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展开全部物业管理相关论文物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的过程，同时也是物业管理服务的多种经营、多类提供依其共性或关联密切性而自然构成不同板块的过程。物业管理法规对不同阶段和不同板块物业管理服务关系的组控也各有一些特殊规范必须或可供适用。因此，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出论述。

一、物业管理超前介入阶段物业管理超前介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排便利以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目（主要包括业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地），所作出的专业性技术咨询服务活动。在物业管理超前介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。这种咨询服务可以是有偿的，也可以是无偿的。目前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询服务合同的明文规定。中国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询服务合同及追究违约责任办法，应适用《合同法》总则的相关规定，并可以参照《合同法》第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。物业管理专业咨询服务如果是无偿的，则可参照委托合同规范订立服务合同和解决发生的纠纷，如果是有偿的，也可以参照技术咨询合同规范来订立和解决发生的纠纷。物业管理专业咨询合同是指就特定房地产开发项目中的可供物业管理专用或经营支配的商业用房和场地的合理安排、规划设计以及如何减少妨害物业管理有效实施的因素等专门子项目提供可行性论证、分析评价报告或专家建议等合同。需求咨询方即物业管理专业咨询合同关系主体的委托人应当按照约定阐明咨询的问题，提供技术背景材料及有关技术资料、数据；接受受托人的工作成果，支付报酬。关于物业管理专业咨询服务的违约纠纷处理，参照《合同法》第359条规定，物业管理专业咨询合同的委托人未按照约定提供必要的资料和数据，影响工作和质量，不接受或者逾期接受工作成果的，支付的报酬不得追回，未支付的报酬应当支付。受托人未按期提出咨询报告或者提出的咨询报告不符合约定的，应当承担减收或者免收报酬等违约责任。物业管理专业咨询合同的委托人按照委托人符合约定要求的咨询报告和意见作出决策所造成的损失，由委托人承担，但当事人另有约定的除外。关于物业管理专业咨询服务形成的知识产品产权归属纠纷的处理，参照《合同法》第36 3条规定，在物业管理专业咨询合同履行过程中，受托人利用委托人提供的技术资料和工作条件完成的新的科技成果，属于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，属于委托人。当事人另有约定的，按照其约定。

二、前期物业管理阶段 1.物业接管验收期物业接管验收，是由已与开发建设单位或公房售房单位签订《物业管理委托合同》的物业管理企业参照中国建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）及相关新标准，接管委托单位移交的物业所进行的验收。《房屋接管验收标准》之“1.2”中规定：“凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自有的房屋的接管，可参照本标准执行。” 新建物业的接管验收不同于竣工验收，二者在验收主体、验收目的、验收条件、验收交接对象等方面存在区别。接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，其首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认，交接验收的对象是由开发建设方移交物业管理企业管理的物业。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条第（五）项规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工的综合验收中，包括“物业管理的落实情况”。因此，物业管理企业参与竣工验收的环节也成为超前介入管理的一种表现形式，但此时它并非验收主角，也不独立承担什么法律责任。实践中，也有将竣工验收与接管验收结合起来，竣工验收合格之日，物业也就移交物业管理企业接管了。物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续，从管理服务工作上讲，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的超前介入咨询服务转入到对物业的实体管理之中；从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项重要义务，也是明确交接双方责任、落实物业保修责任、维护将来入住业主合法权益、保证今后物业管理工作能够正常开展的一个“法锁”（即法律关系纽结）。为防止留下今后纠纷隐患，物业管理企业在接管验收时应当站在业主的立场上和从保证今...

