链家地产公租房政策解读

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近日，北京市住建部讨论通过《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，除了中低收入的住房困难家庭，新就业职工和外省市来京连续稳定工作一定年限的人员也纳入公租房的供应对象中。同时，海淀区作为公租房推行的试点，首批公开摇号的公租房也于昨日起启动登记和配租。链家地产首席分析师张月认为，公租房政策解读公租房影响将有以下几点：公租房政策解读首先，新就业职工和外省市来京连续稳定工作一定年限的人员也纳入公租房的供应对象中，将成为缓解租赁市场压力的突破口。

根据链家地产市场研究部统计，今年1-9月以来租赁市场外地租客占比达到65%。每年租赁市场上至少70余万套的房源被外地人消化。每年近50万的外地新增人口也为租赁市场带来了巨大压力。大量外来人口进京，造成租赁需求日益膨胀，房源紧缺并成为推动租金上涨的一大原因。因此公租房将新就业职工和外省来京人员纳入保障范围，或许能够解决租赁市场调控瓶颈。

公租房政策解读其次，注重资格审核，加强租赁管理，扩大中低端租赁需求的保障范围，减少资源占用。促使更多低端租客收益。链家地产首席分析张月认为，公租房制度的建设相比此前的保障房制明显要更加完善，合理和科学。尤其是承租资格定期复核机制，建立全市住房信息系统，能够做到防患于未然。买新房须退公租房的规定，能够减少公租房有限资源的占用。

对于目前租赁市场20万左右大户型合租需求和15-20万单套租金承受力在2000元以下低端需求来说，都有可能公租房的受益者。二、公租房政策解读短期内缓解作用有限链家地产首席分析师张月认为，虽然公租房能够缓解租赁需求，但对于租赁市场缓解效果以及对租金的平抑作用可能短期内难以有所体现。一方面，公租房政策解读公租房并非单独面向租房群体，公租房累积需求过大，当前租赁需求的缓解过程会比较漫长。

根据海淀首批试点项目情况，目前仅针对具有廉租房、经适房和两限房资格的人群进行配租。同时公租房建设比例提高，两限房比例减少。未来公租房的将有一部分用作购买保障房人群的过渡需求。而目前大批已获资格的两限房购买等待轮候，有些区县甚至有2009年获取资格的人群目前仍未轮候上。因此未来这类公租房的需求不在少数，并且有可能优先配租。

同时预计未来政策中外地人工作一定年限不会超过5年，符合条件的外地租客规模也将十分庞大。对当前租赁市场存在的需求压力短期内或许不能有明显的改善。另一方面，公租房政策解读公租房成规模配租后，租金的平抑才有可能实现。公租房租金标准将略低于市价。目前首批摇号的公租房，远洋山水项目苏家坨项目共1001房源。公租房的配建比例也较小。

按照今年的供应计划，2011年全市计划新开工建设、收购保障性住房20万套，其中公共租赁房占60%以上，将有12万套。对全市租赁市场百万套的交易规模来看，未来公租房大规模建设后，租金的平抑作用将有所体现。