房地产工程管理及其项目成本管理

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0. 引言

房地产开发项目具有开发周期长、投资金额大、风险大的特点,因而管理工作具有复杂性及系统性。房地产工程管理主要由策划阶段、设计阶段及实施阶段组成,项目开发商作为管理主体,是整个项目的组织者及实施者,其项目管理工作直接影响到房地产工程的施工质量、施工工期及开发商的经济效益,因而工程管理及项目成本管理极为重要。

1. 房地产工程管理的内容

1.1房地产开发前期的工作

前期工作主要指房地产企业的工程项目从获得土地使用权到进入工程实体建设之间的相关管理工作,土地竞标中标到工程正式施工,这一阶段最为关键。前期工作的主要任务包括规划设计、方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合同及实地勘查等,一旦出现一丝纰漏,都极有可能给后期的管理工作带来问题,甚至给施工企业带来经济损失,该阶段对项目投资的影响最深。

1.2房地产开发的设计管理

设计管理工作主要包括以下几个部分:第一,需要选择优秀的勘探设计单位,不得过分节约设计费用,切忌选择资质水平低、设计实力弱的设计单位。要能够考察设计单位的设计观念、设计实力、成本控制等,以此来挑选最为适用的设计单位。第二,需要与设计人员加强沟通,以便实时掌握设计进度,及时解决设计工作过程中存在的问题,将期望的设计要求及目标与主要设计人员进行沟通。

第三,督促设计单位严格遵循相关强制性技术标准,切实提高工程的设计质量,严格审查施工图纸。房地产企业需要以身作则,严格安装审查批准的施工图设计文件开展相关工作,不得私自变更设计,以此来有效消除工程隐患,如果需要进行变更,必须要根据相关规定程序来办理手续。

1.3项目工程管理

(一)施工合同管理。这能够有效节约开支,提高房地产开发项目的投资效益。(二)工程质量管理。质量是工程之根本,事关施工企业的企业形象,只有保障工程施工质量,工程进度管理才有实际意义,因而工程质量管理是项目管理工作的重要组成部分。房地产企业工程管理人员需要立足全局,协调好设计、监理及施工等单位,督促其共同做好工程质量管理工作。(三)工程进度管理。工程进度管理关系到房地产企业、施工企业及购房者的利益,因此要督促施工企业结合工程实际情况来编制施工组织设计及进度计划,以促进房地产工程的有序开展。

1.4项目成本管理

房地产项目成本管理是指根据企业的总体目标及工程项目的实际要求,在项目实施过程中,对项目成本进行科学的组织、实施、控制、跟踪、分析及考核等管理,以提高经营管理水平,建立健全成本管理制度,提高成本核算水平。

在市场经济环境下,企业普遍追求的经济效益最大化,房地产企业也是如此,房地产项目成本管理工作也应树立成本效益观念及系统管理观念。房地产企业长期受计划经济观念的影响,在项目成本管理工作中往往只注重生产成本,而忽视其他成本的分析与研究,这就无法满足新时期市场经济环境的要求。房地产企业在市场经济环境下,应增强系统管理的观念,强调整体与全局,树立长远眼光,全面分析企业成本管理的对象、内容及方法。一方面,成本管理不能局限于产品的生产过程,而应将延伸到产品的市场需求、相关技术发展及产品的设计、客户的使用、维修及物业管理等方面上来,管理工作应严格遵循成本全程管理要求,切实做好信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本及处置成本等成本的管控工作。

2. 项目成本管理在房地产工程管理中的具体应用

2.1设计阶段的成本控制

由上述分析可知,设计阶段对项目投资的影响最深,其影响的可能性占到75%~95%;扩初设计阶段对工程造价的影响约占35%~75%;施工图纸设计阶段对项目投资的影响达到5%~35%。根据价值工程理论,适当地增加设计费,能够有效降低建设项目的成本,从而提高开发商的资金利用率,因此要能够对此设计阶段的成本控制加强管理。

2.2承发包阶段的造价控制

房地产企业可以通过建设项目招投标来选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。一般情况下,招投标方式可分为公开招标及邀请招标两种,房地产企业可以根据具体的工程项目来选择最为适用的招标方式,不同的招标方式都有自身所适用的范围,也各有优缺点,例如多层住宅技术适合采用施工图招标;高层及超高层住宅工程适合采用工程量清单招标;如果工程规模大且工期要求高,那么可以使用费率招标的方式。如果采用施工图招标及工程量清单招标,那么房地产企业可委托中介机构来编制标底以明确预期价格;工程量清单招标工程可以使用单价合同,具体的变更情况可以根据实际情况进行适当调整。为了有效避免材料价格风险,房地产企业可约定涨价及降价风险范围,一般情况下,主要材料的涨价及降价幅度为5%,施工企业需要承担风险范围内的材料涨降价,房地产企业承担风险范围之外的费用。因此,房地产企业要能够尽快掌握项目工程的大概造价,这样才能够做到心里有数。这就要求房地产企业采用总价合同,但总价合同也存在一定风险,尤其是工期较长的项目工程,其实施过程中极易出现各种新的政策、材料价格也会出现一定波动。

2.3施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制内容主要包括以下几个方面:需要增强成本意识,统筹全局,做好各方面的管理工作;认真编制成本计划,明确成本控制对象;进一步建立健全并贯彻落实项目成本控制制度;制定有效的奖励措施;认真审查施工组织设计及施工方案,提高其可行性;加强工程款动态结算的控制;严格控制工程变更;做好施工全过程的直接费用监测及间接费用监测分析工作。由此可见,要想加强施工阶段的成本控制,就必须要认真做好事前控制。

2.4 工程预决算的成本控制

房地产开发商在项目开发过程中,还需对建设工程全过程的造价加强监督与控制。工程项目建设过程的造价监控一般是指房地产企业委托建设造价咨询等社会中介机构,运用专业技术知识,全程、全方位地为房地产企业提供建设项目的造价咨询服务。加强工程项目造价的监控,有助于提高投资价款的利用率,促进建设工程投资效益最大化的实现。

3. 结束语

综上所述,房地产开发受到国家政策的影响较深,房地产企业在竞争激烈的市场环境中以经济效益为发展目标,因而房地产项目成本管理成为房地产发展的重要组成部分。房地产企业在经营管理过程中,要能够增强工程项目成本管理意识,创新成本管理方法与手段,尤其要加强全过程的成本管理,加快建设成本数据库建设,从整体利益的角度考虑成本管理问题,切实提高项目开发经济效益、降低工程造价成本,最终促进企业的可持续发展。