投资性房地产资产评估报告

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大家了解过资产评估报告吗?知道怎么书写资产评估报告吗?以下是范文网小编为大家准备的：投资性房地产资产评估报告范文，欢迎阅读!投资性房地产资产评估报告【1】xx诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在20xx年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况

(一)委托方、产权持有者概况委托方及产权持有者均为中海发展股份有限公司。公司名称：中海发展股份有限公司住所：上海市洋山保税港区业盛路 188 号 A-1015 室法定代表人：李绍德注册资本：人民币 340455.2270 万元公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、代运业务;兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨询和转让;国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养;国际船舶管理业务。(涉及行政许可的凭许可证经营)

(二)其他评估报告使用者概况除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的本次评估的目的是为中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和范围评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼除7层以外的写字楼、商铺和车位，具体评估范围是该楼的地上1-6层、地下1层以及地下2-3层的148个车位。该房屋竣工于2009年，钢混结构，房地产权证编号为沪房地虹字(2012)第010730号，委估建筑面积为13,689.16平方米，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义评估价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日本次评估基准日是201x年12月31日。

六、评估依据

(一)经济行为依据中海发展股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。

(二)法律法规依据1.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号);2.《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号);3.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号);4.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发〔2001〕102号);5.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号);中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文6.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号);7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔2006〕274号);8.《中华人民共和国土地管理法》;9.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(三)评估准则依据1.《评估准则基本准则》和《资产评估职业道德准则基本准则》(财企〔2004〕20号);2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号);3.《资产评估准则评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189号);4.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号);5.《以财务报告为目的的评估指南》;6.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协〔2011〕230号)。

(四)权属证明上海市房地产权证。

(五)其他参考依据评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产;收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估;市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估;委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为中海财务、中海码头、中海投资、中海集团等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=PABCD式中：P-----委估建筑物评估价值;P-----参照物交易价格;A-----交易情况修正系数;B-----交易日期修正系数;C-----区域因素修正系数;D-----个别因素修正系数。交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格;交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格;区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异;个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。

(二)资产核实指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。

(三)评定估算根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。

(四)出具报告对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：

(一)基本假设公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

(二)具体假设1.在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2.任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论在评估基准日 20xx 年 12 月 31 日，委估资产的账面值为 58,928.14 万元。经评估，委估资产的评估值为 119,345.84 万元，评估值比账面价值增值 60,417.70万元，增值率为 102.53%。评估结果详见下表：资产评估结果汇总表评估基准日：20xx 年 12 月 31 日产权持有者：中海发展股份有限公司单位：人民币万元账面价值评估价值增减值增值率项目A B C=B-A D=C/A100%投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%十

一、评估报告使用限制说明1.评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。3.除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。4.根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 20xx 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。十

二、特殊事项说明1.截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：各楼层对外出租情况表楼层承租方面积㎡日租金(元/㎡) 租期五楼中海财务 1,573 6.80 2010/12/1-2013/12/31中海码头 1,300 6.70 2011/1/1-2013/12/31四楼上海码头 40 6.70 2011/1/1-2013/12/31中海码头 235 6.70 2012/10/1-2013/12/31中海投资 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31三楼寰宇物流 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31航运基金 700 6.20 2011/5/1-2014/12/31中海集团 704 6.50 2012/10/1-2013/12/31二楼办公 6.50中海财务 117 2012/10/1-2013/12/31资料室 4.00一楼中海财务 1,493 6.40 2012/12/1-2013/12/31B1 楼中海集团 4,378 3.99 2011/5/1-2012/12/31合计 12,115中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告附件附件

一、与评估目的相应的经济行为文件;

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件;

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件;

四、委托方及产权持有者承诺函;

五、签字注册评估师的承诺函;

六、评估机构资格证书复印件;

七、评估机构法人营业执照副本复印件;

八、签字注册评估师资格证书复印件;

九、评估业务约定书复印件;

