房地产公司股权转让实务中的法律问题有哪些

[房地产项目转让之经济法律分析]标题：房地产项目转让之经济法律分析【摘要】房地产项目转让在我国受到严格限制，这种限制与我国特殊的土地情况有关。本文对这种限制是否符合市场发展之需，是否符合法理，以及...+阅读

房地产公司股权转让实务中的法律问题有哪些

一、股权转让法律概念分析我们可以把“股权”通俗的理解为股东权利，那么股权转让即为股东权利的转让。从公司法理论上说，股东因其出资而对公司享有股东权利，而这种权利是由自益权和共益权共同组成。所谓自益权即股东专为自己的利益而行使的权利，主要包括分红权权、剩余财产分配权等。共益权则指股东为公司及包括其他股东在内的全体股东利益而行使的权利，主要包括提案权、表决权等。

自益权的获得是股东向公司投资的最终目的，是共益权的价值基础，而共益权的行使是实现自益权的手段和保障，两者有机结合形成完整的股东权利。其实，按照我国新公司法规定，“股权转让”专指有限责任公司，公司法第七十二条规定：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分股权。 ”；而对于股份有限公司，股权转让则被称为“股份转让”。

公司法第一百三十八条规定：“股东持有的股份可以依法转让”。因现实中的房地产公司大都是有限公司，故我们在此仅以有限公司为例展开讨论。

二、房地产公司股权转让价款的确定对于公司股权转让价款如何确定，往往在实务中引起转受双方较大争议，但在我国公司法制度和相关法律制度中，没有明确性规定和强制性规定。股权转让实质上也是一种买卖合同，按照合同法的等价有偿原则，应当对股权价值进行财务上的评估，而这个价值一般都会指向公司的净资产即公司资产负债表上的所有者权益数。

但评估价值仅仅是一种评判和估计的价值，只能作为一个重要参考，在交易实践中双方还要考虑各自因素讨价还价，也属正常。因为这种评估价值主要反映的是公司的现有资产价格，而股权的价值不仅体现企业资产的历史和现状，主要还应体现企业的未来收益，因此股权转让价格的确定应考虑企业的动态盈利能力。房地产公司在股权转让时，由于可能存在在建工程的价值评估和未来收益问题，存在商品房销售采用按揭贷款方式，房地产公司与按揭银行间事先签有回购协议条款，购房者能否在10年至20年间的还款期限内完全履约，存在商业利益风险问题，房地产公司现有土地、房屋价值走向如何，等等问题，应根据房地产法律制度的有关规定进行科学评估，解决相关法律问题，最后确定股权转让价格。

当然还要考虑潜规则发生的潜在费用，因其不是公司法律问题在此不述。

三、股权转让协议签订后的股东变更登记问题股权转让协议签订后没有办理股东变更登记是否影响协议效力的问题，在过去的实践中存在不同看法。有人援引《合同法》第四十四条第二款的“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，以及旧《公司登记管理条例》第三十一条之规定的“有限责任公司变更股东的，应当自股东发生变更之日起三十日内申请变更登记，并应当提交新股东的法人资格证明或自然人的身份证明”，从而认为没有办理股东变更登记的就是股权转让协议无效。

而另有人则援引最高人民法院《关于适用若干问题的解释

（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”司法机关一般会采信后一种观点。还有人认为这种法律上的不明确属于立法漏洞，并期待对公司法修改时明确股权转让协议应登记生效，但这种期望随着新公司法及配套法规的出台而未能实现。

新的《公司登记管理条例》第三十五条规定：“有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明。”虽然表述上有所变动，但仍不能满足合同法司法解释的无效认定条件。其实，从公司股权的特殊法律属性考虑，要求明确股权转让协议必须登记生效的想法是一种违背私法意思自治原则的想法。

而《公司登记管理条例》属于对公司的行政管理和约束规范，不应介入平等主体间的交易活动。换一种说法就是，股权转让协议因双方协商签订而生效，属于转让双方自由的法律行为，而要求公司进行股东变更登记是国家对公司作为企业法人进行管理的行政要求，这里的公司是独立于股东的一个法律主体。两者属于不同法律范畴。因此，是否进行股东变更登记不影响股权转让协议的效力，如果转让某方不提供股东变更所需资料，另一方可以要求其履行协议并承担违约责任，另外，笔者认为公司也有权要求其提供所需资料以避免违法带来公司的损失。

实践中，虽然股东变更登记不会影响股权转让协议的效力，但是不依法进行变更登记则会公司受到行政处罚，形成不必要的损失和纠纷。因此，建议在股权转让过程中，转让双方均不要存在侥幸逃避法律责任的想法，依法协助公司进行相应的变更登记。

四、股权转让中股东的优先购买权如何行使的问题公司法第七十二条规定：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不...

股权转让合同履行纠纷如何处理

一、股权转让合同违约纠纷这类纠纷一般比较简单，主要是股权转让方为配合变更股权登记或者股权受让方为如约支付股权转让费，或股权转让方违反其在股权转让中所作之承诺。处理这类纠纷的主要依据是股权转让合同，若合同未约定明确则按照合同法及公司法的相关规定或原理处理。

二、股权转让合同效力纠纷这类纠纷主要是股权转让合同违反公司法第七十一条的规定或公司章程而引发的股权转让合同纠纷。

公司法第七十一条规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满30日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。

经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”公司章程中也有可能对股权转让做其他限制性的规定。实践中，到公司登记机关完成股权变更登记须向登记机关提交相关文件，一般要求公司提供股权转让合同、股东会决议，公司章程及其修正案等，若公司不能提供，则公司登记机关不会受理公司变更登记的申请。

