如何应对营改增对房地产行业税收带来的改变

[如何将互联网税务落实到营改增工作当中]“互联网+税务”是科技发展到今天的一个必然的结果。如果我们不拥抱互联网，让纳税人依旧只能到办税服务厅来办税，这样我们的税收事业就会落后于时代。税收征管和纳税服务在税...+阅读

如何应对营改增对房地产行业税收带来的改变

国家税务总局新闻发言人郭晓林1月28日表示，今年力争将“营改增”范围扩大至建筑业和不动产等行业。业内人士称，房地产业营改增后的税率预计在11%的水平，企业税负将得到减轻，成本降低，利润空间得到一定提升，但对房企的项目销售和房价影响甚微。

房企税负有望下降

“营改增”自2012年1月1日开始试点至今，历时近三年，范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。税务总局说明，2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目前的两倍。

目前，我国房地产业营业税税率是5%，建筑业营业税税率是3%。营改增之后，这两个行业的增值税会定为多少，成为业界关注的问题。

普华永道间接税主管合伙人胡根荣表示，建筑业的增值税税率在2011年11月财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中规定为11%，房地产行业应该会与之一致，税率也应该是11%。中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也认为，建筑业和房地产业营改增后的税率预计在11%的水平。

财政部财科所所长刘尚希此前曾指出，增值税税率定在11%，与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，实际上税收成本应该会有所降低。

据悉，建筑业和房地产业的营业税目前大约占到全部营业税的30%，业内人士称，这两个行业实行营改增后，将对建筑和房地产业的发展产生很强的刺激作用。

安信证券研报认为，房地产行业“营改增”涉及各种项如何抵扣、土地增值税如何处理，目前细则还未出台，最终对房企影响还要视各种细项抵扣，土地增值税处理等。总体来说，若按照11%测算，房地产企业税负实际上将得到减轻。而中银国际研报指出，地产行业实行“营改增”后，估算带来的减税规模或超8000亿元。

对房价影响甚微

不过，多位业界研究人士表示，“营改增”能给房企减负，但对项目销售和房价影响甚微。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，房企销售和房价的涨跌主要由市场决定，而不是成本决定。减税会使房企成本有一定程度降低，但分摊到每个项目后成本下降的幅度其实并不大，而且每个项目所在的区域、自身品质、价格各有不同，对购房者的吸引力会有差异，因此，减税对楼盘销售和价格的影响不大。不过，房企税收成本下降带来利润空间上升，在某些地区销售不达预期时，房企促销和降价的动力会增强。

尤尼泰（北京）税务师事务所房地产部经理赵杰表示，“营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，增值税有一些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。增值税中，财务销项进项的算法不同，最终需要纳税的结果可能就会有差别。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税负就会降低，否则税负有可能提高。因此，对于房企来说，“营改增”后对财务管理要求明显提高，规范的财务管理是降低成本的重要一环。

营改增对房地产企业所得税有何影响

营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下： 1. 税收负担与经营成本的影响 1，房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在： a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材），按照营业税率3%计征 b. 转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。

首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。

依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。 2. 财务管理与会计处理的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。

3. 企业融资与现金流的影响由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。

如何分析营改增后房地产税务问题

一、全面做好“营改增”财务核算准备工作

“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业应充分学习相关政策，做好“营改增”财务核算准备工作。

1、调整会计账户的设置

房地产企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

2、正确进行会计处理

第一，取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增”转换期间因实际税负增加的，将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按应收的金额确认营业外收入。

第二，增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。按税法有关规定，房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。

3、完善企业内部财务、税务控制制度

良好的企业财务、税务控制制度是控制企业税务风险的重要手段之一。尤其在“营改增”后，账务处理复杂化、增值税专用发票风险凸显，企业更应该注意以下财税内控制度的建立和执行：

第一，采购环节尽可能取得进项发票后支付款项。“营改增”后，房地产企业增值税税负的大小很大程度上是由其进项税额决定的，企业在采购过程中，应及时取得进项发票，否则，在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣。