影响，反而负债经营;中介业务近期受房市震荡冲击，市场尚未回暖;租赁市场管理因政策性调整，局面难以展开，收费工作也难以为继。

三是，人员思想观念滞后。因体制性原因，房管所职工队伍老化，从业人员文化素质相对不高，工作技术含量偏低，职工普遍从事低端、重复单调的工作，岗位缺乏挑战性，受传统“铁饭碗、铁工资、铁交椅”的“三铁”思维影响，“大锅饭”思想作祟，干多干少一个样，干好干坏一个样，宗旨意识淡薄，服务意识欠缺，工作责任心不强，遑论市场竞争，即使单位推行一些鼓励创业措施，敢勇挑重担、临危领命者少之又少。富余人员较多，人浮于事，催生出盲目攀比的不正之风，同时，房管所改革改制的呼声越来越高，未来充满变数，干部职工心态复杂。现诸多问题，要及时把脉症结，为房管所开出一剂良方。

三、强化管理，转变思路，努力探寻生存与发展途径

我市房管所究竟出路何在，牵涉到近400人的切身利益，关乎一方稳定，但房管所发展后劲不足、前景堪忧已成不争事实，只有探索出适合自身又好又快发展的途径，才能实现直管公房投入产出的良性循环。

1.充分挖掘自身潜力，认真做足管理文章。

由于直管公房在整个社会经济中具有特殊地位，即便今天住房商品化已达到很高程度、居住品质急速提升，其作为国家住房保障领域的“稳压器”作

用依然十分明显，放眼世界上许多高度发达国家，公房仍占有相当比例，足见其调控市场经济的作用非常重要。因此，房管所的干部职工要树立高度的责任感，把直管公房管理工作做到位，采取一切有效措施，使之保值增值：对长期闲置、无人居住的直管公房，要按一定程序及时收回，适时盘活;对陈欠租金追缴情况，要区别清收，加强对有能力缴纳租金而大量拖欠的“钉子户”管理，集中通过司法诉讼程序依法解决;对出现诸如产权纠纷、维修投诉、拆迁遗留等问题，要加强调研，集中商谈、协调解决;对经营房租户，要结合协议到期续租及市场升温情况，调升租金，确保利益最大化。总之，要千方百计挖潜增效，盘活国有资产。

2.依据国家政策，统筹考虑部分租赁户纳入廉租住房体系，享受国家相关补贴政策。

在仅有的存量房住户中，确有相当一部分极为困难的弱势群体，他们无力正常缴纳租金，因此，要做好前期摸底工作，把符合廉租房补贴条件的住户考虑进来，既可又好又快地实现廉租住房的建设目标，为老百姓解决实际问题，又能解决直管公房部分资金问题。

3.筹措资金，集中解决顶层住户屋面渗漏问题。

旧城区改造，开发商为保障自身利益，把相当一部分直管公房拆迁户集中安置到顶层，随着房屋使用年限的推移，以及有些新建房屋本身就存在质量问题，每到梅雨季节，顶层屋面渗漏现象十分严重。各房管所因自身技术力量不足，大都将该项维修业务发包，每年都支付了不菲的维修费用，但效果较差，住户诟病也较多。故此，房管所要想方设法筹措资金，一次性加大投入，解决该项长期棘手问题，保障百姓安居乐业。

4．以棚户区(危旧房)改造为契机，探索房管所长期稳定的可行之路。

由于种种原因，房管所维修职能是以“修小补”式为主，确保直管公房不倒不塌，但辖区内存在大量的平房、危旧房，有的建筑年代久远，尤其受雪灾、蚁害、台风袭击、汛期雨水冲刷等因素影响，埋下了较大的安全隐患，成为房管所多年来的一块“心病”，光靠“补丁”式的修理方式既不能解决根本问题，又要重复花去大量的维修资金，必须建立妥善解决方案。

当前，国家高度关注棚户区(危旧房)改造，我市要积极抓住中央民生工程建设投入机遇，争取把大观亭遗址保护区、工人新村、化肥厂等7个棚户危旧小区列入，启动改造工程。

为此，我局正在积极谋划筹备改造项目办公室，有效整合3个房管所资源，通过协调发改委、规划、建设等有关部门，把设想论证为可能，如果该项目一旦进入实质性运作，不仅使房管所停滞多年的开发业务重新上马，而且可能引领房管所今后的发展思路。

5.加强队伍建设，积极转换观念，实施人才战略。

“问渠哪得清如许？为有源头活水来”，人是干事业的主体，只有思想观念发生了深刻变化，才会谋事、干事，找出路，必须加强教育，强化管理，坚决打破“大锅饭”思想坚冰，倡导竞争机制，着力改变长期沿袭的体制惯性和工作惰性，树立人才兴业观念，逐步建立一支政治思想素质强、业务精、作风好、文化素质高的房管干部职工队伍，努力营造“人人干事业、处处谋发展”的良好氛围，为房地产事业注入活力。

房管所多年的运行轨迹告诉我们，要尊重历史，面对现实，开创未来。“思路决定出路，观念决定行动”，尽管当前困难重重，矛盾丛生，但绝没到“山穷水尽”地步，眼下，我们要做到在困难面前信心不失、斗志不减，进一步振奋精神，鼓足干劲，以科学发展观为指导，团结一致，群策群力，共同寻找出适合房管所自身生存与发展的途径，早日走向房地产业健康发展的康庄大道。