房地产企业控制建安成本应从哪几方面做起

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房地产企业控制建安成本应从哪几方面做起

建安成本是房地产企业开发成本中所占比重最大的支出，一般占到全部开发成本的60% 左右。而整个工程施工阶段的管理，在既不降低房屋建造标准又要保证工程质量的前提下，能否科学、合理的采取和运用一些有效措施来强化自身的管理，将直接关系到开发企业最终获得利润的大小。现将房地产企业在工程施工阶段控制建安成本可采取的主要举措，

一、加强对工程施工图设计质量的审核

1、目前有很多设计人员为省事，少用脑筋，多用钢筋；以投资者的利益为代价，无端增大设计上的保险系数。因此，开发商在工程开工前，应组织力量或委托有资质的部门，对施工图主要技术经济指标进行分析，如发现超常规，应及时与设计单位一起分析原因，进行必要的修改。

2、要结合开发房屋的基本定位，认真审查设计图纸有无不顾实际、追新材料、新设备、超标准等情况。一旦发现及时与设计人员沟通予以调整。

二、优先工程施工队伍

1、邀请和接受不少于三家施工企业参与竞标，并制定出以价格高低为主要考核依据兼顾其它指标的招标文件，组织有关专家公开、公正、公平的对投标企业进行筛选。根据政策规定和市场价格行情，研究确定合同补充条款。

2、选择几级资质的施工企业，要根据企业资质施工许可范围，并结合将开发项目的实际情况（难易程度）而定。

3、诚信是衡量施工单位的重要条件。要选有精湛的管理，并信守合同、遵守承诺的施工单位。

三、加强施工图预算的编制和审核

1、认真编制施工图预算，为工程招投标提供较为准确的价格依据。

2、审核工程项目分部、分项的实物量，套用预算定额以及有关费率是否符合实际和有关文件要。

3、审核各类涉及增减工作量的工程联系单、设计变更、技术核定单等是否在决算审计中予以调整。

4、审核总决算审计中是否按照施工企业投标承诺价格予以优惠及合同条款中关于价格方面的约定是否分别落实。

5、审核甲供材料部分是否在决算审计中足额予以扣除，是否有重复滚费情况。

四、认真作好图纸会审工作组织好图纸会审工作是减少返工、降低成本、加快工程进度的有效手段。会审工作由开发商主持，提前10天以上通知设计、施工、监理等方面参加。借用施工企业和监理单位各专业有经验的技术人员的能力，力多发现问题，并通过设计上及时予以调整和修正，这样在施工过程中就能把由此带来的损失降到最低程度。

五、施工技术措施的研究和论证施工技术措施对建安成本的影响很大，应花精力注重研究。通常可以在以下几个方面作出抉择和努力：

1、桩基应视周围环境条件许可的情况下，尽可能选择预制桩，一则施工方便，速度较快；二则成本较低。

2、地下室的基坑围护方案应视地质条件好坏组织专家论证，不同的措施费用支出差异很大。

3、屋面作法的选定，应在不改变保温效果和其它一些技术指标的前提下，宜从就近取材、工艺简单、价格便宜等方面去考虑，并与设计人员协商一致的前提下进行。

4、初装修标准尽可能低。商品房不同于经济适用房，客户购房后必然要重新装修，因此尽可能降低交房的装修标准，以免造成大的浪费。如墙面完成抹灰面即可，地面面层不做。灯具、座便器和内外门均可不做。

六、重视材料的确认与价格管理材料费用在建安成本中占了很大比重。因此开发商对材料管理应给予足够的重视。

1、对非甲供在“上海工程造价信息”中发布的“指导价”所覆盖的品种数量小，但总价高的材料，或“上海工程造价信息”中没有列入的材料，应逐项进行市场调查后分别予以确认。确认价格时不再涉及运费、损耗、采保、装卸费等，避免重复支出。

2、对非甲供材料，并在“上海工程造价信息”中作为信息价发布的，品种数量大，且占总价较低的一些材料，在进行市场调查后，按统一下浮率一次性予以确认。并将主要精力放在对这些材料品质、售后服务、品种规格和耐久性上。

3、对装修材料（如花岗石、大理石、高级面砖、地砖等）要货比三家，择优选用，同时在不影响质量和外观的前提下，以价格为主要选择条件。

4、对于价值大的、投入精力相对少的，而风险又小的材料尽可能采用甲供方式或由施工单位采购，建设单位看样定货，认定价格一次包死。

七、设备采购宜采用甲供形式电梯、水泵、轴流风机、配电箱等设备，尽可能都采用甲方供应方式。一则不会投入很多精力；二则可以节约很多支出。开发商可以采用招投标形式，对产品质量、供货方式、售后服务及价格，通过引进多家供货商竞标后，择优确定和签约。

八、现场签证制度必须严格施工阶段的现场签证是建安成本的不确定因素，因此只有通过严格的制度和对现场情况的及时了解与掌握来有效控制。一般可以采取如下签证流程：施工方提交签证单——现场监理工程师确认——业主现场代表确认——预算工程师确认——项目经理确认。有些内容还需要设计单位确认。缺少任何一个方面的签字认可，均为无效签证。签证仅对数量进行确认，不涉及价格，其价格由预决算人员按政策规定和合同约定结算。

九、按合同约定控制资金支出要及时编制工程项目的资金使用计划。开工后应根据工程实际进度与...

