影响房产评估的因素有哪些

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影响房产评估的因素有哪些

影响房产评估的因素

1、房屋所处的位置房屋所处的位置不同，价格就会有所不同，比如距离市中心近的房子，自然就会比距离市中心远的房子要贵。所以，位置是影响房产评估的重要因素之一。

2、房屋使用年限与小区管理及配套设施修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高，由这些因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元不等。

3、房屋的朝向及结构同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差，同样地，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋相比，价格也能相差到每平方米100元至200元左右。

4、房屋内部装修程度房屋内部装修程度对房屋的评估也有着一定的影响，比如装修好的房屋比起同样条件但装修较次的房屋来说，价格就会高一些。

二手房交易中什么情况下需房产评估

魏国鹏律师解答：您好，在二手房交易时，需要做二手房评估的情况有以下五种：

1、二手房价格明显过低时需要房地产评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

2、买卖双方认为有必要时需要评估。交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

3、申请抵押贷款时需要房地产评估。向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。

4、发生房地产纠纷时可能要进行评估。

购房者买房：哪些情况需要做房产评估

四种情况需要房产评估：

1、买卖双方认为有必要时：一般情况下，买卖双方都能自行确定价格，但如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人或外地人，对国内或当地的房产市场不太了解，又不相信对方报价和中介机构的评估，可自行委托或共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格来确定交易价格。

2、进行房地产保险时：房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

3、申请抵押贷款时：向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而报告交易价格，这对贷款银行来说风险很大，因此，银行为确定抵押物的担保价值需对抵押人的房地产进行评估。有些借款人为了能比较顺利贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行也会要求其进行评估。

4、发生房地产纠纷时：二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

房产评估的流程

其程序一般包括以下9个步骤：

1接受估价委托

2明确估价基本事项

3拟定估价作业方案

4搜集估价所需资料

5实地查勘估价对象

6选定估价方法进行计算

7确定估价结果

8撰写估价报告

9估价资料归档。

房产估值受哪些因素影响

二手房评估会受到哪些因素影响？

1.房产最近的成交价及原业主上次购得价

如果房产市场最近成交价在一个数值范围内，那么成交价就是业主与客户的心理承受范围的交集，这个价格才能成交，评估价应以此参考。业主初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。并且，还要考虑当地房产市场的整体或贬值幅度，不背离正常的价格规律。

2.房产目前的使用年限

二手房成交是有一定周期的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。楼龄稍老一些，价格自然就低一些，刚交楼没多久的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。

3.楼体结构、层次、朝向

户型方正，各个功能间基本全南，动静分离，南北通透，楼层高，采光好，进深短，这些优质的条件会一定程度上提高房子的价格，通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。

4.小区品质及环境配套

电梯的品牌质量，如速度快，无眩晕感；大堂及小区装修美化，如合泰的楼盘大堂，金域的小区环境；还有一些外部配套，如公交地铁，开车出行，买菜购物，休闲娱乐。不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右，反之也是如此。一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。

二、如何评估房产？

1.成本法

就是用开发商的建筑成本来评估这套房子，如人工费用、土地出让金、基础设施建设费、管理费、税费等。还有就是二手房业主购得价及上涨下跌程度。

2.市场比较法

通过该小区的市场成交价，客户目前接受能力与近期房产的波动情况来确定。还要根据周边的环境，来确定房产的价格。

3.物价收益法