房屋认购合同是否具有法律效力

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房屋认购合同是否具有法律效力

与房地产公司签订的《房屋认购意向书》如果是双方真实意思，不违反国家法律法规强制性规定，则视为合法有效。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

认购书的效力主要体现在以下三个方面：

1、鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。

2、不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。

3、持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

买房认购协议的法律效力是

买房认购协议的法律效力是？关于认购协议的法律效力存在两种观点：必须磋商说和必须缔约说。必须磋商说是指当事人之间一旦缔结认购协议，双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务，只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商，即履行了预约义务，而最终商品房预售合同是否缔结成功则非其所问。必须缔约说则认为认购协议的效力就是缔结商品房预售合同，故当事人仅仅为缔结预售合同而进行磋商是不够的，还必须成功缔结本约，否则认购协议毫无意义。笔者认为应视个案情况进行认定：

（1）如果认购协议内容尚不包括预售买卖合同主要内容，采用必须磋商说较为合理，因为双方对买卖合同主要内容仍未达成共识，认购书只能约束双方在约定时间内就订立买卖合同尽到诚信义务的磋商，而难以约束其必须订立买卖合同。双方经诚信磋商后难以达成一致的，任何一方不应视为违约；反之则可要求其承担责任。

（2）如果认购协议已包括买卖合同的主要内容，采用必须缔约说较为合理。在商品房认购书确定房号、价格、面积等购房合同成立的条件时，应当认定其合同效力。认购协议未尽事宜，完全可以通过合同漏洞填补的方法确定，开发商即负有为认购人保留预订的商品房的义务。需要注意的是，只有在售房人拒绝履行洽谈签约义务时，买受人才有权请求法院强制其将房屋出售给自己。

（3）《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所，基本状况，销售方式，价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水绿化等配套基础设施的交付承诺及其权益责任、办理产权登记有关事宜，解决争议的方法及其违约责任等。如果认购书内容具备上述规定的买卖合同主要内容，且房地产开发商已按约收受购房款，此认购书应直接认定为买卖合同，双方可按认购书中主要内容直接履行并要求对方为相应的履行义务。

（4）预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购协议，这种做法被称为内部认购。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同。

房屋认购协议书有怎样的法律效力

编者按：在商品房买卖时，双方会首先签署房屋认购协议书，那房屋认购协议书具有什么样的法律效力？与合同有何不同？小编为您整理了相关知识。认购书是商品房买卖合同的的预约合同认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。认购书不等于商品房买卖合同认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。二、认购书与房屋买卖合同的区别

（一）认购书与买卖合同有何差别

1、是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义...编者按：在商品房买卖时，双方会首先签署房屋认购协议书，那房屋认购协议书具有什么样的法律效力？与合同有何不同？小编为您整理了相关知识。认购书是商品房买卖合同的的预约合同认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。认购书不等于商品房买卖合同认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。二、认购书与房屋买卖合同的区别

（一）认购书与买卖合同有何差别

1、是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。

2、是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。

3、是签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。概括而言，预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂无法订定主契约时，约定将来订立一定合同：预约的目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。

（二）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。相关阅读：房屋认购书的定义房屋认购书的定义是什么签订房屋认购书三点注意购房者签订的房屋认购书具备哪些法律效力如何认识房屋认购书的定金及其损害赔偿的问题