土地变更怎么办

[怎么完善土地利用机制]（一）规范推进城乡建设用地增减挂钩总结完善并推广有关经验模式，全面实行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策。高标准、高质量推进村庄整治，在规范管理、规范操...+阅读

土地权属是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。具体讲，就是指土地所有权、使用权和他项权利。改变土地权属，必须依法向土地管理部门进行变更登记，更换证书。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《土地登记规则》对此作了具体规定：

(1)申请土地使用权、所有权变更登记时，申请者应当依照规定申报地价；未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。

(2)划拨使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。

(3)企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。

(4)集体所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签定后30日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。

(5)依法转让土地使用权的，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。

(6)因房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。

(7)因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订后30日内或者在接到上级主管部门的批准文件后30日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。

(8)因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。

(9)因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件申请变更登记。

(10)商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

(11)出售公有住房，售房单位与购房职工应在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。

(12)土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。

(13)土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。

(14)变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项利的，当事人应当在变更之日起15日内，申请变更登记。

(15)依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后30日内，持有关证明文件申请变更登记。

(16)其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请变更登记。

土地使用权变更登记的流程是怎么样的

土地使用权变更登记是指在初始土地登记之后，单位、集体或个人使用的国有土地、集体土地发生权属转移或用途改变而办理的登记。未按规定办理变更登记的，其土地使用权不受法律保护。

一、申请。由用地者填写变更土地登记申请书，说明变更依据和变更内容，同时提供下列证明材料：（一）因土地有偿出让、转让引起国有土地使用权转移的，应提交出让、转让合同及有关批准文件。（二）用出让、转让获得的土地使用仅进行抵押、或因抵押终止引起权利消失的，应提交抵押合同和有关批准文件。（三）因买卖、转让地上建筑物、附着物引起土地使用权转移的，应提交地上变更后的房屋所有权证书等。（四）因继承地上附着物引起土地使用权转移的，应提交地上建筑物的建筑物产权证明及公证机关有关继承权的公证书。（五）机构调整、企业兼并等引起土地权属变更的，应提交有关领导部门的批准文件和原土地证书。（六）因处分抵押财产引起土地使用权转移的应提交有关的证明文件。（七）商品房预售，预售人应在预售合同签定后三十日内，将预售合同报土地座落区县土地管理部门备案。（八）划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，应提交土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原土地证书。（九）土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应提交有关证明文件和原土地证书。（十）国有土地的用途发生变更的，应提交土地管理部门的批准文件和原土地证书。

二、变更地籍调查。根据土地使用者土地变更登记申请的内容项目进行实地调查审核权属并进行地籍测量。（一）权属审核。核实法人身份证明与申请书上的法人、委托代理人身份证明与委托书上的姓名是否一致。在土地使用者相邻双方在场的情况下共同确认变更后新界线、并将调查结果填入调查表内，同时让相邻者在表上签字、盖章。（二）地籍测量。对变更后新产生的宗地的形状、界址点、界址线的位置、宗地面积、地籍图等进行准确的测绘、计算；同时对原宗地的界址点、界址线的位置、宗地面积、地籍图等要进行相应的修测。（三）注册登记。变更登记申请经过变更地籍调查之后，其成果经检查验收，达到依据充分、权属合法、界址清楚、面积准确的要求，便可上报区县或市人民政府审核、批准，更改或重新填写土地登记卡、归户卡。（四）填发土地证书。属于权属变更的要更换土地证书。

土地使用权变更的土地使用权变更程序

依照《城市房地产管理法》第17条规定，改变土地用途应依循以下程序：

1. 取得出让方和城市规划行政主管部门的同意

土地用途改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。

土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。

2.签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。