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完善我国物业管理立法的构想物业管理法律问题研究我国居住区物业管理的研究现状与对策分析机关住宅区创建和发展物业管理的条件探析物业管理收费研究试论公有住房出售后的物业管理完善我国物业管理立法的探析新时期高校物业管理的探讨高校房改后的物业管理探讨高校居住物业管理探索与实践智能化宾馆物业管理系统的实现住宅小区可视化物业管理系统的设计论图书馆物业管理的内涵现代物业小区车辆智能化综合管理系统物业水表网络控制系统浅谈电力后勤实行物业管理的必要性旧居民区向物业管理过渡探讨物业管理指标体系及评价方法我国目前物业管理中的问题及其对策浅谈物业管理的现状及收费标准的合理化论我国物业管理服务业存在的问题及其对策物业管理问题探讨——浅析住宅小区物业管理现状试析物业管理观念上的几个误区市场竞争是发展物业管理事业的有效途径山东省物业管理收费现状及改革对策规范物业管理企业会计制度初探对完善物业管理价格机制的思考浅议加快发展住宅小区物业管理的对策试论物业管理前期工作的重要性和必要性物业管理企业考核指标体系的设想物业管理中存在的问题及解决方法我国物业管理模式转换分析物业会计核算有关事项的界定我国物业管理形成的背景及分析政府在物业管理中的作用分析公共关系：塑造物业管理企业好形象初探智能建筑的物业管理发展和完善住宅小区物业管理的思考论我国物业管理的发展、问题与对策建议浅谈房地产的物业管理试论提高普通居民住房的物业管理水准浅谈军队开展物业管理的难点及对策浅析社会保障性住宅的物业管理住宅小区物业管理与企业资源计划的计算机应用试谈房管所转制为物业公司后的会计核算体制试论我市普通居住小区物业管理与收费试论高校参与物业管理的战略意义现代物业管理法律关系浅析从市场营销看物业管理前期介入的必要性后勤服务社会化与物业管理的联系与区别构建高校特色物业管理模式框架刍议高校住房物业化管理探索高校教职工住宅小区物业管理研究从资金的运行机制论物业管理公司的生存空间论住宅区物业管理属于第三产业的理论依据广州市物业管理的现状及其发展趋势研究物业管理的文化基础论国有企业社区物业管理物业管理市场化初探物业管理服务价格研究对物业管理重要性认识和推行途径的思考居住区规划和设计的物业管理观念深圳住宅规划设计物业管理初探物业管理信息系统设计物业管理现代化的途径关于物业管理法制建设的思考北京外销物业市场现状及分析试论物业管理与传统房地产管理的区别建立竞争有序物业管理体系的探讨提高物业管理水平的对策物业管理竞争机制论物业管理中的人均综合指标居住小区规划设计与物业管理物业管理的认识误区及其突破途径物业管理探讨浅谈住房制度改革与居住物业管理物业管理企业财务管理规定住宅小区物业管理评价指标体系的研究物业管理企业的发展趋势及对策物业管理服务合同的法律特征物业管理合同析辨物业管理中商品房预售合同转让法律性质及条件浅谈物业管理及价格问题论高校教工住宅的物业管理试论标准工业厂房物业管理中的消防安全智能大厦物业管理系统分析与设计物业管理与价格物业管理与社区管理应适当定位当前物业管理存在的问题及改革方向关于物业管理具体内容的初步探讨论我国房地产行业中物业管理的基本法律问题物业管理的发展与问题探讨城市住宅小区物业管理存在的问题与对策住宅小区的物业管理论中国物业管理的市场化物业管理中的问题及对策价值工程在物业管理中的应用香港的物业管理及其借鉴意义

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生鲜农产品物流运作模式的研究论文编号：WL026 字数：11920，页数：20 摘要本文以生鲜蔬菜为例，介绍了美国、日本、荷兰及我国台湾省等发达国家和地区农产品物流体系的运作模式，并提出了构建中国特色的生鲜农产品物流模式的建议。文章对人们首选的生鲜农产品——果蔬类农产品的物流模式进行研究，通过国内外农产品物流发展现状的对比分析，以供应链理论为基础，构建了以生鲜农产品加工配送中心为核心，以上游农户以及批发市场、下游生鲜超市为主要节点的果蔬类农产品供应链的物流模式，从而减少果蔬类农产品流通环节，降低物流成本，提升流通价值，进而推动果蔬类农产品市场的高效运营。随着国家对“三农”问题的广泛关注，对于如何利用有效的农产品供应链管理来降低农产品尤其是鲜活农产品浪费现象也越来越被政府和企业所重视。

