如何做好房地产开发企业的财务预算管理工作

[如何有效加强房地产企业财务管理]一、前言在市场经济条件下，房地产企业竞争日益激烈，房地产企业财务管理水平决定着房地产企业生产经营规模和市场竞争能力，财务管理应当成为房地产企业管理的核心。因此，加强房地...+阅读

如何做好房地产开发企业的财务预算管理工作

您好，（一）完善预算组织体系建设

首先，要提高预算建设的层次，要成立预算委员会，以企业法人或总经理担任主席，由相关分管副总或部门经理主持日常工作。其次，要提高全员全部门的参与意识。通过目标制定、指标分解、责任界定、专题会议等方式，将相关指标落实到各部门以及各相关责任人头上，必要时应签署责任书。企业财务部及成本合约部等应明确经预算管理委员会授权进行相关指标的汇总与协调平衡工作。再次，提高预算管理的权威性。预算一经确定，企业各部门在房地产开发建设期至销售期的各项活动中都要严格执行，提高预算的控制力和约束力。

（二）增强预算的全面性、科学性、客观性、

作为特殊的市场主体，房地产企业预算向下必须与公司资源、经营能力匹配，向上必须与公司战略目标协调，才能支撑战略，起到激励的作用，其预算仍然主要包括三大类：投资预算、经营预算、财务预算。要增强预算的全面性、科学性、客观性，按预算的不同种类分述如下：

1.项目预算（投资预算）：以投资项目开发全过程为周期，全面控制项目的资金使用效率和盈利能力，其包括项目销售预算、项目工程预算、费用预算、利润预算以及项目开发计划等，重点针对开发项目全过程的现金流、利润状况等，具体反映何时投资、投资多少、资金来源和投资收益等。主要是关注全面性与准确性，重点在于现金流预算与利润预算方面。

(1)项目现金流预算编制关注：确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出，项目支出的资金预算并保证其顺畅运行。按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要等，结合项目开发周期、企业整体资金状况，编制年度资金预算并细化到每月，据以对日常资金支出进行动态控制。根据关键节点的资金状况，拟定项目的融资方案，及判断其对项目利润的影响。

(2)项目利润预算关注：对项目建设中将会发生的开发成本、开发间接费用、经营收入、项目利润、借款计划等内容进行的整体预算。工程、营销、管理、财务等部门共同研究项目目前的状态和可能发生的情况，利用成本数据库信息分工编制预算。根据项目自身预计的利润情况，判断项目可接受的资金成本，从而影响项目乃至整个公司的融资方案。

2.经营预算（年度预算）：以会计年度为周期，包括收入预算、成本、管理费用、营销费用预算等经营预算，以及资本预算、现金流预算、预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表等预算。经营预算主要是在项目实施过程中对相关项目在特定经营期的细化预算，因此该项预算主要是对于整个公司各项目预算的分期细化和整合。

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谁有关于房地产行业的会计科目及相关账务处理知识

房地产会计--不同模式售楼部的会计与税务处理房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，笔者对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。项目营销设施的应用模式房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式： 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。 2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。 3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。 4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。不同情形下的会计处理 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。 “开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。 3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。售楼部利用会所作为...

房地产财务会计怎么做

一般房地产公司都会编制月度资金收支计划，本根据资金收支计划并结合合同付款节点来审核付款，而且一般计划比付款节点的金额要小很多，超计划但是在付款节点之内的要特批！工程部、监理，工程总监等依据工程进度编制已完工月报或者月工程结算单提供财务部门，财务部依据工程月报或者月工程结算单挂帐！详细流程如下：工程部等部门提供工程月报或者月工程结算单比如是100万，合同付款节点是30万，计划付款20万，开来发票30万，付款20万，帐务处理：依据工程月报等做：借：开发成本-建安工程100 贷：应付帐款--...公司30 应付帐款--预提-..公司70 付款时编制付款审批表（计划内付款）借：应付帐款--...公司20 贷：银行存款--...户20 下个月...公司月工程进度报表是60万，达到付款进度合同付款节点40万，又开来发票10万，计划付款5万，付款5万，如下处理：依据工程月报等做：借：开发成本-建安工程60 贷：应付帐款--预提--..公司50 应付帐款--..公司10 付款时依据付款审批表（计划内）借：应付帐款--..公司5 贷：银行存款--..户5 工程竣工时依据中介部门的工程决算报告，假设是180万，**公司发票开来140万，发票已开完。

借：开发成本-建安工程（120）开发成本-建安工程 140 贷：应付帐款-预提-..公司（120）应付帐款--决算-..公司 140 决算后付款就不详细叙述了，还是依据合同和计划来。最理想的是等工程竣工决算审计了，依据工程决算报告和发票来确认和结转成本，但是建安工程一般工期比较长，且跨年度，如果平时不按工程结算单计提成本，等来发票再确认成本，会导致成本延时，不能真实反映建安工程进度，不利于建安成本的控制与管理，违反了真实性、及时性、实质重于形式的原则。发票也不是平时付款才可以取得的，只是为了控制乙方能够及时开来发票，把付款作为一种手段而已。发票一般是月度工程量确认了就可以要乙方开来，而不是等到最终决算，等决算了再和乙方索要发票就迟了。