公司登记机关审核文件后，若发现股权转让不符合公司法第七十一条的规定或者公司章程的规定，公司登记机关不会对此予以变更登记。若股权转让合同违反公司章程规定，则应视公司登记机关的要求选择由公司股东先变更公司章程，之后再按照法定程序完成股权变更，或公司章程变更与股权转让同时进行。否则股权转让合同对公司及其公司其他股东不具有法律效力。

若股权转让合同不违反公司章程，但违反公司法第七十一条的规定，则股权转让合同对公司及公司其他股东的法律效力处于不确定状态，在这种情况下，转让股权的股东可以补走通知程序。若转让股权的股东能举证证明自己已向公司提出转让其所拥有股权并征求其他股东意见的请求，公司过半数股东同意（包括视为同意的情形）转让，且不同意转让的股东所报受让条件劣于股权受让人所处受让条件的，则该转让合同对公司及其公司其他股东具有法律约束力。

若公司其他股东表示以相同或者优于该股权转让合同的受让条件购买该股权的，则视股权转让人意思表示而定，股权转让人可以选择将股权转让给提供更优越条件的股东，也可以选择不转让股权，其不可以选择坚持将股权转让给原股权受让人。在股权转让合同违反公司章程或依据公司法第七十一条的规定确定不符合股权转让条件的情况下，该合同的效力如何？实践中，多将其认定为无效或者可撤销的合同。

三、股权工商变更登记纠纷这类纠纷主要有三种情况：第一，公司或公司股东提供冒名签署、盖章的虚假材料办理了股权变更手续；第二，股权转让合同生效后，转让方不配合办理股东变更登记；第三，股权转让合同需审批的，审批环节出现转让方不配合办理审批或者未获得审批许可等问题。就第一个问题，公司或公司股东提供冒名签署、盖章的虚假材料办理了股权变更手续在实践中并不少见。

受害方可申请法院确认股权转让协议无效，并恢复原登记。对于公司内部关系较为复杂的公司，股东应当不时至工商局查询公司股权状况，以避免出现股权在其不知的情况下被转让。对于股权受让方来说，也应对公司文件真实的问题予以谨慎处理，保留股权转让过程中相关股东、股东代表及法定代表人签字的文件，对于签字事宜应当坚持现场面签。

就第二个问题，股权转让合同生效后，转让方不配合办理股东变更登记，虽然也较为常见，若公司其他股东、法定代表人配合，处理起来还是比较简单。可诉请法院要求股权转让方及公司配合办理变更登记手续。若公司其他股东、法定代表人不配合，则在实践中很难处理。为避免这种情况的出现，建议包括股权转让协议、公司章程修正案、股东会决议、公司变更更急文件同时签署，一式多份，相关方各存一份。

此外，股权受让方可以可以依据合同法关于解除合同的规定，解除合同。就第三个问题，股权转让合同须审批的，审批环节出现问题，以往在外商投资领域的实践中时常发生，发生相关纠纷后具体法院的判决也不一致。就此问题，2010年8月5日颁布的外资纠纷规定

（一）做了细化明确的规定。第一，关于股权转让合同未获审批如何处理的问题，根据外资纠纷规定

（一）第七条的规定：“转让方、外商投资企业或者受让方根据本规定第六条第一款的规定就外商投资企业股权转让合同报批，未获外商投资企业审批机关批准，受让方另行起诉，请求转让方返还其已支付的转让款的，人民法院应予支持。

受让方请求转让方赔偿因此造成的损失的，人民法院应根据转让方是否存在过错以及过错大小认定其是否承担赔偿责任及具体赔偿数额。”根据外资纠纷规定

（一）第十条的规定：“外商投资企业股权转让合同成立后，受让方已实际参与外商投资...

股权转让纠纷的主要类型有哪些

有关“股权转让”的案件可以具体区分为以下几种不同类型的纠纷：

1、转让双方之间的股权转让合同纠纷案件。如请求履行转让合同，请求支付股权转让款并赔偿损失（或支付违约金），或者请求解除转让合同，请求认定转让合同无效，等等。总之，这类纠纷主要适用《合同法》的相关规定进行审理，同时个案审理也要兼顾新《公司法》中的特别规定及原则。

2、涉及保护公司内部其他股东优先购买权的诉讼纠纷案件。例如，新《公司法》第72条第2款规定，股东向股东以外的人转让股权时，不同意的股东应当购买该转让的股权，但关于购买价格如何确定，是以对外转让合同的价格，还是以公司净资产重新进行评估确定价格，实务中争议较大，有必要尽快统一认识。再如，股权转让合同履行完毕，因出让股东未履行向公司其他股东的告知义务，公司其他股东主张合同无效并请求行使优先购买权纠纷案件，对这类案件，有些法院认为应当首先审查公司章程是否有约定，公司章程有约定的，按约定处理；公司章程没有约定时，应当考虑合理期限，在股东名册或者工商登记作出变更超过一定期限时，其他股东主张行使优先购买权的，可以考虑不予支持。

3、因转让瑕疵出资股权引起的纠纷案件。受让方如果明知出让方出资存在瑕疵仍受让股权时，对未足额出资部分应承担连带补充责任；相反，如果受让方对此不知情，不应承担责任，并且也有权以此为由请求撤销股权转让合同。

4、隐名、显名股东转让股权引起的诉讼案件。这类案件情况比较复杂，隐名与显名股东之间是合同关系，具有相对性。通常情况下隐名股东与显名股东之间的约定，不能对抗公司及公司其他股东，也不能对抗第三人。

5、股权的善意取得纠纷案件。公司股权被无权转让后，受让方主张善意取得公司股权。审理这类案件时，既要考虑公司法律关系具有外观公示的特点，又要注意善意取得制度的基本原理，依法保护公司股东和善意第三人的合法权益。