房地产行业分析

[房地产行业人员的自我总结]下面由本站为大家分享这一份关于房地产行业人员的自我总结范文，仅供大家参考一下。这段时间由于没有去高邮工作，所以没有及时更新工作日志。上一周以来陆续看了很多项目，也参...+阅读

第一，商品房商品数额的快速增长，销售价的增加高于销售一面积的增长说明房地产业的发展繁荣。第二、开发和政府角度整体没有稳定的增长，东部地区的销售量自全国规模最大，但是有一些省市开发第三，房屋销售价格持续上升，虽然第三季度上涨缓慢但仍然在上涨；有些地方上涨的速度很很快，第四、施工面积和新开发面积上涨，明后两年的房地产情况不乐观，第五，住房保障政策，第六、个人按揭贷款增加，占全国新增贷款4%，当前我们需要关注的问题是，大户型的要消费的成交来占，投机增多，二季度以后出现不正常的状况，尤其是东部省份投机比重增加。成交房销售明显加快，但新建指标下降。销售同本增长比较快，但土地开发面积下降快，商品房的控制看，全国商品房面积比08年减少，90平方米以上的房子销售比较好，也是房价抬高的一个原因；国务院制定了住房营业税的正面实现，有利的一点是对投机性的控制，二手房交易量减少，整个新增的供应量不足的情况下的对明年的房地产供给产生问题像东部一些省份，平衡供求关系；不同城市的高低价影响比较大，今年以来，北京，上海，重庆的苏州等房价高，高的总价和单价不断出现，全国地三季度的土地成交量达到新高，全国十个重点城市中，地价均升高。

高地价的出现对以后的房地产会产生影响。尽管住房营业税的实现对供求关系有所控制但作作用自多方面的影响上，有待考察。从前年看，今年供应量稳定增加，二手房销售量有所增长，新房不明显。今后房地产的发展，今年的房地产政策拉动，拉动的作用很大，但是成熟的房地产应该是按照自己的经济规律来办事，最近召开的中央经济会议，明确了“保增长为主”的政策，同时自改善民生发挥更大的作用。房地产的发展一定与城镇化的进程协调发展，城镇化作为明年扩大内需的主题，尤其是重要成为政策适当放宽，将对房地产产生重大影响。大城市要坚持以公交为主，汽车还是拉动经济的重要方面，但比较大的城市一定要发展以公交为主，把城镇化作为载体增长统筹发展汽车和房地产的协调发展。

从长远来看房地产有很大的发展空间。建国初期盖的房子，已经开始重新改造，包括上海，武汉这是一个很大的需求，在建造中要主张实事求是做到资源的原则，统一改造，建设小城镇，环境整治好，像深圳的广安区解决了当地老百姓和打工人员的住房问题。城镇化的速度快速，将来非住宅地产两加大，办公楼的建设方面多了一点，但销售并不是很理想。城镇化的过程中，怎么样帮助流动的农民工的问题？我们国家的流动人口数量很大，多数打工人员都是留在城市的，他们买房的需求量更大，2020年以前房地产前景是大的，东部地区城镇化的程度高，需求量不高，中西部地区会高一些。今年东部城市的房地产开发低于中西部地区，新增的房地产占比在减少，现在大城市特别是特大城市同时存在着两个问题，市区的房价提高，郊区的房子卖不出去，近期内不能实现有效的供给，要解决这些问题要实现家庭汽车。

房地产发展的另一各大问题是怎么样处理好支柱产业和民生问题？客观商来说，房地产业对国民经济的贡献率是相当大的，2001年以来房地产的开发占城镇的20%以上，房地产的销售额占全国小消费额的4:10；房地产的税收在08年占全国地方税收的9.4%占地方税收29.7%总额9600亿元，目前社会上地方地产的争论比较多，意见比较不一致的问题有房价，宏观调控不标准，怎样回归住房房价问题解决起来问题困难，国务院颁布的专门文件中确定的房价问题！稳定房价，老百姓关注的是房屋的质量，房地产价格客观的因素首先和土地有关系，客观上变成比较单一的，土地价格的不断攀升但不应该影响周边的房；国家财政政策和水税收政策都与房价有关系，另外一个因素，房价与老百姓的收入也有关系明年开始增加老百姓的收入，房价的合理性如何成为量的规定？房地产的宏观调控问题，2003年国务院发布的关于房地产宏观调控的目标是总量基本平衡，价格基本合理，但到现在实施情况不理想，房地产由于开发后期政策的滞后效应；房地产的不动产不能调换的；由于房地产既有的属性又有消费的属性，房地产要真正地达到总体基本平行，结构基本合理是难得。

