国外房地产制度的借鉴及对我国的启示

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房地产制度是整个经济制度的一部分。它是随房地产业的产生和发展而创立和发展的。房地产制度是指由房地产政策、法律所规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。摘要：中国房地产由于起步晚、发展缓慢，至今都没有一套健全的制度来保证房地产市场的健康发展，所以吸收较为发达的国家的先进经验是我国房地产业走向成熟的必然要求。本文系统地描述了国外房地产土地制度、金融制度、税制以及政治法律制度这四个方面，并指出我国房地产市场跟国外相比的不足之处，从而为我国房地产市场更为有序的发展提供一种很好的建议。关键词：房地产制度;发展;启示;国外

一、引言改革开放后，中国的房地产业才逐渐开始发展起来。经过多年的发展，房地产业在国民经济中的地位愈发重要了。2003年，国务院发布的文件中明确表明房地产是我国国民经济的支柱产业，这表明政府对房地产的重要作用及地位已经有了肯定。2002年以后，我国的房地产业出现了过热现象，主要表现在房地产出现供不应求的现象，但是住房空置率却居高不下，房地产成为投资的主要方向。但中国目前的房地产业基础十分薄弱，而且国家关于房地产业的相关制度也存在很大的问题。而国外特别是一些发达的国家，房地产制度已经非常完善。中国在面对新的形势、新的环境下，必须做出一定的改变。所以，对成熟国家房地产制度和市场的效仿是发展趋势也是必然要求。

二、国外房地产业发展的因素分析(1)政治法律制度随着历史的演变，西方发达国家和港台地区的逐渐形成了一套严谨而完备的法律制度。以美国为例，众所周知，美国法律使用的是英美法系，其特点是坚持遵循先例、一事一法和分域分治的原则，这样使得美国在应对不断变化的社会发展过程中可以不断增加新的法律。例如，1975年，为了阻止金融机构对中低收入者居住的城市中心区的老房子拒贷，鼓励积极地放贷，通过了《住房抵押披露法案》。日本由于人口密度较大，土地严重不足，因此，除了法律之外，政府还出台了一系列政策，按社会等级，为上等收入的人提供私人购买住宅，为中等收入者提供租赁住宅，为低等收入者提供政府保障型住房，制定了《日本住宅公团发》等一系列法律。新加坡刚建国的时候还是有大部分人住不起房，因此新加坡政府实施了居者有其屋计划，为中低收入者提供政府住房，同时实行中央公积金制度，这是居者有其屋的保障，新加坡是住房保障很好的国家。(2)土地制度在美国，有两个土地观念已经被人们广泛接受：特定区位的土地供应是稀缺的;土地不仅仅是商品，更是资源。所以，美国的土地制度跟中国存在着很大的差异，美国法律允许个人通过合约的方式来使用土地，前提是与公共政策不冲突。现在美国私人所占有的土地占美国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有。日本也是以土地私有制为主，国家所有、个人所有与法人所有并存，私有土地占土地总数的60%以上。而中国一直坚持社会主义公有制，所以土地也是国有和集体所有，人们对土地只有使用权而没有占有权，在坚持土地国有的前提下，可以进行土地使用权的转让。(3)税制房地产税收是政府对房地产市场进行调节的直接且有效的手段。美国房地产税中最重要的一个税种是财产税，也就是向拥有房地产的个人或企业征收的一种税，它将房屋和土地的税种合二为一，这是美国地方政府财政收入的主要来源，如果是自有住房的话，税负必须自己承担，而如果是出租房的话，税负就可以转嫁给承租人，这就是美国出租房市场发展很好的原因，而中国却正好相反，自有住房的持有税负非常低，这就导致中国居民将住房当做投资的一个重要方面，这也是造成中国房价居高不下的原因。英国的房地产制度非常完善，同时，它还具有一套非常完善的财产评估系统，也就是对房屋评估价值，不同价值的房屋征收不同的税，同时还对房屋征收非常高的遗产税，这使得自有房屋持有的成本非常高，刺激的房地产的流转。(4)金融制度金融制度对于美国、西欧等发达资本主义国家来说是十分成熟的制度，主要是分为政府建立的房地产金融机构、商业银行为代表的商业金融机构以及民间金融机构，但这些金融机构都必须由政府来调控。而我国的房地产金融机构只有以国有四大商业银行为代表的金融机构，其他形式例如信托机构、保险等很少运用到房地产中，房地产商主要是通过借贷、快速销售来达到利益最大化。英国主要是住房金融公司，它向行业内部筹集资金，然后向住房协会提供资金，以解决不易贷款的情况。澳大利亚和美国的住房贷款保险公司运营的非常成功，他们的房地产保险种类众多、齐全，并且有政府的强大保障，增强了人们贷款的信心。国外房地产制度的借鉴及对我国的启示