[职业测评极端应答偏差]极端应答偏差(Extremity．Response．Bias，ERB)是指在评定量表中总是选用极端评分的倾向(如在7分制量表中选1或7)。一些情境性因素，如意义模棱两可、情绪唤起、时间紧迫等，会引起ERB...+阅读
□作者：华中农业大学土地管理学院王佑辉
内容摘要：我国的经济适用房政策存在效率偏差，本文分析了产生效率偏差问题的原因，并提出了完善经济适用房政策的建议。
关键词：经济适用房效率偏差建议
我国经济适用房政策效率偏差问题十分突出，国内部分城市政府甚至宣布取消经济适用房政策。
针对近年来部分城
市存在房地产投资规模过大和房价上涨过快的趋势，2006年的政府工作报告以及“国六条”中都相应提出，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。为避免重蹈覆辙，经济适用房政策需要根据产生效率偏差的原因，进行制度修正，弥补其政策设计的缺陷。
经济适用房政策效率偏差原因分析
转轨时期城镇居民家庭收入差距拉大，居民家庭住房承受能力呈现出明显的层次性。政府设计了分层次的城镇住房供应体系：对高收入家庭提供普通商品房，对中低收入家庭提供经济适用房，对特困家庭提供廉租房。分层次住房供应体系属于“价格歧视”。价格歧视就是在垄断市场上，拥有垄断地位的垄断者可以采用不同的价格销售同种产品。分层次住宅供应体系属于“三级价格歧视”，即垄断者对同种产品在不同市场上，或对不同消费者，收取不同价格。
经济适用房和商品房除了建造标准上的差异外，其居住效用没有本质区别，属于同质产品。但是经济适用房政策设计，使得经济适用房与商品房存在价格差异。政府部门在一级土地供给市场上扮演着垄断者的身份，通过土地出让，将商品房用地与经济适用房的划拨用地区分开来，减免地价和相关税费，对利润率及管理费率进行管制，经济适用房与商品房存在差别价格。并且规定高收入家庭只能购买高价格的商品房，中低收入家庭才有资格购买低价格的经济适用房。因此，经济适用房政策设计属于典型的价格歧视。
根据垄断市场理论，价格歧视得以实施必须满足两个条件：市场能分割和市场可分隔，二者缺一不可。市场可分割，是指由于市场缺乏竞争，信息不畅或其他原因，造成市场不完全，垄断者可以分割市场，由于各分割市场的需求价格弹性不同，垄断者可以在需求价格弹性小的市场上实行高价格，在需求价格弹性大的市场上实行低价格，在不同的分割市场上实行差别价格。市场可分隔，是指能有效地区分不同市场或市场的各个部分，严格区分不同市场上的购买主体，排除中间商倒买倒卖获利的可能。这是保证差别价格能够在市场上存在的关键。
经济适用房政策出现偏差的主要原因，就在于实施住房价格歧视的两个条件未得到有效保证。市场分割标准难以操作，市场分隔手段缺乏效率。
分层次住房供应体系，分割住房市场的标准是居民家庭的收入。但是多元化的收入分配格局，使我国居民家庭的收入水平透明度极低。此外，居民家庭收入是动态变量，信息取得成本很高。
市场分隔要求将高收入家庭排除在经济适用房市场门槛以外。目前采用的主要手段是资格审查和购房者公示，但这种分隔手段缺乏效率。购房者资格主要由购房者单位、街道，甚至是开发商审查。购房者单位和街道具有利益无关性，因此难以认真履行审核职责。开发商为提高销售效率，缩短开发经营周期，很可能与购房者进行合作博弈，甚至协同作假。而在个人信用制度缺失情况下，公示不可能起到甄别高收入阶层的效果。
修正与完善经济适用房政策的思考
准确定位需求结构
调整收缩经济适用房供给规模，缩小保障对象范围，增大保障力度。社会保障性质决定了经济适用房的供应范围不应该过于宽广。过于宽松的购买资格，增加了政府的财政负担，也没有显现出真正需要支持的弱势群体，社会保障效果不好。因此，有必要收缩经济适用房投资计划，减少保障范围，增大真正需要支持家庭的保障力度。因地制宜，结合各地经济发展水平制定收入区分标准。
尽快建立和完善城镇居民个人信用制度。随着我国消费信贷的发展，国内少数城市已经启动联合征信制度，这是居民个人信用制度建设的良好开端。今后要加大联合征信制度的覆盖范围，建立具有购房资格的中低收入家庭的数据信息库。
大力发展“二手房”市场和启动廉租屋。中低收入家庭的投资买房的能力有限，因而大力发展“二手房”租购市场，及时启动“廉租屋”政策，为中低收入家庭住房需求分流。
建立有效的实行机制
建立监督执行经济适用房发展计划的机构。经济适用房社会保障功能决定不能完全采用市场经济机制配置资源。政府必须介入经济适用房分配，确保租购对象都是确实需要帮助的人。
控制建造标准与总价。经济适用房超标准建设导致了经济适用房和商品房类同，冲击了商品房市场。经济适用房要以中小户型为主，不求奢华，但求结构紧凑，面积实用。
弱化经济适用房的投资功能。减少高收入家庭12全文查看
把经济适用房当作投资的机会。比如严格执行经济适用房取得产权证明5年以后才可以入市交易的规定；经济适用房交易过户时，补交政府减免的地价和税费优惠；对租赁收益征收高额所得税；对转让收益征收高额的营业税和所得税。同等条件下，政府保留对经济适用房的收购和承租优先权等等。12全文查看□作者：华中农业大学土地管理学院王佑辉
