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[摘要]本文主要阐述了分时度假的起源、含义以及在中国发展中所存在的问题和有利条件；并就其进行本土化改造提出了相关的策略措施；以利于分时度假的成熟发展。[关键字] 分时度假存在问题有利条件本土化发展分时度假是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施；可以说是地产业与旅游业完美结合的“黄金产业”。自九十年代初，“分时度假”作为一种新颖的旅游休闲概念，被引入我国后，在一定程度上推动了我国地产业与旅游业的发展；然而，由于分时度假市场没有完全被开发和培育，交换机制尚未成熟，所以仍然还存在许多问题。笔者认为，分时度假在中国遭遇的“水土不服”，只有对其进行本土化的改造，才能不断适应市场发展的需求。

一、分时度假的起源及含义

（一）分时度假的起源分时度假起源于20世纪60年代。在60年代早期，一位名叫亚历山大•奈特（alexander nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。1967年，法国著名的建筑公司les grands travaux de marseille也设计了分时度假产品，在位于法国阿尔卑斯地区的superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功，这是全球第一个标准的分时度假产品。而70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。二）分时度假的含义何谓分时度假，确切地说分时度假包括两方面的内容，一个是分时度假概念，就是人们以优惠的价格购买当地某酒店部分时段的产权，通过交换系统与世界各地类似产权的拥有人交换，从而达到前往各地旅游的目的。国际惯例是：将一处住所（如酒店的客房、公寓、别墅等）每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客，顾客拥有在约定的时期内

（一般为20-40年）每年在这一住所住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。与传统的度假方式相比，分时度假的“低价”很有诱惑力，相对市场前景也很大。而分时度假最大特色和吸引人之处就是他另外一个度假交换概念，也就是当你某一年不在你所购买时段的酒店或度假村居住，你就可以用你的时段去“交换”同属于一个服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一时段。从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。对于某个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产的终身处置权。另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物的寿命为40年计算，它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份（40*365）来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了对于房间一天的使用权。分时度假产品介于两者之间，以每年使用1周的标准分时度假产品来说，它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者。也就是说，与房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；与饭店产品相比，它分割的份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。