商品房预售有哪些限制条件

[什么是商品房预售制度？商品房预售制度优缺点是什么]1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至...+阅读

商品房预售有哪些限制条件

虽然《商品房销售管理办法》第6条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《城巾房地产管理法》第44条、《城市商品房预售管理办法》第5、6条中规定商品房预售应该满足一定的条件，但是没有明确该条件是商品房预售合同的生效要件，所以也不能直接认定这些条件为合同生效要件。在商品房预售的四个条件中，实际上根据《城市房地产开发经营管理条例》第24条的规定，办理第四个条件的前提是必须具备前三个条件。所以，商品房预售的四个条件对于合同效力的地位是不同的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

可见第四个条件，即商品房预售许可证是商品房预售合同的生效要件。但是其他三个条件则与合同效力无关。因为只要求其中一个条件，即商品预售许可证实际上就可以同时适用前三个条件，但是商品房预售许证的签发是行政机关承担审查职责的，至于该审查是否真实，也就是前三个条件是否满足，法院则不负有这样的实质审查义务。所以在法律上，对商品房预售合同的效力控制只是通过对商品房预售许可证进行形式审查这样的设计来完成。

商品房预售限制条件有哪些

规定商品房预售的条件是规范房地产开发销售行为，保护购房者利益的必然要求。商品房预售是—种特殊的买卖行为，主要是由于买卖的标的物是一种尚不存在的物，因此在法律上也有相应的特殊规则规范。房地产公司将正在建造中的房屋销售给购房人，房地产公司实际上也尚未取得完整的所有权，买受人取得的是—种物权期待权。商品房预售有利于房地产公司进行资金融通，避免市场风险波动。但是对于买受人来说，虽然减轻了支付压力，但是也面临着巨大的风险。交付的购房款是否能够真正的用于房屋建设？商品房是否能够按时竣工，以及实际交付房屋是否符合约定等等问题都是非常重要的，尤其就目前来看，购买商品房是民众生活中的重要消费行为，所以为了维护消费者的利益，法律对房地产公司进行商品房预售的条件作了严格的规定。《商品房销售管理办法》第6条规定，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）已办理预售登记，取得商品房顶售许可证明。

商品房预售管理办法的必要性及内容

导语：房子是很多国人的执念，每个人、每个家庭都想要一套属于自己的房子。那么，你对于买房的相关规定是否了解呢？能否规避买房过程中的陷阱呢？在这里，土巴兔小编为大家介绍商品房预售的相关知识，讲述购房有哪些陷阱。

目前，买房时很多都需要先付一定的定金，这就是商品房的预售。在这过程中，为了利益会出现各种各样的问题，于是，就出现了商品房预售管理方法。接下来，小编会就商品房预售管理的必要性、内容进行讲解。

商品房预售管理方法的必要性

商品房预售时真正的房屋交接尚未形成，在这期间有很多漏洞可钻。为了尽可能的规避风险，规范市场，国家对商品房预售市场进行了干预，做出了相关规定。但是，商品房的预售会导致房价居高不下。

首先，商品房预售能使开发商低成本占用各种资金，如银行资金、预缴款等，不需要承担建房的成本。其次，是预售会使开发商提前回收成本。这样，方便他们对房屋进行囤积或者是更快的进行下一个房屋开发计划。总之，房屋的预售将风险转嫁给了消费者和银行，会导致楼市虚假紧缺现象的发生，推动了房价的上涨，

另外，房屋预售对还存在着一定的法律风险以及“道德风险”，消费者权益容易受到损害。这是由于预售合同双方在经济状况和信息咨询方面的不对等，还有相关部门管理的不完善以及执行过程中的影响。所以要规范市场，出台了商品房预售管理方法。

商品房预售管理方法

2004年7月，有关部门对城市商品房预售管理方法进行修正，加强商品房预售管理，使之更符合市场情况。在具体上，对适用范围、预售条件重新进行界定，列出了申请预售许可的相关资料、办理程序等，还有监管以及违约后的处理等。规定要在网上办理备案认证手续，对预售相关信息进行严格审查，使产权更为明晰。

对商品房预售进行管理的最终目的是规范市场，对开发商新盘供应速度有所控制，维护消费者的利益。通过上述介绍，相信大家对商品房预售管理方法的必要性以及内容有所了解。土巴兔小编希望大家阅读这篇文章后能够有所帮助，避免在购房交定金时被骗，损害自己的利益。

房屋预售的房屋预售

我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件：

(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

(2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

(3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

(4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

(5) 七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。

(6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

(7)法律、法规规定的其他条件。（1）房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。（1）双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。

(2)标的，即预售商品的位置、编号。

(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。

(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。

(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。

(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。

(7)房屋产权转移的方式、期限。

(8)违约责任。

(9)双方约定的其它条款。