深圳房地产转让合同纠纷解析

[房地产转让合同] 篇一:房产转让协议书房产转让协议书本协议双方当事人: 转让方(以下简称甲方):李波身份证号:370613197911172517 单位:锦能公司企业文化部住址:陕西神木受让方(以下简...+阅读

深圳房地产转让合同纠纷解析

深圳房地产转让合同纠纷解析：房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。？其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手买受人已明示或此后买受人已明知这一情况而以该理由主张合同无效的，不应当支持。

因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。？如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。

房地产案例分析：

法律适用分析

（一）某土地管理局有权解除合同合同有效成立后，没有履行或履行完毕前，当事人双方通过协议或者一方行使合同解除权的方式，使合同关系提前消灭。它包括双方协议和单方行使解除权两种情况。《中华人民共和国合同法》第92条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人随时可以解除合同。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。、、、、、、

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行。、、、、、、”。第96条“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。、、、、、、”在一方当事人迟延履行主要义务时，法律并不允许对方立即解除合同。因为解除合同对债务人而言，往往会因为准备履行的费用得不到补偿而造成严重的损失。因此，从权衡双方当事人利益的角度考虑，在一方发生迟延履行时，另一方应该给对方一点的宽限期，催促对方在宽限期内完成履行。宽限期内，受损方不得解除合同，对违约方延期履行的损失则可以请赔偿。带宽限期结束后，违约方仍为履行合同时，受损方就可以行使解除合同的权利。某酒店有限公司于某土地管理局签订的合同成立生效后，在约定的延长期限内仍为按时支付剩余的土地出让金，经多次催告后在合理期限内仍为履行，所以某土地管理局有权解除解除合同，合同自某土地管理局的通知书到达某酒店有限公司时解除。

（二）某酒店有限公司应承担违约责任当事人在自主、自愿的基础上，通过平等协商的订立合同之后，就应当自觉履行合同所约定的义务，恪守合同。如果不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。《合同法》第107条规定：“当时人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方现对给付定金作为债权的担保。债务人不履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给发定金的一方不履行约定债务的，无权要返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”第116条：“当事人既约定定金有约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”违约责任制度的建立，能有效地维护合同纪律，促进合同的正确履行，有利于弥补因违约给对方造成的损失。有利于促进正常的社会秩序。本案中，某酒店有限公司违约的事实已经确认，根据定金罚则，其所支付的定金不予返还。某土地管理局因不能提供证据证明因某酒店有限公司的违约所造成的损失以超过其所收取的定金，故其应返还某酒店有限所支付的土地出让金。

（三）诉讼时效的行使诉讼时效是指因不行使权力的事实状态经过法定期间，即依法发生权力不受保护的时效。《中华人民共和国民法通则》第135条：“向人民法院请保护民事权力的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要或者同意履行而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。案例中某酒店有限公司曾于2000年3、4月向市人民政府主张过权利，因市人民政府系土地管理局的主观部门，所以视为向土地管理局主张权利具有同等的效力，所以诉讼时效中断。诉讼时效制度的设立，使法定期间的经过而使原权利人丧失权利，使长期存在的事实状态合法化，有利于稳定社会关系。

摘自---中山易搜网