十、授权书。xx资产评估有限公司二○xx年二月十八日资产评估报告格式【2】1简介资产评估资产评估(15张)资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。广义的资产评估报告还是一种工作制度。它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定程序的要求，用书面形式向委托方及相关主管部门报告评估过程和结果。狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书，既是资产评估机构与注册资产评估师完成对资产作价，就被评估资产在特定条件下价值所发表的专家意见，也是评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构与注册资产评估师为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件。2总则

一、为进一步促进我国资产评估工作的发展，规范资产评估行为，完善资产评估工作程序，提高资产评估行业的执业水平，根据《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令)[1] 以及国家其他有关法律、法规，制定本规定。

二、凡按现行资产评估管理有关规定进行资产评估的各类资产评估项目必须遵循本规定。

三、本规定所称的资产评估报告的基本内容和格式是指资产评估机构接受委托开展资产评估活动后，按照资产评估管理工作的要求，向财产评估主管机关和委托方出具的涉及该评估项目的评估过程、方法、结论、说明及各类备查文件等内容的资产评估报告的基本内容及编制格式;评估机构在具体项目的操作中，其工作范围和深度并不限于本规定的要求。

四、本规定所称资产评估报告是由资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件构成。

五、资产评估机构进行资产评估活动时，应当遵循资产评估的一般原则和本规定的要求;具体项目不适用本规定的，可结合评估项目的实际情况增减相应的内容。

六、资产评估活动应充分体现评估机构的独立、客观、公正的宗旨，资产评估报告书的陈述不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述，评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容。

七、资产评估报告的数据一般均应当采用阿拉伯数字，资产评估报告应用中文撰写打印，如需出具外文评估报告，外文评估报告的内容和结果应与中文报告一致，并须在评估报告中注明以中文报告为准。

八、凡涉及资产评估报告基本内容与格式的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。

九、本规定由财政部负责解释、修订，并从颁布之日起实施。3封面要求

(一)评估说明封面应载明下列内容1.(评估项目名称)资产评估说明;2.评估报告书编号;3.评估机构名称;4.评估报告书提出时间;5.评估说明如分册装订，应在封面上注明共几册此册为第几册。

(二)评估说明目录1.目录应在封面的下一页排印，包括每一部分的标题和相应的起止页号，评估说明每一页页码标注应与目录相符;2.评估说明中收录的备查文件或资料的复印件，须统一标注页码(原文件或资料的页码可以保留)。声明应写明评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

(三)《关于进行资产评估有关事项的说明》由下列内容构成：1.委托方与资产占有方概况;2.关于评估目的的说明;3.关于评估范围的说明;4.关于评估基准日的说明;5.可能影响评估工作的重大事项说明;6.资产及负债清查情况的说明;7.资料清单;

(四)委托方与资产占有方概况，应包括(但不限于)下列基本内容：1.企业名称及简称、注册地址及总部地址、注册资本、法定代表人;2.企业性质、企业历史沿革包括隶属关系的演变，股份企业设立重组情况或拟进行的重组情况;3.经营业务范围及主要经营业绩;4.近3年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩，已经审计或正在进行审计的，应说明注册会计师发表的意见;5.主要产品品种、生产能力，近年实际生产量、销售量，主要市场及其市场占有率，本企业产品在同类产品市场的地位，主要原材料、能源供应情况，环境污染及治理情况;6.形成企业主要生产能力的状况，正在或计划进行的投资项目简况;7.执行的主要会计政策，生产经营是否存在国家政策、法规的限制或优惠，生产经营的优势分析、各种因素的风险。

(五)关于评估目的说明1.说明评估目的及与评估目的对应经济行为的进展状况，评估目的实现后预计产生的影响;2.已经获得有关部门批准的，应载明批件名称、批准日期及文号，并收录于评估说明附录的资料清单之中。