内容摘要：我国的经济适用房政策存在效率偏差，本文分析了产生效率偏差问题的原因，并提出了完善经济适用房政策的建议。
关键词：经济适用房效率偏差建议
我国经济适用房政策效率偏差问题十分突出，国内部分城市政府甚至宣布取消经济适用房政策。
针对近年来部分城
市存在房地产投资规模过大和房价上涨过快的趋势，2006年的政府工作报告以及“国六条”中都相应提出，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。为避免重蹈覆辙，经济适用房政策需要根据产生效率偏差的原因，进行制度修正，弥补其政策设计的缺陷。
经济适用房政策效率偏差原因分析
转轨时期城镇居民家庭收入差距拉大，居民家庭住房承受能力呈现出明显的层次性。政府设计了分层次的城镇住房供应体系：对高收入家庭提供普通商品房，对中低收入家庭提供经济适用房，对特困家庭提供廉租房。分层次住房供应体系属于“价格歧视”。价格歧视就是在垄断市场上，拥有垄断地位的垄断者可以采用不同的价格销售同种产品。分层次住宅供应体系属于“三级价格歧视”，即垄断者对同种产品在不同市场上，或对不同消费者，收取不同价格。
经济适用房和商品房除了建造标准上的差异外，其居住效用没有本质区别，属于同质产品。但是经济适用房政策设计，使得经济适用房与商品房存在价格差异。政府部门在一级土地供给市场上扮演着垄断者的身份，通过土地出让，将商品房用地与经济适用房的划拨用地区分开来，减免地价和相关税费，对利润率及管理费率进行管制，经济适用房与商品房存在差别价格。并且规定高收入家庭只能购买高价格的商品房，中低收入家庭才有资格购买低价格的经济适用房。因此，经济适用房政策设计属于典型的价格歧视。
根据垄断市场理论，价格歧视得以实施必须满足两个条件：市场能分割和市场可分隔，二者缺一不可。市场可分割，是指由于市场缺乏竞争，信息不畅或其他原因，造成市场不完全，垄断者可以分割市场，由于各分割市场的需求价格弹性不同，垄断者可以在需求价格弹性小的市场上实行高价格，在需求价格弹性大的市场上实行低价格，在不同的分割市场上实行差别价格。市场可分隔，是指能有效地区分不同市场或市场的各个部分，严格区分不同市场上的购买主体，排除中间商倒买倒卖获利的可能。这是保证差别价格能够在市场上存在的关键。
经济适用房政策出现偏差的主要原因，就在于实施住房价格歧视的两个条件未得到有效保证。市场分割标准难以操作，市场分隔手段缺乏效率。
分层次住房供应体系，分割住房市场的标准是居民家庭的收入。但是多元化的收入分配格局，使我国居民家庭的收入水平透明度极低。此外，居民家庭收入是动态变量，信息取得成本很高。
市场分隔要求将高收入家庭排除在经济适用房市场门槛以外。目前采用的主要手段是资格审查和购房者公示，但这种分隔手段缺乏效率。购房者资格主要由购房者单位、街道，甚至是开发商审查。购房者单位和街道具有利益无关性，因此难以认真履行审核职责。开发商为提高销售效率，缩短开发经营周期，很可能与购房者进行合作博弈，甚至协同作假。而在个人信用制度缺失情况下，公示不可能起到甄别高收入阶层的效果。
修正与完善经济适用房政策的思考
准确定位需求结构
调整收缩经济适用房供给规模，缩小保障对象范围，增大保障力度。社会保障性质决定了经济适用房的供应范围不应该过于宽广。过于宽松的购买资格，增加了政府的财政负担，也没有显现出真正需要支持的弱势群体，社会保障效果不好。因此，有必要收缩经济适用房投资计划，减少保障范围，增大真正需要支持家庭的保障力度。因地制宜，结合各地经济发展水平制定收入区分标准。
尽快建立和完善城镇居民个人信用制度。随着我国消费信贷的发展，国内少数城市已经启动联合征信制度，这是居民个人信用制度建设的良好开端。今后要加大联合征信制度的覆盖范围，建立具有购房资格的中低收入家庭的数据信息库。
大力发展“二手房”市场和启动廉租屋。中低收入家庭的投资买房的能力有限，因而大力发展“二手房”租购市场，及时启动“廉租屋”政策，为中低收入家庭住房需求分流。
建立有效的实行机制
建立监督执行经济适用房发展计划的机构。经济适用房社会保障功能决定不能完全采用市场经济机制配置资源。政府必须介入经济适用房分配，确保租购对象都是确实需要帮助的人。
控制建造标准与总价。经济适用房超标准建设导致了经济适用房和商品房类同，冲击了商品房市场。经济适用房要以中小户型为主，不求奢华，但求结构紧凑，面积实用。
弱化经济适用房的投资功能。减少高收入家庭[]
把经济适用房当作投资的机会。比如严格执行经济适用房取得产权证明5年以后才可以入市交易的规定；经济适用房交易过户时，补交政府减免的地价和税费优惠；对租赁收益征收高额所得税；对转让收益征收高额的营业税和所得税。同等条件下，政府保留对经济适用房的收购和承租优先权等等。
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