自主产业问题，是房地产业客观存在的问题，98年亚洲金融危机的时候我们国家没有太大了影响主要是我国实行住房改善措施，对于自主产业的问题没有必要过多的争论，关键住房问题和回归老百姓的最基本的属性，住的问题，国家支持自助行的住房，住房回归到居住的基本导向。扩大出口销售，我们国家的经济增加主要靠扩大努去的支撑，重头就是房地产，就国家目前情况来看，住房，教育、汽车，旅游是消费的主导，但四者中住房是重头戏，可以达成产业链，企业合理定价可以提高销售量，是否能达到预期的设想不能确定。增加房地产的有效控制，前几年，政府房地产的规模大，需求比较旺盛的情况下面，供应段收紧了没有达到预期的目标，房价越调越高；规范二手房，比较发达的东部地区，今年二手房占整个交易量的50%，老百姓富有的程度越来越高，二手房转让要始终...

房地产市场调查报告最主要的是那几点

一般有两种情况：一是针对开发项目而做的市场调查，主要了解需求、竞争对手、渠道、产品，为项目决策提供依据；二是非项目性房地产市场调查，主要了解宏观经济、房地产行业政策及发展、市场容量、供需量等；因此主要包括以下几点： 0）调查方式、计划、时间点、调查范围说明； 1）国家宏观经济、房地产政策（包括土地管理、税收、金融、规划、工程技术、节能等政策）； 2）地方经济及发展、人口、收入、交通、教育、工农商等产业开发； 3）地方开发政策（包括土地管理、税收、规划、工程技术、节能、销售政策）； 4）地方房地产发展情况（包括近五年供需量、空置量、房价走势）、产品特征、开发规模； 5）开发品质、周边配套、周边主要竞争对手、规模、竞争产品、价格、成交情况等调查工作； 6）调查分析、分析结论；

我国的房地产行业对象分析一下其内部竞争结构

相关资料推荐：前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业并购重组趋势与投资战略规划分析报告》我国房地产业的市场结构分析市场结构是指产业内企业间市场关系的表现形式及其特征，主要包括卖方之间、买方之间、买卖双方之间、市场上已有的买卖方与正在进入或可能进入市场的买卖方之间在数量、规模、份额和利益分配等方面的关系和特征，以及由此决定的竞争形式。市场结构的基本类型主要是四种，完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头竞争。市场结构受很多因素的影响，主要包括市场集中度、产品差别化、进入和退出壁垒、市场需求的价格弹性、市场需求的增长率、短期成本结构、生产多样化等。这些因素是相互影响的，其中一个因素的转变，会带来其他因素的变化，进而使整个市场结构的特征发生变化。本文将以2003年至2012年我国房地产业的房地产开发企业个数、房地产开发企业住宅销售套数等数据为主要研究指标，从企业的规模与构成和市场集中度这两个方面，对我国房地产业的现状及市场结构进行实证分析。

