商务酒店可行性研究报告

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一、基本情况

1. 建筑主体为六+一层框架结构。一楼是酒店大堂。二层为餐厅和茶房三层至五层为客房。客房89间。主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。地下室有40个左右车位的停车场。大堂配置有总台;大堂吧;行李寄存室;大堂副理;公卫等，面积200m;左右;商业铺面可办理旅游票务和酒店商场面积500m;左右。二层配置多功能茶餐厅(酒吧演绎厅)面积200m;左右;茶房包间面积400 m;左右;商务中心一个(数码港提供上网、文字处理、复印、扫描、刻录等服务)面积40 m;左右。三层至五层配有客房84间(商务标间)电视、空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮水机等面积25 m;左右。六层为会务区和休闲娱乐区。配有会议室4个，大会议室1个面积160 m;左右，可容纳150-180人;中型会议室1个面积80 m;左右，可容纳60-80人;小型会议室2个面积40 m;左右，可容纳20-30人;多功能厅一个200 m;左右。

2. 地理环境。地处……;临近主干道;距机场..多分钟车程;距火车站..多分钟车程;旁边是……;周遍仅有一个四星酒店无类似酒店。(时间关系信息收集有限)

3. 租赁期限及价格???(重要)

二. 改造方案

定位为中高档商务酒店

(四星)

1. 三层至五层每层改造客房间。过道为中档地毯。

2. 房间内设置卫生间。室内为强化木地板，房间内墙纸。

3. 配制电视，空调，上网，照明灯功能。

4. 外墙采用色彩明快的乳胶漆。

5. 配套功能区方案待定。

注：建议房间数量适当增加，减少不产生效益的配套功能。

三. 经营预测

1. 人员配置。

管理团队：

执行总经理一名(负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责)

财务总监一名 (负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作)

保安队长一名 (负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部门)

营销总监一名(负责酒店的营销宣传，前台管理，VIP接待，各项活动策划组织，目标任务的完成)

客房主管一名(负责酒店日常工作和管理)

员工队伍

营销经理四名 (对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档)

总台服务员六名 (总台接待加收银，目标任务的完成)

保安八名(车场楼层和各要害部位的巡视和管理)

客房中心文员三名(接听电话处理一般投诉和意见收集反馈)

客房中心服务员三名(查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问题)

万能工一名(水电维护，设施设备故障处理，能源控制)

卫生班六名 (客房清理，环境卫生维护)

注：以上正常配置，不包括餐厅娱乐等部门的人员配置，建议外包出去。

2. 费用估计。

每年固定成本--------万(租金)

折旧--------万(按投资总额为---------万元，按3年折旧)

财务--------万(贷款和资金利息)

税收--------万(营业收入的6%左右)

工资--------万(员工和管理人员费用)

能耗--------万(水电气等费用)

低耗--------万

(一次性用品、茶叶等)

洗涤--------万(床上用品，毛巾类的清洗)

维修--------万(维修的配件及专业维修的费用)

营销--------万(广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等)

培训--------万(员工和管理人员的学习培训)

保险--------万(员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险)

其他--------万(办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用)

一年总费用约---------万元

注：以上费用根据酒店实际配置计算。

3. 收入分析

定位为“中高档商务型酒店”。

a.客房收入：

改造后拥有客房84间。

客房设计价格为160.00元(平均执行价格)

客房率保守估计为80%

84间×160.00×360天=483.84万元

全年收入387.072万元

b.餐厅收入：

承包费8000.00—10000.00每月

全年约10万左右

c.房租收入：

旅游票务3000.00每月，全年约3.6万

商场超市5000.00每月，全年约6.00万

d.会议室收入：

大会议室800.00每天，利用率20%全年约4.8万

中会议室500.00每天，利用率20%全年约3.00万

小会议室200.00每天，利用率20%全年约2.4万

多功能厅1000.00每天，利用率10%全年约3.00万

合计：13.2万

e.其他收入：

客房服务;食品饮料;商务收费;电话等

全年约6万元

各项总计：425.872万元

注：以上预测根据酒店发展情况有很大上升空间。四. 经营思路

整体定位为“中高档商务(培训)型酒店”。一个由井冈山独有地域特色;丰富民族文化;方便快捷适用的配套功能和专业而个性的服务构成的酒店。

锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人;二是国外自游人旅行的客人和留学生;三是途径井冈山中转的旅客;四是重点放在市内的各型的商务会议;五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析。酒店应该面向差旅散客和公司的业务人员。利用网络宣传和服务员良好的语言环境来吸引国外自游人旅行的客人和留学生。开展接送服务吸引途径西昌中转的旅客。对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。

