影响房地产工程进度的主要因素

[房地产投资的影响因素有哪些]一、房地产投资者自身因素。 1、资金实力。 2、房地产投资经验。 3、地产经营管理水平。 4、投资意向认识。 5、其它因素（投资需求、兴趣）二、房地产投资对象因素。地理位置...+阅读

影响房地产工程进度的主要因素

影响工程进度的因素很多。这些因素可归纳为人的因素、材料因素、技术因素、资金因素、工程水文地质因素、气象因素、环境因素、社会环境因素以及其它难以预料的因素。其中人的因素影响最多也最严重，从产生的根源来看，有来源于开发商及上级主管机构的；有来源于设计单位的；有来源于承包商（分包商）及上级主管机构的；有来源于材料设备供应商的；有来源于监理单位的；有来源于政府主管部门的；也有来源于社会和各种自然条件的。现将这些因素归纳如下：一.来源于开发商的因素 1. 提供勘察资料不准确，特别是地质资料错误或遗漏而引起的未能预料的技术障碍。 2. 提供的控制性坐标点、高程点资料不准确或错误。 3. 临时供水、供电工程相关手续办理和实施不及时，供应量不足。

4. 办理临时占道、施工占地手续不及时。 5. 地上、地下构筑物及各种管线搬迁工作拖延不能及时向承包商移交施工场地。 6. 施工场地内树木的移植、更新、砍伐工作不能及时完成。 7. 提供的图纸不及时、不配套。 8. 开发商依据市场变化及经营需要修改、调整设计。例如：调整产品定位、调整使用功能、调整使用标准、甚至改变使用要。 9. 为了满足购房客户的个性化需，为客户提供个性化服务而修改设计。 10. 因市政配套、公共设施配套条件的变化而修改设计。 11. 因采用不成熟的新材料、新设备、新工艺或技术方案不当而修改设计。 12. 承包合同中未涉及问题的谈判。例如：材料替代、施工过程中指定分包商等。 13. 承包合同内容、条件发生变化而引起的谈判。例如：增加或减少工程量、增加或减少工程内容、分部分项工程的抢工、材料设备供应方式及供应价格的变化等。

14. 合同纠纷引起的仲裁或诉讼。 15. 开发商负责供应的材料、设备供货不及时，数量、型号、技术参数与实际所需不符，货物产品质量不合格。 16. 开发商组织、管理、协调能力不足，工程组织不利，致使承包商、分包商、材料设备供应商、各工种、各专业、各工序的配合上出现矛盾，出现的问题亦得不到及时解决，无法按进度计划执行，打乱施工的正常秩序。 17. 开发商的主要管理者和工程管理人员流动或工作岗位调整使有关工作出现无人管或无人知道从而影响问题的解决。 18. 开发商对监理管理授权不明确，致使监理人员不能发挥其应起的管理职能。 19. 开发商管理机构调整、股权调整、资产重组。 20. 向有关行业主管部门提出各种申请审批、审核手续的延误。 21. 各种验收组织不及时，例如：验线、验槽、各种隐蔽验收、消防验收、人防验收等。

22. 开发资金不足，不能按合同约定支付合同款。 23. 不可预见事件的发生，例如：施工中遇到超标的地下水、流沙、地质断层、溶洞；发现地下埋藏文物、古化石、古钱币、古墓；发现战争遗留的弹药等。二.来源于设计单位的因素 1. 不能按设计合同的约定及时提供施工所需的图纸。 2. 为项目设计配置的设计人员不合理，各专业之间缺乏协调配合，致使各专业之间出现设计矛盾。 3. 设计内容不足、设计深度不够。 4. 无健全的设计质量管理体系，图纸的“缺、漏、碰、错”现象严重，导致设计变更大量增加。 5. 与各专业设计院协调配合工作不及时、不到位，致使出现图纸不配套的情况，造成施工中出现边施工、边修改的局面。 6. 设计单位管理机构调整、股权调整、人员调整、资产重组等原因无法按设计合同履约。

7. 因各种原因设计院将设计任务分包，出现与分包方的合同纠纷而引起仲裁或诉讼。 8. 不能按开发商的要及时解决在施工过程出现的设计问题。 9. 不能按时参加各种验收工作。三.来源于承包商（分包商）的因素 1. 项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要，管理水平低、经验不足，致使工程组织混乱不能按预定进度计划完成。 2. 施工人员资质、资格、经验、水平及人数不能满足施工需要。 3. 施工组织设计不合理、施工进度计划不合理、采用施工方案不得当。 4. 施工工序安排不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和搭接问题，以达到保证质量，充分利用空间、争取时间，实现合理安排工期的目的。 5. 不能根据施工现场情况及时调配劳动力和施工机具。 6. 施工用机械设备配置不合理不能满足施工需要。

7. 施工用供水、供电设施及施工用机械设备出现故障。 8. 材料供应不及时，材料的数量、型号及技术参数错误，供货质量不合格。 9. 总承包商协调各分包商能力不足，相互配合工作不及时、不到位。 10. 承包商与分包商、材料供应商及其它协作单位发生合同纠纷引起仲裁或诉讼。 11. 承包商（分包商）自有资金不足或资金安排不合理，无法支付相关应付费用。 12. 安全事故、质量事故的调查、处理。 13. 关键材料、设备、机具被盗和破坏。 14. 施工现场管理不善出现瘟疫、传染病及施工人员食物中毒。 15. 承包商（分包商）管理机构调整、股权调整、人员调整、资产重组等原因无法按相关合同履约。四.来源于材料设备供应商的因素 1. 原材料、配套零部件供应不能满足生产需要。

2. 生产设备维护、使用不当出现故障无法正常生产。 3. 运输方式及运力不能满足需...

