多元筹集城建基金问题的思考与建议

[毕业实习报告城建环保]我由于属于在校外做设计，因此我的实习工作主要是同我所要从事的工作有关联。在实习期间我主要是接触一些工程进行检测，以及加固改造工作。通过这些日子的实习，使我发现在一些在...+阅读

一、基本构想

1.整合土地资源。土地资源是筹集城建资金的主要渠道，也是资金汇集潜力最大、起效最快的途径。要把建立和完善政府储备土地当成大事，摆上日程。一是对国有、集体土地进行整合、收购和控制，对一级市场把严管死，对二级市场放开、搞活、炒热，最大限度地提高土地储存容量。二是对规划区内的土地实行政府收购储备，统

一规划、统一征用、统一出让、统一管理，利用土地级差的出让积累，建立基本的城建资金平台。

三是在城乡结合部的热点地段和区域，出台特定政策，一片一策，以项目为支撑，先期吸纳客商注资。四是对投资温度欠低的区域，编制详细规划，强力拉动房地产投资，以超前的设计和优越的价格，争取外来资金注入。五是降低土地征用门槛，“你拿钱、我出地、你建设、我受益”，拉大土地收益的回收周期。简言之，就是热点地片利益不让，抢手地片舍近看远，未成熟地片放开投资。

2.整合城市资产。理论界认为城市资产的潜力是巨大的，关键是在经营模式、转化方式和公共设施置换过程中，政府作为产权拥有人从中取利的定位问题。我县的实际情况是旅游资源几乎空白，人文历史积沉淀不丰厚，只有挖掘公共设施和基础设施资源、资产的变现，即对城市道路、桥梁、广告、交通工具、公共建筑等使用权、冠名权进行有偿出让，对其建设权、使用权、经营权、管理权进行公开拍卖，变无形资产为有形资产，变“权”为钱，以城养城、以城聚财、滚动发展。

第一，做活广告管理文章。对空间、墙体、道路、绿化带、流动宣传等各种广告，按条例统一管制。对主干道的广告使用权，分段或“打捆”限期租用或买断；对公共场合或标志性建筑定价出让广告招租权；设立大形广告架进行招租。

第二，对公交线路进行无形资产评估，然后在政府控股的前提下，以参股或拍卖使用权方式，将公交线路使用权进行周期性拍卖。

第三，对出租车参营牌证，以车辆报废年限为基础，进行公开拍卖。

第四，以规范地名、街名、桥名为基础，挂牌定价，将其冠名权予以拍卖，对现有的广场和公共娱乐场所，如文化馆等，采取谁出资谁冠名或出让使用管理权；对新建公共场地以经营使用权出让为主，放开周边区域的开发使用权。

第五，公共绿地实行认领或买断，亦可在一定范围内出售空间和阶段内享用收费权等形式进行拍卖。

第六，公厕、垃圾中转站，采取谁投资、谁管理、谁收益，亦可由政府出地，投资者与政府签订协议，以享有空间开发权的形式公开招商。

第七，城市规划区内的空闲地、坑塘、沟渠、废地等，按照规划该收回拍卖的拍卖，该将管理权卖出的卖出，以一定形式将处罚、管理、使用权交给投资者，确定区段地片的管理、使用法人，使其投资、收益合法化。

第八，可考虑用城建基金启动公共事业单位设施的社会化，如洒水车、垃圾清运车等，由社会自然人出资购买，从基金中逐年支付成本金，以固定的利润率分期付给投资者。

第九，城市供水在不影响政府宏观调控的基础上，以设施完善的区片为试点，将成本以外的利润回收期权利以法定形式卖出，逐步放开，实行市场化经营。

第十，考虑在电力、供水、电信、车辆运输等与群众相关的产业中，把污水处理费等应征收的相关费用足额征收，或者通过地方立法，进行广泛的、周期性的向社会个体进行微额定期借贷，先涨后降，在不损害群众根本利益、不超过承受能力的前提下，先期扩张基金的前期充盈。

3.整合民间资金。民间闲散资金在我县具有相当大的挖掘潜力。要通过银行金融界和名优企业为依托，将这块资金进行科学规范的整合流转。即，发挥政府和县财政的担保能力、名优企业的信誉作用、专业银行的贷款能力，取得所有权人的信任，把闲散资金聚拢到一个主渠道来发展城市。同时把民间沉淀资金借助银行和政府杠杆，最大限度地进行集纳，设立公益性建设基金，所有收益用于所有权人。

4.争取县外资金。这部分资金能否吸收和争取的先决条件，就是投资者所争取回报率的最大化。让人眼熟的优惠条件和宽松的环境是取得成功的基础。要在法律框架内，以切合我县实行的政策来吸引和拉动。不分规模大小、资金来源，只要是投资我县，来之不拒，啥事都能商办，都能应承。

5.用活财政间歇资金。选择一些短、平、快项目，运用财政间歇资金进行建设，制订可靠的运行计划和方案，及时回收资金还款财政，确保资金既安全运行又支持城市建设。

比如每年农业税征收完成后，县财政资金处于一定时段的间歇期，应当将这部分资金的一定比例，转化为城市建设基金，统筹安排建设资金的使用和调整。

二、建议

1.建立可靠的法律、政策组织保障体系，使城市建设投、融资具有可持续性。

2.以政府为母体，以城建投资公司为平台，构建城市建设资金框架，形成完善的运转网络。

3.建立一支具有专业权威的金融、社会学、市场学等方面的专家智囊团，具体指导和策划运作城市建设基金的12全文查看统筹聚拢和流转，确立投入效益的合理支配。

4.设立公益性城市建设基金。组织县内数家知名企业和政府财政做发起人，以在外务工经商的建筑、运输大户为对象，吸纳民间资金，用于城市建设。在基金下属设立非盈利公共服务机构，为投资人或指定受益人提供生活保障、医疗保障等服务。

我县外出务工人员中仅建筑劳务输出就达十几万人，在上海、

厦门等地从事运输业和出租车行业的人员也占有很大比例。按每年每人创收3000元计，其沉淀资金就达3亿多元。

同时，2003年公布的银行个人存款余额达31亿元。因此通过法定的适当方式将这块资金启动聚拢是十分有价值的。鉴于目前我县基层乡镇金融机构不发达的现实，对回流沉淀资金的保管、投资和增值缺乏便利条件和适宜的吸纳环境。城建基金的基本框架就是：首先以一定的组织形式，建立可靠的法律政策保障网络，以基金组织下设的协会为单元，由行政派出机构进行组织，开辟投资、融资渠道，把沉淀资金回转到一个主渠道后，实施城市建设的BOT融资战略。

即“建设——经营——转让”，经过初始的循环收益，用于外出务工人员家属和权益人的养老、医疗、投资回报和各种保险、生产生活保障等福利性返还，并以法定形式予以确认和保护。然后，随着基金体制的运转成熟和完善，启动A融资方式。即以所属资产未来预期收益为基础和保证，通过资本市场发行债券而募集城市建设所需的大量巨额投资，从而完成城建投资的良性循环。

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一、基本构想

1.整合土地资源。