房产类的固定资产清理应如何计税

[固定资产清理分录]出售时：借：固定资产清理 14602.5 累计折旧 12397.5 贷：固定资产 27000 借：银行存款 15000 贷：固定资产清理 15000 借：固定资产清理 319.99 贷：应交税金-未交增值税 291.26 应交税...+阅读

由于固定资产可以在企业生产经营过程中长期使用，并可以在多个会计期内为企业带来经济利益，因而在企业采用权责发生制原则核算条件下，按照配比原则的要求，需要将固定资产的价值按一定的分配方式在固定资产的折旧年限内进行分配，以正确计算产品成本和当期损益。 1.账户设置

为了反映企业固定资产折旧情况，企业应设置“累计折旧”账户。该账户是固定资产的调整账户（抵减账户），反映的是固定资产的累计折旧情况，也就是反映固定资产因磨损而造成的价值减少情况。

该账户贷方登记每期计提的固定资产折旧额，借方登记固定资产因出售、报废等而转销的折旧额。期末贷方余额反映的是企业固定资产的累计折旧情况。

该账户只需进行总分类核算，如果需要了解某项资产的已提折旧情况，可从固定资产卡片中的原值、净残值，预计使用年限和已使用年限等数据中计算求得。

2.计提折旧的会计处理

房地产开发企业每月计提的固定资产折旧额，要计入相关的成本费用账户。其中开发现场使用的固定资产折旧额要计入“开发间接费用”账户，企业管理部门发生的固定资产折旧额要计入“管理费用”账户，专设销售部门发生的固定资产折旧额要计入“销售费用”账户。其基本分录如下：

借：开发间接费用

销售费用

管理费用

贷：累计折旧

按“平均年限法”计提折旧，如果固定资产不发生增减变化，即如果固定资产的原值不变，每月的折旧额也是固定不变的。所以，一般情况下，并不需要每月计算固定资产的月折旧额，每月只要按上月的固定数提取折旧就可以了。

只有在固定资产总额发生增减变化的时候，才需要按现行制度的规定对月折旧额进行调整。

按现行会计制度的规定，本月增加的固定资产，本月不提折旧，本月减少的固定资产，本月照提折旧。这样，在本月提取折旧的时候，只需要按照上月增加或减少的固定资产来调整本月的折旧额便可。具体可按以下公式计算：

本月折旧额=上月折旧额+上月增加的固定资产应提的折旧额-上月减少的固定资产应提的折旧额

以上说明了固定资产折旧的核算。需要说明，在会计业务中还会发生固定资产修理的核算。固定资产日常修理的核算比较简单。按新会计准则的要求，专设销售机构使用的固定资产发生的修理费用计入“销售费用”；生产部门和管理部门发生的修理费用全部计入“管理费用”，并不允许预提或待摊。

通常情况下，房产类固定资产清理后会形成损失，不会缴纳所得税。

原因如下：

1、在企业所得税中其计算步骤是：房屋原值-累计折旧-残值（或可收回金额）

2、在会计处理时做如下分录

借：固定资产清理：（等于原值-折旧）

累计折旧

减值准备

贷：固定资产

借：营业外支出

贷：固定资产清理

从上述企业所得税和会计的处理方式和计算过程就可以看出，固定资产清理后通常是发生损失，损失额计入“营业外支出”。

当发生以下状况是会形成资产处置收益：

1、资产清理过程中剩余物资变卖收入大于资产净值（即变卖收入>（原值-折旧））；

（一般不太可能发生）

2、获得保险或政府赔偿、补贴；

当出现以上情况形成资产处置收益时，可以借记相关科目，贷记营业外收入，这样营业外收入就并入企业所得税应纳税所得额一并计算应缴企业所得税。

再特别提醒一点：房产类的固定资产发生损失通常需要主管税务机关审批后才能税前列支。