通过本文可以对以下几点进行研究：生鲜农产品物流运作模式的分析，生鲜农产品物流运作模式存在的发展现状及分析，生鲜农产品物流运作模式的经验与启迪，锦州市生鲜产品物流运作模式及发展建议. 从而提出了一些较好的对策促进产业的发展。关键词：生鲜农产品；物流模式；冷藏运输 Abstract In this paper, fresh vegetables, for example, introduced the United States, Japan, the Netherlands and China's Taiwan Province of China and other developed countries and regions, the mode of operation of agricultural products logistics system and proposed to build with Chinese characteristics, fresh farm produce logistics mode proposal. Articles on people's choice for fresh produce - fruits and vegetables a logistics model for agricultural research, agricultural products through domestic and international comparative analysis of the status of the development of logistics to supply chain based on the theory was constructed in order to raw agricultural products distribution centers as the core, travel for more than farmers, as well as wholesale markets, supermarkets downstream fresh fruits and vegetables as the main node for agricultural supply chain, logistics model,fruits and vegetables reduce the circulation of agricultural products, reduce logistics costs and enhance the value of the circulation, thus promoting fruit and vegetable categories of agricultural products markets, efficient operations. As the countries of the ＂three rural＂ issue of widespread concern about how to use an effective supply chain management of agricultural products to reduce wastage of agricultural products, especially the phenomenon of fresh agricultural products are also increasingly valued by government and business. Through this study can be the following: Fresh farm produce logistics operation mode of analysis, fresh agricultural products exist in the development of the logistics operation mode of the status quo and analysis, fresh farm produce logistics operation mode of experience and inspiration, Jinzhou City, fresh products logistics operation model and development proposals. which made a number of good responses and promote industrial development. Key Words:Lives the fresh agricultural product;Physical distribution pattern; Refrigerated transport 目录第1章绪论 11.1论文背景与意义 11.2 论文的研究内容与思路 1第2章生鲜农产品物流运作模式存在的发展现状及分析 22.1生鲜农产品的特点分析 22.1.1生鲜农产品生产仍以单个农户分散生产为主 22.1.2生鲜农产品加工能力低而且流通中损失率高 22.1.3基础设施装备和我国农村交通基础设施都比较落后 22.1.4生鲜农产品物流成本偏高导致物流价值流失严重 32.1.5生鲜农产品物流增值服务水平较低 32.2生鲜农产品选择模式的种类 32.2.1以大型鲜活农产品批发市场运营商为主导的物流模式 32.2.2以大型连锁超市为主导的物流模式 42.2.3以大型生鲜农产品经营公司或加工企业为主导的物流模式 42.3我国生鲜农产品物流发展现状 52.3.1生鲜农产品物流发展现状 52.3.2初步形成了生鲜农产品物流的快速路 52.3.3出现了一定规模的生鲜农产品物流配送中心 5第3章国外生鲜农产品物流运作模式及对我国的启迪 73.1 国外生鲜农产品物流运作模式 73.1.1 美国生鲜农产品物流运作模式 73.1.2 日本生鲜农产品物流运作模式 73.1.3 台湾生鲜农产品物流运作模式 83.1.4 荷兰生鲜农产品物流运作模式 93.2 对我国生鲜农产品物流运作模式的改善建议 93.2.1 推进蔬菜生产加工和销售一体化经营体的建设 93.2.2 大力发展农村合作经济组织和完善农业社会化服务体系 103.2.3 建立以部分中心城市为主体的多级批发市场 103.2.4 建立高水平的农产品物流中心 10第4章锦州市生鲜农产品物流运作模式及发展建议 114.1 锦州市生鲜农产品物流运作模式 114.1.1 生鲜农产品二级供应链结构 114.1.2 生鲜农产品物流两阶段节点渠道结构 124.1.3 生鲜农产品三类物流链结构 124.2 锦州市生鲜农产品物流运作的发展建议 124.2.1 先进的物流技术应用 124.2.2 提高生鲜...

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现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。在深圳就有此类成功案例：1999年下半年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是1996年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议，并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的.硬件条件。此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后，严格按照优质工程标准.进行动态监控，在开发商聘有监理公司的情况下，还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题，这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入，就可以很好监督和解决此类问题。

三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业.整体的交付使...