房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究

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摘要：房地产在我国社会经济的发展中，一直以来是作为生产生活要素及重要资产而存在的。现如今市场经济会受到国家宏观调控的影响，对于房地产来说，其价格的波动便会受宏观调控的直接作用。本文对房地产价格波动和宏观经济基本面的互动机制进行探究，探寻两者间相互的影响作用。

关键词：房地产互动机制宏观经济

伴随着社会的发展，人民生活水平的不断提高，房产业在国民经济发展中占据越来越重要的位置。房地产的价格波动不仅影响国家的经济市场，还会直接影响到居民的生活水平。对各地区来说，房地产的价格是展现其地区经济竞争力的重要组成部分，而对国家而言，房地产价格的变动对产业结构的调整和社会发展协调有重大作用。

一、我国房地产业的发展环境

虽然房地产业在我国起步较晚，但在我国国民经济发展中却占有重要地位。房地产业以一种特殊的经济形式存在于社会市场中，从物业管理到房产的开发和销售，实行统一化管理和作用，并且明显表现出与其他产业的关联性，因而对国民经济有着较强的反作用力。

(1)房地产业发展的社会环境

城市化建设进程的不断加快带给房地产业巨大动力，并且二者共同进步，共同发展。据调查显示[1]，到2014年为止，韩国城市化建设已经完成了76%，其人口迁移和城市化经历时间较长，直接促使房地产业得以迅速蓬勃发展。站在城市化进程的角度看，一个国家城市化发展上所面临的结构、分布等问题，将直接影响房产业发展方向和发展规模，并增加其发展的复杂性和困难性。因此，我国房地产业的发展势必面临严峻的社会环境。

(2)房地产业发展的政治环境

社会和国家要想发展进步，就必须拥有一个稳定、和平的环境。如果人们对于房地产业的投资都保持在有限的水平内，那么房地产的商品价格会急速下降，甚至会处于停滞不前的状态下。例如，2003年的伊拉克战争，就导致伊拉克的许多地产商倒闭[2]。而我国稳定的政治社会环境可以极大促进房地产业的发展。

(3)房地产业发展的经济环境

在政治环境稳定的前提下，还需要国家经济市场的不断发展，才能带动房产业的起飞。我国的经济正处于发展阶段，政治环境也稳定安全，种种条件都将给我国房产业的发展打下坚实基础。经济的稳定快速发展会带给社会更多的投资机会，实现企业谋求高利润的目的，拉动房产业及周边行业的发展。

二、房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制

房地产价格的波动直接影响人们生活水平，对于国家经济市场的结构和发展有着重要作用。其作用的方面主要有三个。

(1)对消费者的传导机制

在拉动我国国民经济增长的三驾马车中，投资和出口一直占据着重要地位。我国的消费能力偏差，对于GDP的贡献也仅有36.3%[3]。房地产业作为促进国民消费的有利工具，对于提高消费能力，促进国民经济发展有着重要作用。

由于国家经济制度的不同，其资产价格对于消费的影响也有三种不同的作用渠道：资产价格的变化波动会影响消费支出;对于未来的收入预期会相应影响现今的消费水平;资产价格的变动会影响当前收入和外部借贷成本。跳出微观视野来看，每个人的消费倾向大不相同，但是抵押贷款市场的自由化会影响消费者和投资，从而使得消费者消费倾向发生变化，而这种自由化的重要基础条件就是金融体系的完善与否。金融体系越是完善，越能给消费带来更多的消费途径和机会，拉动消费，刺激经济增长。

(2)对投资的传导机制

据马克思再生产理论得知，房地产价格对于国家宏观经济的作用，主要是通过影响社会总投资水平而实现的。为了进一步加大投资力度，企业会通过信贷渠道进行直接的资金追加，如银行贷款、民间小额信用贷款等。资金之间会由于产业之间的关联而引发社会总资产的增加，从而拉动其他行业的发展，如房地产业的周边产业、建筑业、冶金业等。总之，社会对于房地产业的投资在逐步增加，进而通过传导机制推动了房产业周边行业的发展。

(3)宏观经济基本面对房地产价格波动的作用机制

经济的完整周期包括四部分：扩张、紧缩、萧条及复苏[4]。如果房地产业出现供不应求的现象，那么国民经济必定是处于扩张阶段。居民可支配的收入增加，谋求高利润的投资者会看准机会纷纷入市，刺激房地产业的发展。一旦经济面临紧缩，信息不对称的弊端就会呈现出来，市场出现供大于求现象，过剩的产能降低居民和投资者的热情，减少对于房产业的需求，影响房产业的发展，严重时会导致经济出现大萧条的状况。但是，这段时间却又是房产业回升的最佳时机，一旦经济渡过萧条进入复苏，房地产业价格势必会重现上扬，房产业又会迎来新的发展。因此，我们说宏观经济基本面对房地产价格波动有很强的作用。

三、结语

房地产业作为我国经济进步的风向标和晴雨表，对于国民经济的发展和进步起着积极推动作用。房地产业的发展与国家的社会环境、政治环境、经济环境是密不可分的，稳定的政治环境和经济的蓬勃发展，能够拉动房地产业的长足进步。而房地产业又会反作用于宏观经济基础面，从而引导消费机制、投资机制等。本文对房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制的研究，为房地产业和国民经济发展实现双赢局面提供了参考。

参考文献：

[1]吴宝申.房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究[D].浙江大学，2007

[2]陈玮宁.我国房地产与宏观经济的关联效应分析[J].中外企业家，2015(15)：30

[3]齐讴歌，白永秀.房地产价格波动与宏观经济稳定性的联动效应[J].兰州商学院学报，2014(4)：1―8

[4]陈嵘.房地产价格波动与宏观经济趋势的相关关系研究[D].厦门大学，2011

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