建筑企业为什么要进行经营环境分析

1、过分倚重资质为市场准入门槛

依据《建筑业企业资质管理规定》对建筑施工企业实行资质管理，旨在规范市场进入的门槛，构筑企业进入政策法规性壁垒。同时使建筑企业按照不同规模分层协作，形成科学的产业结构，避免无序竞争。然而在实施的几十年间，也存在一些不尽理想的问题。资质等级的评定基本以资金、产值、技术人员及管理人员人数作为评定依据，而这些条件门槛可以通过联营、挂靠、分包的方式跨越。尽管新的评定标准中对特级资质的评定提出了专利数量、科技成果以及工艺工法创新等方面的要，但是由于行业产业结构格局已经形成，对调整不良市场结构的作用有限，也未能有效的促进市场形成适当的集中度。

资质是市场招投标的准入门槛，很多资质不足或没有资质的企业要借用资质来承包项目，这也造成了挂靠现象和与之关联的利益链条。资质评定需要一定的形式化条件，资质管理也被比喻为施工企业的“高考”体制，企业也逐步形成了应对的能力。

2、行业市场秩序不规范、过度竞争

目前，中国建筑业的市场竞争非常激烈，而市场秩序却较为混乱、企业诚信建设任重道远，建筑业企业长期处于相对弱势地位。市场整体处于过度竞争状态而局部市场则表现出竞争不足的现象。从工程类型领域看，普通房屋工程、安装、装饰工程，市场集中低，竞争激烈。对于超高层及公共建筑领域市场集中度适中，竞争相对适度。矿山、机场、港口、能源领域市场集中度高，基本存在垄断情况，竞争度低。铁路、隧道领域市场集中度也很高，存在部门和寡头垄断情况，竞争度低。公路、桥梁领域市场集中度相对较高，竞争度也偏低。在竞争最激烈的普通房屋工程领域，建筑施工企业数量多，由此产生的行业内规模相当、业务类似的企业的同类同质竞争。

建筑市场主体行为不规范，各类市场违规问题仍然存在，虚假招投标、违法发包、围标串标、低价竞标、转包、挂靠等现象普遍存在。压级压价、垫资施工、拖欠工程款、偷工减料等都是市场无序与过度竞争的表现。

这些状况抑制了企业发展壮大，增强真正竞争实力的动力，造成不能优胜劣汰，制约行业的健康发展。建筑市场法规对市场主体违法行为界定不清、定性不够准、执法效力偏弱，缺乏有效的制约和处罚机制。

3、业主方的强势要、施工企业面临挑战

施工企业为了获得工程项目，多以价格手段进行竞争。过度使用价格武器，整体上压低了建筑施工行业的价格，并使业主方或投资方处于定价的强势地位，利用建筑施工企业的弱势地位和相互间的竞争地位，砍价和提出不合理的低造价。甚至于要施工单位垫资施工，施工企业为了得项目最大利润，施工时则会使用质次价低的材料，施工人员也因工价较低只能聘请技术等级低、素质低的工人。

业主方或投资方为了项目资金回笼，一再压缩工期，当工期要不合理时，势必对工程项目质量、成本产生负面影响。影响进度的因素有人为、技术、材料、设备、气候和环境等因素。为了使这些不利因素转化为对工期有利因素，所采取的一些技术措施必然对质量、成本产生相应影响。如为了赶工期，人为地增加夜班次数和人数，造成夜间施工费、管理费的增加及降低工程质量标准等。

过度竞争以及超负荷的资金负担，迫使施工企业采用非常规方式节省支出，获取利润，随着市场环境压力的常态化，压价、低价竞争、拖欠工程款、偷工减来造成了建筑市场业主与施工企业间诚信流失的恶性循环。

4、施工企业对供应商的议价能力偏低

由于施工企业管理分散，项目或分子公司各自为政，采购权下放，造成分公司或项目采购规模较小，银行信贷额度低，采购形成短期行为，没有进行资源有效整合，没有发挥企业规模品牌效应，没有与供应商形成长期战略合作，造成施工企业在谈判上出于弱势方，造成议价能力偏低。若甲方存在拖欠款和施工方垫资施工的情况，施工企业的资金压力自然也会转嫁到供应商企业，这也造成了合作上的诚信危机。一些实力强劲、有技术优势的供应商都提出了“款到发货”的要。