怎样解读美国两房改革方案

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美国财政部11日向国会提交了酝酿已久的住房抵押市场改革计划。在这份计划中，美国政府的角色将逐渐淡出，而私人资本将更多地进入这一领域并成为主导。在经济危机中备受瞩目的房地产抵押贷款巨头房利美和房地美两家公司也将大幅减小规模，最终逐步关闭。分析人士指出，房贷市场改革对美国来说举足轻重，尤其是在眼下房地产业萎靡不振的情况下，改革的步伐更应谨慎。

美国财政部11日发布的住房抵押市场改革计划并不只是拿出了单一的改革方案，而是提出几个选择供国会参考，可见美国政府在这一问题上也是举棋不定。这些选择包括：除美国联邦住房管理局等现有房地产市场管理机构外，政府完全退出房地产抵押贷款市场，由市场本身“接管”；只有在发生危机时，政府才能出手对抵押贷款市场进行干预；采取联邦再保险的方式，给一些已经有私人资本保险的抵押贷款业务提供政府保险，但只有在私人保险公司无法支付赔偿款时，政府保险才会参与其中。

可以肯定的是，不论选择哪种方案，私营部门将在房地产抵押信贷方面扮演更重要的角色，而政府角色将逐渐淡出这一市场。目前，美国政府在住房抵押贷款市场上占主导地位。在2007年次贷危机爆发后，美国政府2008年9月高调接管了房利美和房地美两家住房抵押贷款市场的巨头，并多次向这两家公司注资。目前这两家公司拥有或者担保超过90%的美国房屋贷款。但由于美国房地产市场始终低迷，两家公司也一直未能摆脱困境。不少分析人士认为，这凸显了政府插手房地产市场的弊端。

关于已经成为烫手山芋的“两房”，美国政府在报告中提出了逐步削减以至于最终关闭“两房”的计划。尽管关闭“两房”的计划还需要国会批准，但目前美国政府已经准备采取一系列短期措施，提高“两房”贷款的成本，以便让私人资本的贷款更具竞争力，同时将私人资本吸引到这一市场上来。其中一项计划是在今年10月之前，将“两房”的贷款额度压缩10万美元到62.5万美元。同时，将所有贷款的首付额度提高到10%，同时联邦政府为房屋贷款提供保险的保险费也将大大增加。这些都会大大削弱“两房”在市场上的竞争力，使私人资本在房地产抵押贷款中的优势体现出来。

分析人士认为，美国政府新推出的房地产市场改革方案，不管国会最终如何“定案”，都将重塑美国房地产抵押贷款市场的规则，将政府角色撤出抵押贷款市场，私人资本在这一市场的份额将大大增加，这将是为政府“减负”和促使美国房地产市场重新走上健康发展轨道的明智之举。由于美国政府大力推动房地产贷款市场发展，使得在美国房地产信贷市场出现了“房利美”和“房地美”这样与美国政府结合起来的公司，这两家公司肩负着美国人“住有其屋”的艰巨任务，拥有或担保了总规模达6万亿美元的美国住房抵押市场。长期以来，在投资者心目中投资这两家公司就如同投资美国，与美国的主权信用悄悄结合在一起。然而，正是这两家公司制造了最大的“次级债”市场。在席卷全球的美国金融危机中，“次级债”成了危机爆发的直接导火索，这被认为是政府过多介入房地产抵押贷款业务的恶果集中体现。目前，美国政府财政赤字高涨，但仍不得不投入巨资支撑“两房”，而政府插手市场也干预了房地产抵押贷款市场的自由度，从而使奥巴马政府备受批评。因此，美国政府此次改革力求淡化政府的作用，减少政府在这一行业中的参与。

不过，也有分析人士指出，新的房地产抵押贷款市场改革方案尽管必要，但短时间来看对美国的房地产市场并不是利好消息。目前美国房地产市场的复苏始终滞后。全美房价，包括波士顿、华盛顿、拉斯维加斯等大城市的房价今年预计将进一步下降，全美房价今年可能下跌5%到20%，专家预测说房地产市场的复苏最少也要4到5年的时间。房地产数据公司的最新报告显示，美国1月房屋止赎个案数量较上月上升12%。而在房地产抵押贷款改革之后，贷款利率会进一步上升，为控制风险，相关贷款机构对贷款条件会要求更严，这样可能使想买房子的人买不起房子，从而进一步拖累低迷的房价。而对于中低收入的购房者来说，他们的“安家梦”则可能会化为泡影。

对此，美国财政部长盖特纳提出，房地产抵押贷款市场的改革应该稳步进行。而关闭“两房”更应该在5到7年内逐步实施。目前，“两房”将会“有足够的资金”来完成“它们承担的任务”。