山庄开发可行性研究报告

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**山庄开发可行性研究报告

一、总说明

1、开发商基本情况分析昆山**房地产建设有限公司总投资额为1250万美元，注册资金为500万美元，其董事长曾宝雄先生亦是台湾**建设机构的董事长，刘国成先生是该机构的总经理，**事业机构设立于1985年，十六年来开发兴建个案共近百万平米，本着“塑造完美居

住环境、提升人文生活品质”为经营理念，“坚持品质，追求极致“为**事业机构的企业理念。公司在台湾建筑方面享有盛誉，由该机构设计推出的“**建筑系列”在台湾销售状况良好，销售值近百亿。

2、开发结构的组成昆山**房地产公司建设有限公司有三方合作组成：甲方：昆山大市旅游发展有限公司地址：昆山张浦镇大市代表：顾学周乙方：曾宝雄丙方：刘国成

3、公司管理公司的最高权力机构为董事会，董事长为公司的法人代表，公司实行董事会领导下的总经理负责制，另设有管理部、工程部、业务部、企划部、财务部等部门协助总经理处理日常工作。

4、开发目标立足昆山，放眼中国，首先开拓周边市场，建立高尚、领先的房产品牌及企业形象。推动昆山房地产市场迈向一个新台阶，使**山庄跨越国际，领先未来，成为房地产的一个新亮点。

二、开发项目概况

1、项目概况**山庄位于昆山张浦镇苏沪机场路南侧、昆山南北公路西侧、双洋湖东岸，四面环水，这里自然环境怡人，交通便利。东邻上海国际大都市，西接江南名城苏州、无锡，与已改道建设的昆山段312国道仅距12公里，距建成后的上海轻轨昆山站仅距3公里。全区占地面积95452m2，经审批的以西欧早期皇家宫廷建筑风格为特点的全区规划包括a、b、c、d四种房型别墅88栋及一栋7200m2的大型五星级集餐饮、住宿、商务、会议、娱乐、休闲、健身为一体的皇龙俱乐部，其配套丰富多彩。便捷优雅的公共娱乐设施有物业管理中心、水上码头、室外游泳池、各类球场、大型停车场、大型的花坛、石壁、景观。同时配置了集通讯、网络、防盗、监控、门禁、电子显示、卫星传播、三表抄送为一体的智能化平台。小区绿化面积达43%，建筑外墙全部采用高档花岗岩、天然石材装饰、钢筋混凝土整板基础，框架剪力墙结构。每户均配设摇控车库门，双层玻璃复合铝合金窗，家用中央空调、中央热水器等等。其中a型别墅的建筑面积为630m2,b型别墅的建筑面积为512m2,c型别墅的建筑面积为301m2，d型别墅的建筑面积为301m2。全部为居家式的功能布置，饮食起居、读书、办公、健身、会客，休闲娱乐一应俱全。它必将成为商业、居住的胜地！

2、开发步骤本公司经过周密的企划，以经济、商业、市场多角度考证将**山庄的开发步骤共分为三期：一期工程：以远期目标为方针，以至今开发规律为指导，回填5万方土，提高地坪的抗洪，防潮能力。建设皇龙俱乐部、物业管理中心，为后期居家服务打下基础。树立五栋别墅样品房，为客户提供直观视觉和后期房产销售做好引导。敷设全区道路及给排水、供配电、消防智能化网络的管线，为已建成的建施使用提供能源，为后期的开发做好水、电、路的保障。

（一期工程已基本竣工）二期工程：40幢别墅的建造；宏伟的凯旋门楼；78m长的室外弧形俱乐部长廊；金碧辉煌的俱乐部室内装饰；室外污水排放，环保工程；配带温泉的游泳池；水岸观景台及水上码头；网、排、羽球场；停车场；

一、二期工程配套的绿化及景观工程；全区一级供配电；三期工程：43栋别墅的建造及相关的市政配套绿化景观工程

3、开发结果：完成全区35000m2的别墅建筑及11100m2的齐备、豪华、先进的服务设施和1.2万平米道路基础、12公里长的给排水、供配电及智能化地下管线排放，3.8万平米乔木、花草的种植，实现投资16645.09万元。

