房地产开发行业税收管理现状及对策

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附着经济的不断发展，人们生活水平的进一步提高，改善住房条件逐渐成为人们日常生活中的大事，房地产的不断升温，绿色人居和环保住房等概念已经深入人心，房地产的开发因此而蓬勃兴起，XX县城易俗河在四年前还只有三家房产开发公司，商品房的均价在400元/米左右，到现在，已经有房地产开发企业20户（含挂靠户8户），年房地产开发能力

超过十万平方米，商品房价格也达到800元/m2的均价。

一、目前房地产开发企业的现状

XX县XXX城区目前的房地产企业较多，按成立时间和组成的方式主要有以下几种情况：

1、2002年元月1号之前成立的房地产开发企业，其所得税的征管由地税局负责，主要有：XX县鑫田房地产开发有限公司、XX县经济开发有限公司等。

2、2002年元月1号之前已经存在，元月1号以后变更部分登记项目又在工商部门重新注册的户子有：XX冠华房地产开发有限公司、XX县房地产开发有限公司。

3、因不具备登记条件或因开发的规模不大，每年只交纳一定的管理费，成立挂靠公司：XX县房地产开发有限公司下就有8个挂靠的开发子公司。

4、2002年元月1号以后新注册成立的公司有：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XX市三维房地产开发公司、XX国富房地产开发有限公司、XX国发房地产开发有限公司。

5、跨地域进行房产开发，由地税监管的公司有：XX大同房地产开发公司XX县项目部、XX市宏通房产开发有限公司、株洲建锋房地产开发有限公司XXXXX分公司。

根据调查2002年元月1号以后在XX县工商行政管理局新登记注册的房地产开发企业有8户，其中有2户是原业已经存在，只是进行部分变更的企业，而纳入到国税部门管理，并办理了税务登记证的只有4户，即：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XXX市三维房地产开发有限公司、XXX国富房地产开发有限公司。

二、房地产开发企业在税收管理上存在的问题：

根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，2004年和2005年连续2年，房地产开发企业都被列入重点检查行业，从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题：

1、众多的房地产开发企业都知道要及时办理营业执照和地税登记证，却不知道2002年1月1日以后新成立的公司其所得税由国税部门征管，同时要到国税部门办理税务登记证，要按季申报和预缴企业所得税，所有在XXX城区进行房地产开发的企业中，只有三维房地产开发有限公司主动到当地国税部门办理税务登记证，其他企业都是在税源管理科的督促下才到国税部门办理税务登记证的。

2、不设置帐务，特别是挂靠企业。因为成立的房地产开发企业大部分都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。

3、虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。

4、帐务处理上极不规范，存在着许多漏洞，有的房产开发企业财务上取得的凭据五花八门，其中以白条居多，有的开发商相互之间进行的土地转让，上百万元的奖金付出就是一纸协议作为凭证，有的几万元的报批手续费开支就凭经理的一张便条列支……等等，不胜枚举。

三、针对房产开发企业中存在的问题，作为国税主管机关，应该做到三个加强：

1、加强税法宣传的力度，让税法宣传不留死角。

作为国税机关，在切实履行征、管、查等各项职能外，搞好税法宣传也是重要的一个方面，每年的4月是税法宣传月，已经连续进行了年，取得了良好的效果，但税收政策的调整具有不确定性，及时宣传和有针对性的宣传就很有必要了，据笔者调查，众多的房地产开发企业并不知晓在2002年1月1日以后注册成立的，其所得税由国税部门进行征管，这就说明了我们的管理部门管理还没有充分到位，税法宣传留有死角。

2、加强房地产开发企业的财务辅导，使其准确核算申报缴税。

国税部门应对所辖的房地产开发企业的财务人员进行专项辅导，切实要求严格财务制度，合理合法取得原始凭证，准确核算企业的成本、利润，按要求申报和缴纳税款。

3、加强查处力度，发现问题及时整改。房地产开发目前是个热门产业，也是公认的暴利行业，国家税务总局和省、市税务局近三处来一直将房地产开发企业作为重点检查的行业，XX县国税局也连续2年将其列入了专项检查的对象，随着

房地产开发企业的不断成熟和扩大，暴露的问题也会逐渐增多，国税部门要加大查处力度，对发现的问题及时进行整改，使这一蓬勃发展的产业走上正规化的轨道。