(六)关于评估范围的说明1.说明需要委托评估机构进行评估的具体资产范围，明确载明需要评估的资产和负债的类型、账面金额及资产状况;2.对于租赁或特许使用的资产以及没有会计记录的无形资产应特别说明;3.如在评估目的实现前有不同的资产占有者，应列表载明各资产占用者待评估资产的类型、账面金额等。

(七)关于评估基准日的说明1.明确所选取的评估基准日，评估基准日表述为：#215;#215;#215;#215;年#215;#215;月#215;#215;日;2.适当说明选取评估基准日的理由及其合理性，如评估基准日受特定的经济行为文件所约束，应载明该文件的名称、批准日期及文号。

(八)可能影响评估工作的重大事项说明1.委托方和资产占有方有责任写明所有对评估结果产生重大影响的事项;2.如委托评估的资产曾经进行过清产核资或资产评估，应说明曾经进行的评估情况和调账情况;3.如存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项，应逐一介绍;4.对存在的抵押、质押、担保及其它或有负债、或有资产应说明事项的性质、金额及与列入评估范围的资产和负债的关系。

(九)资产及负债清查情况的说明资产委托方和占有方须应对本企业因进行资产评估而组织开展的资产及负债清查的情况和结果作出说明，主要应包括下列内容：1.列入清查范围的资产及负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布地点及特点;2.清查工作的组织，时间计划、实施方案;3.清查核实所采取的措施，待处理、待报废，高、精、尖设备和特殊建筑物以及毁损、变质存货检测、鉴定的情况;4.清查中发现的盘盈、盘亏、毁损、报废、呆坏账、无需偿付的负债情况及其原因分析;5.根据有关规定对发现问题进行账务调整的情况，并列示调整前后比较表。

(十)资料清单列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料名称，主要包括：1.资产评估、清查登记表(由评估机构出具样式);2.资产与负债清查结果;3.相关经济行为的批文;4.会计报表;5.产权证明文件;6.重大合同、协议等;7.生产经营统计资料;8.其他与评估资产相关的资料。4内容格式

(一)凡按现行资产评估管理有关规定必须进行资产评估的各类资产评估项目，应当按本基本内容与格式的要求撰写评估说明，其目的在于通过注册资产评估师和评估机构描述其评估程序、方法、依据、参数选取与计算过程，通过委托方、资产占有方充分揭示对资产评估行为和结果构成重大影响的事项等，说明评估操作符合相关法律、行政法规和行业规范的要求，在一定程度上证实评估结果的公允性，保护评估行为相关各方的合法利益。

(二)评估机构、注册资产评估师及委托方、资产占有方应保证其撰写或提供的构成评估说明各组成部分的内容真实完整，未作虚假陈述，也未遗漏重大事项。

(三)评估说明是资产评估报告申请审查确认材料的必备部分，评估说明中所揭示的内容应同评估报告所阐述的内容一致。

(四)评估说明是财产评估主管机关审查确认评估报告的重要文件，原则上评估说明不提交给其他有关当事人。

(五)评估说明包括以下基本内容和格式：1.评估说明的封面及目录;2.关于评估说明使用范围的声明;3.关于进行资产评估有关事项的说明;4.资产清查核实情况说明;5.评估依据的说明;6.各项资产及负债的评估技术说明;7.整体资产评估收益现值法评估验证说明;8.评估结论及其分析。