三、开发市场及销售

1、销售区域的基本调查

（1）经济水平a、本地昆山至改革开放特别是近几年来，外向型经济有了长足的发展，2001年国民生产总值达到280亿元（人民币），全国排名第三，外商投资企业超过2000家b、周边城市常熟、吴江、张家港、太仓等周边城市的经济水平都位居全国前十位，苏州新区、工业园区经济发展更是蒸蒸日上c、上海上海作为中国的金融中心，居民的收入水平大大高于其他城市，可支配的收入也大大高于其他城市，高薪阶层的年收入超过30万人民币

（2）人文特点昆山及其周边城市都是以外向型经济为主开放城市，常驻昆山的台湾同胞就达

三、四万人，通过十几年来的改革开放，造就了一大批的私营业主、民营企业家、金融证券投资商，以及大部分的高薪收入阶层，这部分佼佼者可能都将是**山庄未来的业主

（3）发展趋势**山庄的定位就是高级豪华欧式别墅住宅小区，别墅的房型大，档次高，设施齐全，外装饰材料全部采用天然石材，并为业主提供高级的商务、休闲、娱乐场所，并充分考虑了小区的安保及网络通讯设施，且地理条件优越，机场路、沪宁高速公路、南北公路、京沪线，为**山庄提供了便利的海陆空的通道，作为上海及苏州的后花园，**山庄将成为有志之士的首选理想之地。

2、销售对象的组成及

比例**山庄的开发的定位决定了销售的对象，即为港台同胞、海外华侨、民营企业家、私营企业业主、金融证券投资商、高薪收入阶层，至2001年3月宣传销售以来，立即引起许多高层人士的关注，至今别墅的销售已达70%（详见有关资料）。

四.工程队要求投标须知

1.工程概况本工程位于昆山市张浦镇大市双阳潭傍,占地面积约95000m2,建筑**山庄别墅,建筑面积约为30000m2的土建及外装饰工程,本次对**山庄别墅工程进行招标。

2.本公程的土地使用证、规划许可证等有关政府批文已齐全政府批准文号分别为：建设用地规划许可证编号:领2000-194号；国有土地证:((n000308227),现经有关部门批准,正式对外招标。

3.招标方不一定要接纳最低投标价或任何投标价,也不须解释其选择或否决任何投标的原因。在递交投标文件时,投标方需缴纳5%的投标保证金约人民币150万元,人民币的投标保证金。投标方如果接到雇主的中标通知书后，不按照投标书的价格和承诺签署施工合同，投标保证金不退还；如不交纳上述保证金，雇主有权取消其投标资格；未中标的承包商在接到未中标通知书后，10日内退还招标文件和图纸，并无息领取投标保证金。

4．所有投标报价以人民币为货币单位。除招标文件已有规定，报价不能因汇率的变动及其它任何原因而调整。

5．投标单位必须具有二级及以上施工资质，三年内无重大质量安全事故及不良财务状况。提供两个以上近两年内承包施工的项目（不小于该工程），如发现承包商有隐瞒欺骗或冒充行为，雇主有权终止合作协议。

6．投标单位元在工程投标上所承担的所有费用及开支全部由投标单位负责，雇主不会向投标单位作任何补偿。

7．投标单位在领取投标文件后24小时内，将需要雇主进一步明确的事项以书面形式提交雇主，雇主在收到承包商书面材料后24小时内书面回复投标单位，雇主不组织公开的招标答疑。

8．投标单位递交投标书时，必须连同提交下列文件：l经单位法人签字并加盖单位公章的投标文件（招标文件要求的所有空格均应填写完整）。l总额为投标总额5%的投标保证金。签订施工合同时递交合同总价的10%履约保证金，履约保证金从投标截止日起至该项工程结束时至，按工程进度分期返回。l按招标文件的要求，完整的填写所选用的材料、设备有关技术选型等。l详细工程进度计划、施工组织方案及应用于本工程主要施工机械设备。l现场施工组织以及负责管理和执行合同的现场内外主要人员的资历，一经中标这些人员不得随意更改。l投标单位的营业执照、资质证书、当地施工许可证、银行资信证明、iso质量保证体系国际认证证明复印件。l投标单位近三年资产负债表。l投标单位元提供雇主按进度支付工程款最优惠的方式（分管道预埋施工安装、主机设进场安装调试两面三个部分）。

9、投标单位应于年月日到本公司购买招标文件，并支付文本工本费壹仟伍佰元人民币。此费用无论招标单位是否中标概不退还。