房地产可行性研究报告

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导语：可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

一、项目背景1 、项目名称：居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：(1)《城市居住区规划设计规范》(2)《a市城市拆迁管理条例》(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》(4)《住宅设计规范》(5)《住宅建筑设计标准》(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(7)《城市道路绿化规划及设计规范》(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况1 )地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。2 )建设规模与目标：土地面积：亩(平方米)容积率：开发周期：土地价格：元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计)：总建筑面积：㎡3 )周围环境与设施(1)步行约10 分钟可至a市中心。(2)西侧为市城市中心景点。(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。(4)西南靠近a市小学。(5)北面为a市人民银行。4 、项目swot分析优势及机会(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析1 a市概况(参考)a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。2 a市房地产住宅市场分析a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门两点一线旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测：---从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于够住就行的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：项目套数建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置房地产可行性研究报告