在开业初期重点应加强对外宣传。开展网络预定，可以与携程网等专业网站合作，这在开业初期很有效。当然其他的营销手段也必须去做。比如在车站、机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好，争取客房率的上升。同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在主要媒体上进行软广告的宣传。在旅游境区投放适当的广告。出租率达到一定的水平就会稳定，想进一步提高收入只有加强高端商务会务的推广和营销。

能源消耗是一件大事情，也是未来支出的重点之一。是否从改造之初就考虑几个方面的：空调选用分体空调(尽量选用功率较大的空调)并采用定时开关系统。水，最好考虑利用中水冲洗厕所。热水采用太阳能和电辅热结合的供热方式，并一定要考虑回水系统，减少热效和水资源的浪费。建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约上要以小看大，一点水，一度电，一根针，一条线，人人都是监督员。

人员的配置上注重一专多能，例如保安可以兼门童和行李生;服务班和卫生班可以整合。客房的清扫可以参照计件工资的方式，也可以在此基础上承包，也可以承包给其他的酒店的客房部，或者是家政公司。设备可以承包给其他饭店的工程部，也可以承包给个体经营者。

五.酒店构想

房型及价格：

套房：388/间间

单人间：188元/间间

空调双人间160元/间间

三人间：188元/间间

注：多房型适合不同客户需求，有利于提高酒店受众面。

设备和服务：

免费服务：

阅览室，淋浴间24小时热水、影视放映(多功能厅定时放映)、行李寄存、代收邮件/包裹、吹风机、旅行信息等

有偿服务：

餐厅酒吧、自助洗衣、国际电话/传真、各种车辆和设备的租赁、票务预定等

六.操作步骤

1.与经营方签订前期合作协议。

2.办理相关手续。

3.签订正式合同

6.酒店管理公司进入

7.人员配置及人员培训

8.设备配置及采购

9.网络宣传和营销

11.开业前的筹备及宣传

12.进入正常营业，开展酬宾活动

13.正常经营及后营销

七.时间安排

1.与经营方签订前期合作协议。

2.办理相关手续。

3.签订正式合同。

4.组建筹备小组(酒店管理公司负责人，工程项目负责人，投资方负责人)

(三周时间。如果第三项办理顺利的话时间可以缩短)

5.确定改造方案。

(一周时间。方案可以与前三项同步进行)

6.酒店管理公司进入。(管理层人员到位，各类《计划方案》落实)

7.人员配置及人员培训。

8.设备配置及采购。

9.网络宣传和营销。

(6-9项可以同步进行。三到四个月时间。人员培训三个月酒店英语基本能满足工作需要。计划得当设备配置及采购不存在问题。网络宣传和营销可以依附现有资源和人脉关系由专人负责计划制定和实施。)

10.竣工验收。

11.开业前的筹备及宣传

(一周时间。)

12.进入正常营业，开展酬宾活动。

(三个月时间)

13.正常经营及后营销。

八.结论

滨江酒店管理公司通过对周边环境和类似酒店的初步调查，经过仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑，如西昌旅游的升温、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之该项目地理环境好，类似酒店少，产权单位拥有相当的潜在客户，参与者人脉关系多等有利条件。但也有很多不利因素：a周边工程将影响酒店的外部环境。b西昌酒店市场整体定位不高。c酒店主题不明确。综合以上因素管理公司认为“商务酒店”市场潜力大，有相当的利润空间和投资价值。并符合经营者对外发展连锁，扩大酒店规模的总思路。不利因素可以通过管理公司的进入逐步解决。因此管理公司对该项目充满信心，也愿意为此付出努力，希望能合作成功。

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