预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的什么制度

[取消商品房预售制度]商品房预售制度会取消吗? 8月2日，地产股集体跳水，带动指数再次下挫。截至收盘，苏宁环球跌停，招商地产、首开股份、保利地产跌幅超过9%，万科、金地等股票跌幅近7%，整个行业以3.99%...+阅读

预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的什么制度

您好，既然商品房预售的物权变动有其特殊性，那么我国法律所规定的商品房预售登记备案制度是否具有物权性质，又是否具备了物权变动的效力呢？其实，一直以来我国理论和实务界对商品房预售登记备案制度的性质和法律效力是存在争论的，我国法律对此也没有明确的规定，关于其性质与法律效力主要有如下几种观点：第一种观点认为商品房预售登记备案制度仅具有债权性质，不能发生物权变动的效力。理由是该制度的对象是商品房预售合同而不是实实在在的“物”，而且在我国法律对其性质和效力没有明确规定的情况下，根据物权法定原则，其也不具有物权性质，更谈不上物权效力；而第二种观点正好相反，他们认为该制度具有物权性质，具有物权变动的效力，但这种物权效力只是产生一种期待利益，只有在将来该商品房实际存在时才成为物权。

理由在于，从该制度的立法目的和历史背景看，该制度出台的目的在于将房屋的买卖情况进行登记备案，以备第三人核查房屋交易情况，进而防止“一房多卖”，具有物权公示和对抗第三人的效力；最后一种观点认为该制度仅是一种行政管理措施，其不是商品房预售合同的生效要件，也不具有物权变动的效力。以上观点均具有一定的缺陷，是不准确的，关于商品房预售登记备案制度的性质与法律效力，我们应历史地分析。在《物权法》颁布实施之前，我国并没有确立“不动产物权变动以登记为唯一公示方式”的原则，亦未建立“登记薄”制度，在法律对商品房预售登记备案制度的性质与法律效力没有明确规定的情形，考察该制度确立的立法目的与历史背景，应将该制度认为是具有准物权性质为宜，即在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。

而在《物权法》施行后，不宜再将商品房预售登记备案制度认为是具有准物权的性质，其也不具有物权变动的效力。原因在于《物权法》对商品房预售规定了“预告登记”制度，相对于商品房预售登记备案制度而言，其设计更具有合理性。望采纳...

在房地产中的预售房制度

预售房屋其实就是期房也就是房屋还没有完工无法在近期内交付的

开发商在房管局备案后，取得预售许可，就可以销售。

当然，目前市场价格基本上都是预售价，预售价比现房价格低。

这里说的预售，不是预先定好价格，价格是开发商定的。只要市场好，开发商想天天涨价都可以。不过，有很多也是销售手段的需要，小幅涨价可以刺激消费者非理性消费，让买房者对涨价有恐慌感，特别是那类犹豫不决的购买者，从而增长销售额。

预售是开发商的一种融资手段。

举个例子：假设一栋高层，建造成本1000万，出售后净利润1000万，工期一年。前4个月，工程进度完成三分之一，这时便可以申请预售许可。

假如这时的工程资金投入为300万。那么在接下来的8个月中，销售额为80%，也就是建造成本的800万+净利润的800万=1600万。减去之前投入的300万，开发商一分也不再出，就能吧余下的700万工程资金解决了。

说白了，就是拿购房人的钱盖房子，而且还挣购房人钱，最关键是不用像银行贷款那样付利息。一举多得。

现在很多的开发商还有更黑的。你交钱后，只签协议，不签合同，然后把你的房子再抵押，向银行借款，等他把钱换完后，解抵押，再和你签合同。这样做，房地产商等于自己不用出钱，拿购房人的钱，还要拿房子再套银行的贷款。

市场好的时候没事，一旦市场不好，销售不利，资金无法运转，银行贷款无法偿还，那你出钱购买的房屋就作为抵押物赔偿给银行，就是告到法院，房子也不会还你，到最后最多是开发商法人进号子里蹲几年，可是你的辛苦钱就打水漂了。

所以买期房，谨慎，多问，觉的不对劲就先去相关部门调查，比如房管局。

城市商品房预售管理办法内容是什么

本法权责适用范围第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。正文第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表

（二）开发企业的《营业执照》和资质证书

（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明

（五）工程施工合同及关于施工进度的说明

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。第八条商品房预售许可依下列程序办理：

（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。第十六条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。第十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第十八条本办法自1995年1月1日起施行。