1、企业的规模与构成 2003年，我国房地产业的房地产开发企业的个数为37123;2004年，其个数增长到59242；但是，2005年则有大幅度的下降，其个数为56290；从2005年开始到2008年，房地产开发企业的个数一直持续稳健增长，到2008年达到顶峰，其个数为87562；由于2008年遭遇经济危机，2009年房地产开发企业出现大幅度缩减，个数为80407;2009年之后，一直到2012年，房地产开发企业开始持续缓慢增长，到2012年其个数为89859。我国的房地产开发企业的经济类型主要有内资房地产开发企业，港、澳、台投资房地产开发企业，外商投资房地产开发企业。其中，内资房地产开发企业占绝大多数比例，并且总体上呈上升趋势；港、澳、台投资房地产开发企业和外商投资房地产开发企业个数少、所占比例小，港、澳、台投资房地产开发企业每年都有小幅变动，但基本稳定；外商投资房地产开发企业个数少于港、澳、台投资房地产开发企业个数，并且在2008年之后开始持续减少。 2003年我国的房地产业是以内资房地产开发企业为主要经济类型，到2012年依旧是以内资房地产开发企业为主要经济类型，并且其所占市场比例越来越大。从2005年到2012年房地产开发企业住宅销售套数，除2008年有大幅度的下降，总体呈上升趋势。平均住宅销售套数也呈现出相同的发展趋势。

2、市场集中度市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是反映市场垄断和集中程度的基本概念和指标。对市场集中度的衡量指标主要有两种方法，一是绝对集中度指标，二是赫芬达尔―赫希曼指数（简称HHI指数）。运用绝对集中度对市场集中度进行衡量有三个无法体现和反映的状况，一是无法反映全部企业规模分布对市场集中度的影响，二是无法体现最大的n个企业在市场上所占份额在其内部是如何分布的，三是无法反映市场份额和产品差异程度的变换情况。因此，本文将运用绝对集中度指标和赫芬达尔―赫希曼指数这两种衡量方法对我国的房地产业的市场集中度进行实证分析。

（1）绝对集中度指标（CRn）绝对集中度指标是最常用、最简单易行的市场集中度的衡量指标。它是指行业内规模最大的前n个企业的有关数值X（如产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）占整个市场或行业的份额。其计算公式：其中，CRn为X产业的绝对市场集中度，Xi为X产业的第i为企业或者地区的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等，N为X产业的全部企业数或者地区数。但是，在用计算指标时，由于产值受季节波动和通货膨胀的影响大，所以一般优先采用产量和就业人数作为计算指标。因此，本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，采用房地产开发企业住宅销售套数作为绝对集中度指标计算的指标，并运用多值分析法（即n=4和n=8），分别考察2005年至2012年我国房地产业的市场集中度。根据2005―2012年我国房地产业市场集中度的计算结果，从2005年到2012年，房地产企业住宅销售套数在前五位的主要是广东省、江苏省、山东省、四川省、辽宁省。这五个省份，一直稳居前五，只是在排名上有上下变动。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名没再进入前八名。这些排名在前几位的省份，都基本上是东部沿海省份，中、西部地区的省份很少能排名进前八位。在这一点上，也体现出我国房地产业的地区发展不均衡。根据美国学者贝恩的市场结构分类理论，CR4在30%~35%或者CR8在40%~45%时，市场集中度为寡占Ⅴ型；CR4在35%~50%或者CR8在45%~75%时，市场集中度为寡占Ⅳ型。2005―2012年我国房地产业市场集中度计算结果表明，我国房地产业属于中下寡占型市场结构。并且从2005年至2012年，CR4和CR8也都总体上呈现下降趋势，说明我国房地产业的市场竞争愈发激烈，也同时说明我国的房地产业的规模化和集中化程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。根据日本学者植草益对于市场结构的分...

房地产未来的发展方向

简单一句话：，曲折中前进，波浪式上升。各地方具体情况不同可能有所差异，毕竟房地产市场是地方性的，发展有快有慢，成熟度有高有低。但近期来看一二线城市肯定要深度盘整。处在价格回归期。对三四线城市的影响还没体现出来。从中央政府的政策来看2012年仍然要保持对房地产行业的高压态势，价格增长态势应该放缓。房地产只是其中的一个环节，过去把房地产行业抬得过高，现在应在让他回到自身的位置上。但是国际国内经济形势不容乐观，政府的财政金融政策不会像2011年那么紧。不然70%以上的房地产开发企业都死了，造成与其紧密相关的近百种行业和大量的从业人员失业、破产比降房价要严重得多。应该看到未来20-30年，随着中国城市化进程的加快和中国人对拥有一套自己的房子的执着追求，改善性住房以及旧城区改造等这些刚性需求的增加，房地产行业和房地产价格还是会持续上升的。

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