资产评估作业用成本法对项目中房产及土地进行评估计算与过程撰写

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（一）固定资产—房屋建筑物

一般而言，房屋建筑物的评估方法主要有成本法、市场比较法、收益法等几

种方法。对于建造在工业用地上的房屋建筑物及构筑物，从已取得的资料看，我

们无法取得类似房屋的交易案例，所以无法采用市场比较法进行评估；其收益情

况难以测算，不宜采用收益法进行评估，故我们采用成本法进行评估。

成本法是以开发或建设委评对象建筑物或类似建筑物所需要的各项必须费用

之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，最后扣除建筑物的各项贬值，来得

出评估资产价值的一种评估方法。本次评估的房屋建筑物不存在经济性贬值和功

能性贬值。计算公式为：

评估市场价值=重置成本*综合成新率。

重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本。

成新率的确定：房屋建筑物采用使用年限法和完损等级打分法相结合的方法，

经加权计算确定，得出综合成新率。构筑物采用使用年限法确定其综合成新率。

计算公式：综合成新率=使用年限法成新率*权重40% + 完损等级打分法成

新率*权重60%。

（二）无形资产—土地使用权

土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基

准地价系数修正法等。

委评宗地位于常州市钟楼区长江中路308号，评估人员在对委评宗地进行实

地勘察和类似工业用地调查后，在同一供需圈内相邻地区或类似区域内能搜集到

不少与委评宗地用途相同、土地利用条件基本一致的近期正常交易案例，故可采

用市场比较法对其进行评估。

市场比较法，是根据替代原则，将委评土地与在评估基准日较近时期内已经

发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土

地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出委评土地评估基准日

地价的方法。其评估公式为：

PD=PB*A*B*D*E

式中，PD—委评宗地价格；

PB—比较案例宗地交易价格；

A—交易情况修正系数，为委评宗地交易情况指数与比较案例交易情况指数之

比；

B—交易日期修正系数，为委评宗地评估基准日地价指数与比较案例交易日期

地价指数之比；

D—区域因素修正系数，为委评宗地区域因素条件指数与比较案例区域因素条

件指数之比；

E—个别因素修正系数，为委评宗地区域个别条件指数与比较案例个别因素

条件指数之比。