如何理性购买教育地产

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如何理性购买教育地产

第一步，根据自己的能力选择学区。有一个帮友说，教育地产就是家长的憧憬和噩梦。是呀，教育地产让我们又爱又恨。购买哪里的哪一个学校的教育地产，需要看我们兜里有多少钱。首先，我们要根据我们兜里的票子选择我们能够承受的教育地产。第二步，结合我们的工作单位，最后敲定一个学区。购买了教育地产之后，我们一家人都让生活在里面。我们每个工作日都要在教育地产和单位之间奔波。如果奔波的时间不长，我们的幸福指数就会高，我们会有更多的时间和耐心陪伴孩子，帮助孩子养成良好的学习习惯和培养良好的学习态度。反之，我们整天疲惫不堪，陪孩子的时间少，当孩子遇到问题时，我们就不易控制自己。结果可想而知。敲定学区之后，下一步就是选择房子了。这时候，一定要做足功课，要不肠子就会悔青了。为了让肠子不悔青，下面的功课必须做。

1、仔细甄别“教育地产”是否在划片之列一些教育地产市场存在“挂羊头卖狗肉”现象，有些房源虽然与重点学校距离很近，但并不意味着购买后就能进入该学校就读。另外，教育地产是不以小区为单位的。同一个小区不同楼号都不一定是教育地产，还有同一个楼号不同门洞或者楼层都不一定是教育地产，所以购买前一定要向该片区的教育局了解一下房源情况，要了解此教育地产是否历年都属于教育地产，如果其中有几年没划入教育地产，那么购买时要谨慎。

2、最好不买俩学区分界线附近的房屋学区不是固定不变的。1。每年教育局会对学区进行微调；2。如果建立新学校，学区会进行大调。比如，将在15年投入使用的学校？？羊头峪小学。在这个小学附近有文东小学的教育地产，有东方双语附近的教育地产，明年这个学校投入使用之后，必然会给它划定学区范围，这个学区范围必定是从原来文东小学和东方双语小学的学区划过来的。因此对于购买教育地产的购房者来说，应先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内，而且近几年不会有大的变动。

3、去派出所验证户口在二手房交易中，产权过户与户口迁移并不是同时进行的。一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续。必须是原有户口全部迁出之后，才能办理新户口的迁入手续。否则，即使房屋产权属于自己，有可能面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。有时卖方会推迟户口迁出时间。对于此类情况，买方应在合同中书面约定户口迁移的时间及违约责任。提示：购买教育地产时要查查原房主户口是否迁出，如未迁出，应在购房合同中写明何时迁出。

4、调查小区发展趋势，是否面临拆迁购买“教育地产”还要注意拆迁的问题。受客观条件限制，一些学区附近没有商品房出售，只有二手房源。在购买此类二手“教育地产”时，我们还得注意拆迁的问题。有时候卖方会特意隐瞒该区域将被拆迁的事实，而中介公司可能因疏忽或者本身就与卖方合作，而使买方不能及时了解情况，就有可能花冤枉钱花高价购置“教育地产”。

怎么谈一个楼盘的代理

其实，一般我们在卖房子的时候，手里有两套价格表.（我在工作过的楼盘有这样的习惯）一套是给客户看的，另外一套是为了应对不时之需用的，比如开发商需要的政府部门和一些关系部门的熟人.还有一种情况是如果该楼盘是代理公司负责销售的，而不是开发商自己的销售队伍的话，他们通常会做＂差价＂也就是我们营销代理这一行所说的＂包销＂

什么叫包销呢？也就是说：代理公司和开发商签订某个楼盘的营销代理合同后，开发商为了让营销代理公司高价卖房子而获取更多的利润，采取的一种手段.

假设营销代理公司与开发商签订一个代理合同，

合同规定：面积10万方，基本均价不能低于5000元/平方

如果均价在5000元/平米，则代理费用按照1%结算，销售总额为5亿，按照1%结算代理费用总合为500万

如果均价在6000元/平米，则代理费用按照2%结算，销售总额为6亿，按照2%结算代理费用总合为600万（涨价部分使代理公司多得100万）

如果均价在8000元/平米，销售总额为8亿，就不按照销售代理点数来计算了，而是按照分成的模式来分别获取利润了.

所以的话，如果是代理公司的话，在一定程度上，有利润的驱使让他们去寻找高价，售楼人员也乐不此彼.

如果是开发商自己销售的话，嘿嘿，其实也有办法，任何房地产销售岗位上都是业绩指导工作制的，一套房子可能卖低了价位的话，在一定程度上会影响到销售人员的获得多少，在不影响大局的前提下，可以直接跟销售人员谈回扣问题，让他或找他的经理抛出最低价位，然后在成交后补偿他们应该得的收入，你绝对划算.

我自己管理的三个楼盘有时候会根据情况这样操作的。