商品房预售应按照什么程序进行

[公司清算按什么程序进行]程序是： 1、清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告； 2、债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报...+阅读

商品房预售应按照什么程序进行

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”

根据上述规定，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。

商品房预售管理办法的必要性及内容

导语：房子是很多国人的执念，每个人、每个家庭都想要一套属于自己的房子。那么，你对于买房的相关规定是否了解呢？能否规避买房过程中的陷阱呢？在这里，土巴兔小编为大家说明商品房预售的相关知识，讲述购房有哪些陷阱。

目前，买房时很多都需要先付一定的定金，这就是商品房的预售。在这过程中，为了利益会出现各种各样的问题，于是，就出现了商品房预售管理方法。接下来，小编会就商品房预售管理的必要性、内容进行讲解。

商品房预售管理方法的必要性

商品房预售时真正的房屋交接尚未形成，在这期间有很多漏洞可钻。为了尽可能的规避风险，规范市场，国家对商品房预售市场进行了干预，做出了相关规定。但是，商品房的预售会导致房价居高不下。

首先，商品房预售能使开发商低成本占用各种资金，如银行资金、预缴款等，不需要承担建房的成本。其次，是预售会使开发商提前回收成本。这样，方便他们对房屋进行囤积或者是更快的进行下一个房屋开发计划。总之，房屋的预售将风险转嫁给了消费者和银行，会导致楼市虚假紧缺现象的发生，推动了房价的上涨，

另外，房屋预售对还存在着一定的法律风险以及“道德风险”，消费者权益容易受到损害。这是由于预售合同双方在经济状况和信息咨询方面的不对等，还有相关部门管理的不完善以及执行过程中的影响。所以要规范市场，出台了商品房预售管理方法。

商品房预售管理方法

2004年7月，有关部门对城市商品房预售管理方法进行修正，加强商品房预售管理，使之更符合市场情况。在具体上，对适用范围、预售条件重新进行界定，列出了申请预售许可的相关资料、办理程序等，还有监管以及违约后的处理等。规定要在网上办理备案认证手续，对预售相关信息进行严格审查，使产权更为明晰。

对商品房预售进行管理的最终目的是规范市场，对开发商新盘供应速度有所控制，维护消费者的利益。通过上述说明，相信大家对商品房预售管理方法的必要性以及内容有所了解。土巴兔小编希望大家阅读这篇文章后能够有所帮助，避免在购房交定金时被骗，损害自己的利益。

在房地产中的预售房制度

预售房屋其实就是期房也就是房屋还没有完工无法在近期内交付的

开发商在房管局备案后，取得预售许可，就可以销售。

当然，目前市场价格基本上都是预售价，预售价比现房价格低。

这里说的预售，不是预先定好价格，价格是开发商定的。只要市场好，开发商想天天涨价都可以。不过，有很多也是销售手段的需要，小幅涨价可以刺激消费者非理性消费，让买房者对涨价有恐慌感，特别是那类犹豫不决的购买者，从而增长销售额。

预售是开发商的一种融资手段。

举个例子：假设一栋高层，建造成本1000万，出售后净利润1000万，工期一年。前4个月，工程进度完成三分之一，这时便可以申请预售许可。

假如这时的工程资金投入为300万。那么在接下来的8个月中，销售额为80%，也就是建造成本的800万+净利润的800万=1600万。减去之前投入的300万，开发商一分也不再出，就能吧余下的700万工程资金解决了。

说白了，就是拿购房人的钱盖房子，而且还挣购房人钱，最关键是不用像银行贷款那样付利息。一举多得。

现在很多的开发商还有更黑的。你交钱后，只签协议，不签合同，然后把你的房子再抵押，向银行借款，等他把钱换完后，解抵押，再和你签合同。这样做，房地产商等于自己不用出钱，拿购房人的钱，还要拿房子再套银行的贷款。

市场好的时候没事，一旦市场不好，销售不利，资金无法运转，银行贷款无法偿还，那你出钱购买的房屋就作为抵押物赔偿给银行，就是告到法院，房子也不会还你，到最后最多是开发商法人进号子里蹲几年，可是你的辛苦钱就打水漂了。

所以买期房，谨慎，多问，觉的不对劲就先去相关部门调查，比如房管局。

商品房预售管理新规：备案价为签合同时最高限价

新闻时间：2012年10月11日

从本月起，我市实行商品房预售资金监管，昨日，市房管局公布一系列完善商品房预售管理办法，其中首次明确，各楼盘预售前每套房屋价格要备案，备案价成为签订合同时的最高限价。并要求今后竣工的楼盘需强制办理竣工交付使用备案手续。

很多购房者觉得开发商定价很随意，房子想卖多少钱就是多少钱，想涨多少就是多少，这样的情况以后就不大可能出现了。市房管局要求开发商将商品房预售方案备案，经备案后，每套房屋的拟售价格作为商品房买卖合同签订的最高限价，并在销售现场公示，卖房时不得超过这个价格。如果预售方案里的房屋信息、价格等要发生变更，必须重新办理备案手续。

有了价格上限，开发商就不能随意漫天要价，把价格定得超过片区价格很多；也不能随意大幅度涨价，超过最高限价。如果市民发现开发商有违规行为，可以向房管部门举报。

政府监管预售房款防“烂尾楼”

以前购房者付了房款后，房款直接进入开发商账户，一旦开发商资金断裂，容易造成“烂尾楼”。从本月起，申请预售许可证的新楼盘，预售资金将纳入监管。房企取得《商品房预售方案备案证明》后，要办理预售资金监管手续，与银行、市场管理中心一起签订三方协议。房款将进入监管账户，开发商根据工程进度分步拿钱。

这就意味着开发商只有如实完工，才能拿到房款。即便“跑路”，其在监管账户的钱也足以开支剩余工程。购房者就不会碰到“烂尾楼”了。

强制竣工交付使用备案防“楼脆脆”

以往，商品房项目竣工交付并不强制备案，给房屋质量带来隐患。市房管局最新规定，从今年6月1日起，房地产开发项目竣工、交付前，应申请办理竣工交付使用备案手续，并取得《房地产开发项目竣工交付使用备案证》，未办理竣工交付使用备案手续的，不得办理商品项目初始登记，也就是整个楼盘的“大证”。没有“大证”，购房者的房产证自然也办不了。

强制竣工交付使用备案，从源头上防控未经各监管部门专业审验的问题房屋投入使用，杜绝不良开发商逃避其应尽的义务和责任，降低“楼脆脆”产生的概率。

（以上回答发布于2013-06-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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