如何写物业设备部作业指导书

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物业设备部作业指导书 1.0目的规范物业设备综合维保的作业管理，保持物业项目机电设备处于良好状态，预防事故发生。 2.0范围适用于公司所管各类物业。 3.0职责 3.1机电设备部主任负责对上述工作的检查监督。 3.2物业设备综合维保组主管负责物业项目相关设备设施运维作业的管理及对上述工作的检查监督及实施。 3.3物业设备综合维保组班长负责物业项目相关设备设施运维作业的组织与实施。

3.4中控室安全管理员负责监控电梯等机电设备的运行状况。 3.5物业设备综合维保组人员负责物业项目设备运行情况巡查、操作、监督、日常保养、故障维修及维保督促的管理。 4.0作业内容 4.1值班制度 4.1.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如离开值班室去巡查和维修工作时应通知同值人员。 4.1.2密切注意设备运行状态，按规定定期巡视检查设备的运行情况，按期完成设备的维护保养计划；做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。

4.1.3一旦发现或了解故障源头应及时组织人员前往现场处理；如当班人员无法处理时，汇报班长协调解决，并上报主管或部门负责人。 4.1.4值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前报请主管（或受权班长）同意。 4.2物业设备综合维保组人员定期巡查维护规程 4.2.1日常报修按《报修程序》执行；区域巡查、设备应急抢修时，按相关文件及《设备设施抢修作业指导书》执行。

4.2.2对于巡视中发现的问题，应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给班长或主管，在班长或主管的协调下解决处理。 4.2.3物业设备综合维保组人员每周不少于一次对所辖范围的机电设备、装饰土建及设备机房等进行巡查维护，并记录在《设备设施巡查记录表》上。 4.2.4物业设备综合维保组人员每月、每季、每年对物业项目公共部分的机电设备设施的检查及维护保养，对装饰土建及房屋本体等指定专人巡视，发现问题，及时向机电设备部主任汇报。

机电设备部主任视存在问超的严重程度如属保修期内的迅速通知原施工单位维修，如超过保修期，按照相关法规要求，完善手续后，合理安排自修或委托他方维修，并分别记录在《设备设施维护保养记录表》《设备设施维修记录表》上；每季度对物业项目防雷接地系统进行测试记录，并记录在《防雷接地电阻测试表》上。 4.2.5按时完成服务联系单的工作任务，及班组组织安排的各项维修任务； 4.2.6物业设备综合维保过程中物资的领用需记录在《物资领用登记表》中，物业设备综合维保组负责人对使用物资建立《物资进出登记表》。

4.2.7 物业设备综合维保组人员应每半年不少于1次对枢纽物业项目分体机、窗式机空调设备进行维护，并记录在《设备设施维护保养记录表》上。 4.3机电设备设施作业管理： 4.3.1临时用电管理规程： 4.3.1.1需接临时用电的部门及施工单位需填报临时用电申请表，经主管批准后，方可接电。 4.3.1.2由值班人员检查临时用电设备、临时电线（电缆）、开关是否符合安全要求。

4.3.1.3接电时由值班人员登记电表起始读数。 4.3.1.4保护开关、代用导线应与实际用电量相适应以及配合。 4.3.1.5临时线要架空敷设、严禁在地上乱放，需要在地上放置的导线，必须是橡套电缆，以防火灾和人身伤害事故发生。 4.3.1.6现场的开关必需采用漏电保护开关。 4.3.1.7任何部门和施工单位未经值班人员及主管批准，不准乱接电线或随意增加负荷。

4.3.8拆除临时用电必须由值班人员拆除或值班人员在场监督下由他人（电工）拆除并登记电表终结读数。 4.3.2停送电管理规程： 4.3.2.1送电时，必须先送大负荷级开关后送次级开关，即由大到小遂级输送；停电则反之。 4.3.2.2有以下情况之一者，必须事先填写《送、停设备申请表》经机电设备部（主管）主任批准后方可进行相关作业。 a、设备维保、调试或安装施工，需要大面积停送电时； b、设备停电区域有可能影响到通信电源、门禁安全系统电源、UPS电源、消防系统电源时； c、对该设备作长时间停电停用时； d、属新安装未投入运行的设备、经过大修后或停用超过一个月以上的设备需重新送电时； 4.3.3验电及装设接地线作业规程： 4.3.3.1验电时，必须用电压等级合适且合格的验电器，在检修设备进出线两侧各相分别验电，验电前验电器应先在有电设备上进行试验，确认验电器良好。

4.3.3.2当验明设备确无电压后，应立即将检修设备接地并三相短路，防止突然来电，并放掉断开部分剩余电荷。对可能送至停电设备的各方面或停电设备可能产生感应电压的都必须安装设接地线，所装接地线与带电部分应符合安全距离的规定。 4.3.3.3接地线应用多股软铜线，其截面应符合短路电流的要求，但不得小于25mm2，用专用线夹固定在导体上，严禁用缠绕的方法接地或短路。

4.3.3.4 拆接地线须由两人进行，工作时应做好安全措施，工作后做好记录。 4.3.4悬挂标示牌作业规程：设备检修时，相应断路器、负荷开关操作把手上均应悬挂＂禁止合闸，有人工作！＂的标示牌。线路上有人工作，应在线路断路器操作把手上悬挂＂禁止合闸，线路有人工作！＂的标示牌。 4.3.5带电作业规程： 4.3.5.1本物业项目一般禁止带电...