商品房预售限制条件有哪些

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商品房预售限制条件有哪些

规定商品房预售的条件是规范房地产开发销售行为，保护购房者利益的必然要。商品房预售是—种特殊的买卖行为，主要是由于买卖的标的物是一种尚不存在的物，因此在法律上也有相应的特殊规则规范。房地产公司将正在建造中的房屋销售给购房人，房地产公司实际上也尚未取得完整的所有权，买受人取得的是—种物权期待权。商品房预售有利于房地产公司进行资金融通，避免市场风险波动。但是对于买受人来说，虽然减轻了支付压力，但是也面临着巨大的风险。交付的购房款是否能够真正的用于房屋建设？商品房是否能够按时竣工，以及实际交付房屋是否符合约定等等问题都是非常重要的，尤其就目前来看，购买商品房是民众生活中的重要消费行为，所以为了维护消费者的利益，法律对房地产公司进行商品房预售的条件作了严格的规定。《商品房销售管理办法》第6条规定，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）已办理预售登记，取得商品房顶售许可证明。

商品房进行预售需要具备什么条件

深圳律师房地产小编为您详细说明有关商品房预售的知识内容。

商品房预售，也称期房买卖，根据我国《城市商品房预售管理办法》第2条之规定，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售制度起源于香港，俗称为卖镂花。

鉴于房地产开发工程量大、投资额高、开发期长，因而大部分房地产公司都希望以商品房预售的方式筹集一部分资金，以加速资金的回笼，同时也可以将房地产市场行情带来的风险转移分散。而对于购房者来说，则可以避免一次性支出巨额购房款，且从购买房屋到收房之间通常会有一个较长的周期，房地产市场行情的变化常常会产生一定的价格差，因而可以作为一条新的投资渠道。

但期房买卖并不完全等同于房屋买卖，而只是一种准房屋买卖，在买卖期房时，买卖合同的标的物房屋还没有形成，其实质仍然是房屋买卖的预约，预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说，支付预付款之后并没有足够的能力控制商品房的建造进程，这在事实上形成和开发商一种能力的不对等状态，因而为了最大限度的防止房地产开发商经营不善和恶意炒作损害购房人的利益，法律对商品房预售确立了严格的限定条件，即实行预售许可证制度。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

1.预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书；

2.预售人已经取得了该建设工程规划许可证；

3.预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期；

4.预售人已经取得了商品房预售许可证。

商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。

在决定购房之前，购房人务必审查开发商的资质，其具体内容包括：

开发商是否具有合法的企业法人营业执照和资质证书；

该商品房是否属于共同开发的房地产，如属合作开发则售楼合同应经共有人同意；

开发商是否具备了法律规定的预售商品房的主体资格；

要仔细验证五证，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。

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商品房预售管理新规：备案价为签合同时最高限价

新闻时间：2012年10月11日

从本月起，我市实行商品房预售资金监管，昨日，市房管局公布一系列完善商品房预售管理办法，其中首次明确，各楼盘预售前每套房屋价格要备案，备案价成为签订合同时的最高限价。并要今后竣工的楼盘需强制办理竣工交付使用备案手续。

很多购房者觉得开发商定价很随意，房子想卖多少钱就是多少钱，想涨多少就是多少，这样的情况以后就不大可能出现了。市房管局要开发商将商品房预售方案备案，经备案后，每套房屋的拟售价格作为商品房买卖合同签订的最高限价，并在销售现场公示，卖房时不得超过这个价格。如果预售方案里的房屋信息、价格等要发生变更，必须重新办理备案手续。

有了价格上限，开发商就不能随意漫天要价，把价格定得超过片区价格很多；也不能随意大幅度涨价，超过最高限价。如果市民发现开发商有违规行为，可以向房管部门举报。

政府监管预售房款防“烂尾楼”

以前购房者付了房款后，房款直接进入开发商账户，一旦开发商资金断裂，容易造成“烂尾楼”。从本月起，申请预售许可证的新楼盘，预售资金将纳入监管。房企取得《商品房预售方案备案证明》后，要办理预售资金监管手续，与银行、市场管理中心一起签订三方协议。房款将进入监管账户，开发商根据工程进度分步拿钱。

这就意味着开发商只有如实完工，才能拿到房款。即便“跑路”，其在监管账户的钱也足以开支剩余工程。购房者就不会碰到“烂尾楼”了。

强制竣工交付使用备案防“楼脆脆”

以往，商品房项目竣工交付并不强制备案，给房屋质量带来隐患。市房管局最新规定，从今年6月1日起，房地产开发项目竣工、交付前，应申请办理竣工交付使用备案手续，并取得《房地产开发项目竣工交付使用备案证》，未办理竣工交付使用备案手续的，不得办理商品项目初始登记，也就是整个楼盘的“大证”。没有“大证”，购房者的房产证自然也办不了。

强制竣工交付使用备案，从源头上防控未经各监管部门专业审验的问题房屋投入使用，杜绝不良开发商逃避其应尽的义务和责任，降低“楼脆脆”产生的概率。

（以上回答发布于2013-06-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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