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项目策划的基本程序可分为几个环节:
项目调研——项目策划书撰写——评估改进——方案实施。
一、项目调研
项目调研是指在一定的环境下,系统地搜集、分析、报告和有关项目信息的过程。
项目策划要做出正确的决策,就必须通过营销调研,准确及时地掌握市场情况,使决策建立在坚实可靠的基础之上。只有通过科学的项目调研,才能减少项目的不确定性,使决策更有依据,降低项目策划的风险程度,另一方面,项目策划在实施过程中,可以通过调研检查决策的实施情况,及时发现决策中的失误和外界条件的变化,起到反馈信息的作用,为进一步调整和修改决策方案提供新的依据。 作为项目决策的依据,项目调研涉及项目活动的全过程,具有丰富的内容,调查研究的主要内容包括:
1、项目的位置:指项目的具体位置以及东、西、南、北的毗邻;
2、项目的面积:占地面积、规划建筑面积、已建成的面积;
3、项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等;
4、配套及附近交通状况:已通达的公交车次等;
5、消防、安保、清洁等设施状况;
6、项目的性质及特色;
7、政府的支持、扶持与介入程度;
8、周边环境状况。
二、项目策划书撰写
在一系列前期工作结束后,应着手编写项目策划书。项目策划书的主要构件有以下几项:
(-)封面 1.策划组单位; 2.策划组人员; 3.日期; 4.编号。
(二)目录 策划书内部的层次排列,给阅读人以清楚的全貌。
(三)序文 阐述策划的目的,主要构思、策划的主体层次等。
(四)内容 策划的具体内容。文笔生动,数字准确无误,运用方法科学合理,层次清晰。
1、项目管理的整体设想与策划。包括项目面积、功能、特点、标准及档次的情况分析,物业管理档次及目标,物业管理特点、管理服务措施。
2、管理模式。包括管理运作模式,管理工作流程,管理组织架构,激励机制,信息反馈处理机制等。
3、公司人力资源管理。包括管理服务人员配备,管理服务人员培训,管理服务人员管理。
4、规章制度建立。包括管理规章制度的建立,档案的建立与管理,办公自动化管理。 5、经营管理指标。包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。
6、财务管理及经费收入测算。物业管理是有偿的服务与管理,是企业,它除了要有维持日常服务与管理的资金外,还要交纳税费,有所赢利。因此,为了更好地指导项目的开展,需要把项目预算作为一部分在策划书中体现出来。包括财务管理,日常物业管理经费收支测算,维修基金的建立和使用计划。
7、日常管理。包括安全管理、车辆及交通管理,消防管理,环境保护与管理等
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