新国八条的各方解读

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新国八条的各方解读

“新国八条”：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。房价目标施压地方政府【解读】这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求2011年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。据一位业内人士表示，规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。

这样做的好处可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政府将为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比2010年好。保障性住房须扩大覆盖【解读】2011年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，2011年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右。“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房。

二套房首付款提至六成【政策三】强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。【解读】再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。

一旦二套房利率再往上调，根据“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。北京房地产业协会副秘书长陈志称，新“国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。保障性住房用地将单列【政策四】严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。【解读】“十一五”期间北京市累计投放保障性住房用地3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年加大。2010年，北京明确提出了“两个 50%”的建设目标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地50%以上；新开工建设和收购各类保障性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上。二手房交易税按全额征收【解读】首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得 5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。

以一套2008年100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳 5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。第三，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。

保障房有多少假创新

发表于2011-09-29 13:13:55 作为保障房的拥趸者，难免有点儿焦虑。保障房建设的进度，在高压之下，下半年已全面提速，从粗略口径上看，估计今年总量目标的完成已不成问题。但令人忧心重重的是，保障房建设过程中的质量。地方上所谓的“创新”层出不穷，有融资创新，有户型设计创新。但有多少创新，是经得起市场考验的？是真正满足需求的？不能不说两句。首先，需要警惕“政绩工程”。总量目标最大的盲区，往往是结构和质量。据我观察，一部分城市的目标属于层层分解下去的，并非是针对本地中低收入者的实际需求的。这样的“为目标而目标”，本身就是最大的质量风险。其次，需要警惕某些“融资创新”。保障房建设不以盈利为目的，大面积的铺开，容易引发各种资金挪用、为融资而不计后果的问题，需要慎之。

债务和融资方案，需要有责任认定作为保障和规范的手段。最后，需要警惕“小户型”创新。保障房建设是有指导性标准的，克扣面积的“小户型”创新，实则是偷工减料、变相降低成本，希望引起监管部门的重视。千万不要让“保障房”这一民生工程，仅仅充当了“投资拉动增长”的替代品，更不能因为盲目追求总量目标，最终留下一些“垃圾工程”和“债务包袱”。天津财经大学经济学院丛屹版块声明：本版块只是对专家名人对房产评论的转载，本版块所有发布内容仅代表专家名人个人观点，不代表本社区观点。