如何控制住宅楼工程施工进度

依据合同工期编制进度计划

按合同工期，完成施工任务，这既是合同要也是实现企业经营目标的需要。在这一点上，建设单位（业主）同施工单位双方的利益是完全一致的。因此，加强施工进度控制，确保合同工期履约，是项目经理的基本职责和主要工作内容。

计划是控制的前提，没有计划，就谈不上控制，控制就是将实际值与计划值进行比较，找出差距，然后进行反馈调整。编制施工进度计划，就是确定一个控制工期的计划值，并制定出保证计划实现的有效措施，保证按合同工期完成任务。

编制进度计划就是决定什么时候做什么事情，或者什么时候工程进行到什么程度。无论是项目自身的各道工序，还是与施工有关的其他工作，都应纳入进度计划之中，或者说，都要对其进度作出计划安排。根据内容划分项目进度计划，包括目标性计划与支持性计划。针对项目施工本身的进度计划是最基本的目标性计划，它确定了该项目施工的工期目标。为了实现这个目标，要有一系列的支持性计划，如材料使用计划，周转材料使用计划，机械设备使用计划，劳动力使用计划以及构件、半成品使用计划等等。从时间控制的长短来分，有总进度计划与阶段性计划。总进度计划控制项目施工的全过程，而阶段性计划包括本项目的年、季、月施工进度计划和旬、周的作业进度计划等，从表达形式来分，有文字说明计划与图表式计划。前者用文字说明各阶段的施工任务，以及要达到的形象进度要；后者用形象而简洁的图表来表达施工的进度安排。据笔者所知，最常用的是横道计划，网络计划、斜线式计划等。从管理范围来分，有总体进度计划与分区进度计划。总体计划是面向项目全局的战略性进度计划安排，一般比较粗略；而分区计划则是针对项目中的某一部分或一个专业工种的进度计划，一般比较详细。

一般情况下楼盘在开盘时已经建设到什么阶段了

不同地区和不同高度的建筑均有所不同，通常一线城市（如京、沪、深、广等）多半要封顶或完成投资25%以上后才能开始预售，二线城市（如非省会的县、地级市）相对宽松些，通常在达到±0.00（也就是地下室完工）就可以。也有的只是打个桩，挖个土方而已，当然这是少数。

商品房预售的法定条件如下（仅供参考）：

(l)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

(2)持有建设工程规划许可证；

(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；

(4)同金融机构已经签订预售款监管协议；

(5)经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

关于住宅小区建设项目进度控制有哪些

1 项目进度控制原理إ 项目进度控制原理包括系统控制、分工协作控制、弹性控制、信息反馈控制和封闭循环控制等原理。إ

（1）系统控制原理。项目进度控制本身就是一个系统工程，为了做好建设项目进度控制工作，需编制出项目进度控制规划系统，包括项目总进度控制、年度进度控制、季（月）进度控制等内容。这些控制规划由粗到细、由整体到局部并形成一个系统。在执行时应以局部规划保总体规划，最终达到项目进度控制目标。为实现项目进度控制规划，不仅设计和承建单位必须按规划需要进行工作，而且要建立起有效的项目进度控制实施方法体系，包括统计方法，图表方法，调度方法和岗位承包方法，保证其在实施组织和实施方法上的协调。 إ

（2）分工协作控制原理。根据项目进度控制机构层次，分别建立进度控制职责，并形成纵向和横向两个控制系统，项目进度纵向控制系统由监理班子、项目监理工程师、现场监理工程师、专业监理工程师和监理员组成，而项目进度横向控制系统则由项目管理班子、项目经理、项目工程师、项目技术员和检查员构成。为提高项目进度控制效率，必须在上述分工基础上加强两个控制之间协作，使其成为高效率项目进度控制协作系统。إ

（3）弹性控制原理。由于项目进度控制涉及的因素多、变化大和持续时间长，不可能十分准确地预测未来或做出绝对准确的项目进度安排，也不能期望项目进度目标会完全按规划日程进行，因此弹性控制也是必要的，其原理是在确定项目进度目标时，必须留有余地，以使项目进度控制具有应变能力。 إ

（4）信息反馈控制原理。为做好项目进度控制协作工作，必须加强项目进度信息反馈，当项目进度出现偏差时，相应的信息就会反馈到进度控制主体，由该主体做出偏差纠正，使项目进度朝着预定规划目标进行，以达到预期效果，这样项目进行的规划执行、检查和调整过程就成为信息反馈控制原理实施过程。 إ

（5）封闭循环控制原理。项目进度控制规划、实施、检查和总结处理几个阶段，构成一个封闭循环系统，在项目实施过程中可分别以单位工程、分部工程或分项工程为对象，建立不同层次的封闭循环系统，使其循环下去。ؤ 2 项目进度控制的步骤إ 进度控制实施进度控制的实施分计划、控制、调整、协调四大步骤。 إ

（1）计划。根据合同要，确定工程项目建设的总工期以及各单位工程和分部分项工程的持续时间和搭接关系，编制出合理且经济的进度计划。إ

（2）控制。在工程项目建设过程中，通过线性图控制法（横道图、S 型曲线图）和网络图控制法对实际进度与计划进行比较。发现进度偏差并及时采取相关措施纠正偏差，尽可能地保证原进度计划的完成。إ

（3）调整。当实际进度比计划进度提前，或原计划有误和实现条件不具备时，需要对进度进行及时调整。إ

（4）协调。在工程项目建设过程中，协调好各参与单位之间的进度关系，以保证总进度目标的顺利实现。