物业管理中的几个主要法律问题浅析

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物业管理中的几个主要法律问题浅析

一、概念：物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。

二、分类：物业管理的风险包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。

（一）早期介入的风险

早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。

1.项目接管的不确定性带来的风险

有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。

2.专业服务咨询的风险

早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位良好地沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。

（二）前期物业管理的风险

前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面。

1.合同期限

《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”前期物业服务合同是附解除条件的合同的，《物业管理条例》第二十六条规定：“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主（或物业使用人）与物业服务企业的矛盾和冲突。

2.合同订立的风险

在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业服务企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件（家中财产被盗、人员伤亡等）时，处于被动局面。在合同内容上的疏忽有可能成为业主向物业服务企业索赔的理由。

3.合同执行的风险

前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业服务企业之间的纠纷。

前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不当，将会诱发管理风险。

（三）日常物业管理的风险

日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。

1.业主使用物业、接受服务中发生的风险

(1)物业违规装饰装修带来的风险。

业主（或物业使用人）违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。

(2)物业使用带来的风险。

在物业日常使用过程中，业主（或物业使用人）对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设备设施和场地等，是难以确定责任人的；或业主（或物业使用人）因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业服务企业就要承担一定的法律责任风险。

物业使用人在物业管理法律关系中具有何种权利与义务

物业使用人是物业管理法律关系中的一类特殊主体，由于对其法律地位定位不甚清晰，因此在物业管理实践中，与物业使用人相关纠纷时有发生。主要集中在两个方面，一是物业使用人能否成为业主委员会成员；二是物业费与维修资金的交纳。解决上述纠纷的关键在于界定物业使用人的法律地位及权利义务。因此，对于物业使用人在物业管理中处于何种地位，具有哪些权利与义务，有必要予以厘清。《物业管理条例》第48条规定：＂物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。＂《区分所有权纠纷司法解释》第16条第2款规定：＂专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。＂上述法律规定为明确物业使用人在物业管理中的权利义务提供了依据。因此，物业使用人在物业管理中除遵守法律、法规、管理规约、业主大会或业主委员会依法作出的决定外，还可以根据其与业主的约定，享有相应的权利，承担相应的义务。但物业使用人在物业管理中享有权利、承担义务的范围，应当以非专属业主权利义务为限。一般认为，在现有的建筑物区分所有以及物业管理法律制度框架内，专属于业主的权利主要包括：

（1）投票权。现有法律制度框架内，投票权应当专属于业主自己。但不排除业主可以依法授权物业使用人代为行使投票权。

（2）撤销权。撤销权是业主的专属权利，撤销权的主体是特定的，不包括物业使用人在内。

（3）知情权。业主知情权的权利基础是共有权和共同管理权，因此其权利主体应当限为业主。

（4）分配共有部分收益的权利。

（5）针对侵害共有权行为提起诉讼的权利。

（6）按照配置比例主张购买或者租赁车位、车库的权利。

（7）对住改商行为提出异议的权利。

（8）提请召开业主大会，修改管理规约、业主大会议事规则的建议权。专属于业主的义务主要是交纳专项维修资金的义务。物业使用人享有的权利主要包括：

（1）合理利用共有部分的权利。

（2）接受物业服务企业提供服务的权利。

（3）合理利用共有部分的权利、居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利。物业使用人承担的义务主要包括：

（1）遵守管理规约的义务。

（2）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务。

（3）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定的义务。根据《物业管理条例》第42条的规定所应承担的交纳物业费的义务。

物业管理法律责任有哪些

电梯、绿化等小区的共用设施由小区物业管理处负责管理。这些物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业管理应当及时进行维修养护，有关业主也应积极配合。物业管理法律责任有多种分类，包括：公法责任和私法责任；过错责任、无过错责任和公平责任；职务责任和个人责任；财产责任和非财产责任等。按法律责任的内容不同，一般分为民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类。

（一）民事法律责任指民事主体因违反民事法律义务而按照民法（包括《合同法》）规定必须承担的民事法律不利报应。民事责任包括： ①停止侵害。 ②排除妨碍。 ③消除危险。 ④返还财产。 ⑤恢复原状。 ⑥修理、重作、更换。 ⑦赔偿损失。 ⑧支付违约金。 ⑨消除影响、恢复名誉。 ⑩赔礼道歉。

（二）行政法律责任指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律不利报应。①行政处罚。②行政处分。③劳动教养。

（三）经济法律责任指经济法律关系主体行为违反经济法律法规而依法应承担的不利法律报应。由于经济法律关系实际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构成的，因此，其法律责任承担方式同违反行政管理法律、民事法律应承担责任的方式基本相同，但按承包等责权利相结合的经济责任制追究违反经济责任制行为的责任时，带有类似行政合同的责任追究方式特点。

（四）刑事法律责任指行为人（包括自然人和法人）的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依法必须承担的《刑法》不利报应。它是制裁最为严厉的一种。