(六)本基本内容与格式，对某具体评估项目确实不适用的，可根据实际情况进行适当修改，增减相关内容。5基本内容评估报告

一、概述

二、评估报告书封面及目录

三、评估报告书摘要

四、资产评估报告书正文

五、备查文件

六、评估报告书装订评估说明

一、撰写评估说明的基本要求

二、评估说明封面及目录

三、关于评估说明使用范围的声明

四、关于进行资产评估有关事项的说明

五、资产清查核实情况说明

六、评估依据的说明

七、各项资产及负债的评估技术说明

八、整体资产评估收益现值法评估验证说明

九、评估结论及其分析评估明细

一、概述

二、资产评估明细表样表6制作步(1)整理工作底稿和归集有关资料(2)评估明细表的数字汇总(3)评估初步数据的分析和讨论(4)编写评估报告书(5)资产评估报告书的签发与送交编写评估报告书又可分两步：第一步，在完成资产评估初步数据的分析和讨论，对有关部分的数据进行调整后，由具体参加评估各组负责人员草拟出各自负责评估部分资产的评估说明，同时提交全面负责、熟悉本项目评估具体情况的人员草拟出资产评估报告书。第二步，将评估基本情况和评估报告书初稿的初步结论与委托方交换意见，听取委托方的反馈意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托方提出的问题和建议，考虑是否应该修改评估报告书，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可撰写出资产评估正式报告书。7作用档案资产评估报告书有以下几方面的作用：1)对委托评估的资产提供价值意见。2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据。3)对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。4)资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。因此，资产评估机构必须依照客观、公正、实事求是的原则撰写资产评估报告，如实反映评估工作的情况，调查取证的资料要真实可靠，不得提供伪证。资产评估报告书必须由资产评估机构独立撰写，不受资产评估委托方或其主管单位、政府部门或其他经济行为当事人的干预。资产评估报告-种类国际上对资产评估报告有不同的分类，如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核。而我国由于尚未健全资产评估准则体系，因此对资产评估报告种类还缺乏系统研究。8基本要素资产评估报告一般应包括以下基本要素：1)评估报告类型;2)委托方、资产占有方及其他评估报告使用者;3)评估范围和评估对象基本情况;4)评估目的;5)价值类型;9种类评估范围整体资产评估报告书：凡是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书称为整体资产评估报告书。单项资产评估报告书：凡是仅对某一部分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告书称为单项资产评估报告书。评估对象资产评估报告书：资产评估报告书是以资产为评估对象所出具的评估报告书。这里的资产可能包括负债和所有者权益，也可能包括房屋建筑物和土地。房地产评估报告书：房地产评估报告书则只是以房地产为评估对象所出具的估价报告书。土地估价报告书：土地估价报告书是以土地为评估对象所出具的估价报告书。资料详细完整评估报告：在完整评估报告中注册资产评估师应当详细说明：(1)评估范围和评估对象的基本情况，评估目的的表述应当清晰、具体、不得引起误导。(2)评估程序实施过程和情况，并重点说明：1)评估业务承接过程和情况2)进行资产勘查、收集评估资料的过程和情况3)分析、整理评估资料的过程和情况4)选择评估方法的过程和依据、评估方法的基本原理、相关参数的选取和运用评估方法进行计算、分析、判断过程5)对初步评估结论进行综合分析、形成最终评估结论的过程简明评估报告：在简明评估报告中注册资产评估师应当简要说明：(1)评估范围和评估对象的基本情况，评估目的的表述应当清晰、具体，不得引起误导(2)评估程序实施过程和情况业务分类

(一)一般评估业务一般评估业务就是我们对明确评估对象的评定、估算并出具评估报告的业务。该类业务主要是以交易中资产及股权作价提供参考价值为目的的业务，其完成的标志是出具资产评估报告，范围既包括产权变动情况下出于提供价值参考或发挥鉴证作用目的的单项实物资产评估、各类无形资产评估和企业价值评估等;又包括产权各种处置方式下单项资产或组合资产的评估如租赁、承包、破产、清算、拍卖、使用权转让等;还包括直接作为鉴证目的的补偿、损失确定、涉案财产价值评估等类型的评估。评估业务基准日一般为当前或近期，其时态为当前时态。

(二)评估咨询业务评估咨询业务以评估手段提供咨询服务，它包括为政府、企业、金融机构、风险投资人提供投资项目评估以及企业改制、企业发展战略、商业计划书、兼并收购的尽职调查等咨询服务以及行业政策法规、技术标准的研究和研讨、财务顾问、咨询相关专业的培训等。例如，评估目的本身就明确为评估咨