经济适用房上市转让需要满足什么条件

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根据上文所述，经济适用房的产权具有“有限性”，体现为其在上市交易上受到限制。根据《经济适用住房管理办法》，已购经济适用房上市转让受到如下限制：第一，购买经济适用房满5年的，经济适用房可以上市转让，但是转让时购房人应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，并且同等条件下政府享有优先回购的权利。

这里需要注意五点：一是这里的“满5年”指的是购房家庭取得契税完税凭证起满5年，或者取得经济适用房房屋所有权证起满5年，而不是签订购房合同起或者入住起满5年。二是土地收益金的具体交纳比例由各市、县人民政府确定。以北京市为例，以2008年4月15日为界，之前取得房产证或契税满5年的经济适用房，±缴10%的土地收益金，以后取得的，上缴70%的土地收益金。

三是经济适用房上市交易时，在同等条件下政府享有优先回购的权利。四是上述情形下经济适用房可以按市场价转让。五是转让后的房屋产权性质是商品房，也就是说这种情形下，购买二手经济适用房的买受人享有的是完全产权。第二，购买经济适用住房不满5年的，经济适用房不得上市转让，购房人确有特殊原因需要转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

需要注意的是，《经济适用住房管理办法》规定，上述情形下已购经济适用房不得按市场价转让，政府回购也是按照原价。有些地方还有特殊规定，比如北京市于2008年发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》就规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

也就是说，在北京，已购经济适用房未满5年需要上市出售的，除了政府可以按原价回购外，也可以由经摇号确定的符合一定条件的购房人按原价购买。由购房人按原价购买的，程序如下：第一步，产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口簿等材料。第二步，区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人，购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。

第三步，购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。第四步，买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

需要注意的是，在这种情形下，由购房人按原价购买二手经济适用房的，购买的房屋产权性质仍然是经济适用房。由政府按原价回购的，程序如下：第一步，产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口簿等材料；第二步，区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用；第三步，区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款；第四步，区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租。第三，经济适用房的产权人若想不受上述年限限制出售其已购经济适用房的，也可以在卖房前按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权，在取得完全产权后便可按商品房自由出售房屋。