物业起诉业主答辩状

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物业起诉业主答辩状【1】

答辩人：**，女，**岁。*族。

住北京市丰******号楼****室。

电话：13*****888

委托代理人：**，男，**岁，*族。

住北京市******号****室。

电话：********

被答辩人：北京*****管理有限责任公司

法定代表人：** 电话：******

答辩人于20**年11月15日收到贵院转来原告北京**物业管理有限责任公司提起物业管理纠纷一案的起诉状副本，现提出答辩如下：

一、被答辩人于20**年9月28日起诉要求答辩人支付20**年8月24日至20**年2月25日物业费和20**年11月15日至20**年3月15日供暧费，根据《中国共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。

被答辩人部分主张已超过二年诉讼时效，需要由法院自由裁量。

即使答辩人应当向被答辩人缴纳物业费和供暧费，亦应当从20**年9月28日以后开始计算。

二、被答辩人自20**年2月起就严重违反《公众管理制度》(以下简称公约)和相关物业管理法则，未履行义务，答辩人得以行使不安抗辩权，中止履行合同，要求降低物业取费标准。

20**年2月，答辩人向被答辩人交纳20**年2月至8月的物业管理费后入住******号楼(以下简称小区)，但从答辩人入住小区之日起，被答辩人即存在以下严重违反有关公约和法规的行为，不履行所承担的物业管理义务。

(一)被答辩人违反《物业管理企业资质管理办法》和《北京市住宅锅炉供暖管理规定》等法规要求。

(1)按照1995年颁布的《北京市居住小区物业管理办法》第十条规定：物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。

被答辩人在20**年2月25与答辩人签订物业管理合同，但被答辩人是20**年4月1日才获得物业管理资质(京物企资三[20**]0113号)，严重违反相关法则政策。

(2)按照《北京市住宅锅炉供暖管理规定》第六条规定：供暖单位与采暖用户应当签订协议，就管理范围、管理责任、服务方式、供暖费缴纳等内容达成一致，明确双方的权利和义务，并严格按照协议执行。

第七条第七点规定：每年9月底以前，必须到供热行政主管部门按照要求登记备案。

被答辩人一直未和答辩人签订供暧协议，并对答辩人要求查看被答辩人的供暧资质和备案文件不予理睬。

(二)被答辩人违反了公约所规定的第一条小区治安管理细则中的第2项和第八条消防管理细则即：

(1) 请勿占用、损坏、改变、截断或堵塞共用设施和公共场所;

(2) 不得挪用、拆除本小区楼宇内配置的消防设备;

1、小区内消防通道在被答辩人管理期间被封堵改为商业房进行对外出租，答辩人多次向物业交涉要求答复，被答辩人一直推脱并回避(附件一：小区消防通道照片);

2、被答辩人未经业主许可，私自在小区搭建简易房对外出租(附件二：私自搭建简易房照片);

3、未征得业主同意，私自占用电梯和楼道公共资源悬挂广告牌出租以牟利(附件四：电梯间和楼道广告牌);

(三)被答辩人未承担其所需承担的物业管理服务义务和责任：

被答辩人未履行物业管理合同约定的7项义务中的4项义务。

其余3项义务分别为(1)接受政府主管部门和行业协会的监督指导;(2)乙方与甲方在本物业不存在人身、独自拥有财产保险关系;(3)乙方在非乙方责任导致服务终止或由于甲方责任造成损失事故情况下无须对各产权人及使用人负责;(1)项是被答辩人的必须承担的社会责任，(2)、(3)项是免责要约，可见被答辩人根本没有履行公约的主要义务。

1、被答辩人对公用设施设备中电梯的运行、维护和管理责任，答辩人自20**年入驻小区，多次乘坐电梯时被关在内，最严重一次是20**年5月与*******三人关在电梯中卡在五楼与四楼之间达半小时以上，电梯内未设紧急报警系统，只有一直拍打电梯门等人听到后才通知物业来人解决，最后方式是自行强行拉开电梯门，此处省略****。

答辩人就此事与被答辩人沟通如何解决时，一直未理睬;(附件三：电梯事件邻居证词)

2、未履行车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护义务，导致答辩人停放在小区的车辆多次被剐伤，与答辩人交涉也被推脱和不承认(附件四：汽车修理单据);

3、未履行物业档案资料管理的义务，按照《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施验收资料，而答辩人多次向被答辩人咨询查询有关竣工总平面图等资料时，被答辩人总是推脱，以致答辩人无法核查公摊面积及室内实际面积，影响答辩人的权益。

4、不定期公布物业费用收支账目明细，接受产权人质询和审计;被答辩人从未召集业主代表会议，公布物业费用收支账目明细，接受业主的质询和审计，也将答辩人对此建议置若罔闻，使得答辩人的业主权益受到损害。

5、违反以维护小区全体业主共同利益为准则，制定本住宅区物业公众管理制度原则，按2001年北京市人民政府办公厅、市国土房管局下发《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》第四点第四条：公约要明确物业管理服务项目、服务内容和费用标准。

而在被答辩人提供的公众管理制度没有明确物业管理的费用标准内容。

6、答辩人已在20**年3月18日交纳20**年8月25日至20**年2月25日物业费，被答辩人起诉答辩人未交20**年8月25日至20**年2月25日物业费没有依据，并由此可见，被答辩人物业费收支账目管理混乱，不具备物业管理的基本能力。

(附件五：答辩人交纳20**年8月25日至20**年2月25日物业费发票复印件)

作为个人局限与小业主的处境，加上答辩人一直寄托能通过双方沟通解决问题，以上仅为能够拿出有效证据的答辩，而更多被答辩人违规行为证据还在收集中。

基于被答辩人以上严重的违约行为和不作为，答辩人有理由认为被答辩人有丧失履行债务能力的情形存在，并依据合同法第68条，向被答辩人提出主张返还和降低物业费，行使不安抗辩权。

在被答辩人未能就其履约债务的能力提供适当保证时，答辩人不再向被答辩人缴纳物业费。

另外，被答辩人应提供物业和供暧取费标准明细和依据及计算方式，以及物业管理费和供暧费收支明晰构成表等，以便答辩人查验。

总之，即使答辩人应当向被答辩人缴纳物业费，亦应当扣除被答辩人未履行义务部分的物业取费和给答辩人所造成的损失。

四、答辩人依法行使不安抗辩权，不应承担违约责任。

即使承担违约责任，公约约定的违约金过分高于被答辩人损失，应予以调整。

答辩人在掌握被答辩人丧失履行债务能力的确切证据，及时通知被答辩人，并在被答辩人无法提供适当担保情况下，依据法定理由行使不安抗辩权，中止履行公约，其行为合理合法，不应承担违约责任。

即使答辩人应当承担违约责任(其实不应当)，根据合同法第114条，约定的违约金过分高于被答辩人的损失(即当期银行利息)，答辩人特此请求法院依照应当缴纳的物业费的当期银行利息计算违约金。

五、即使答辩人应当向被答辩人缴纳物业费，根据国家发改委、建设部颁发的新的《物业服务收费管理办法》(发改价格20**1864号)和市发改委公布的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》，现行的物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。

按新规定，不管是政府指导价还是市场调节价，具体的收费标准是由业主代表与物业管理企业在物业服务合同中约定，而不是被答辩人单方面拿出物业收费标准让答辩人执行，答辩人要求重新协商合同条款后签订物业管理合同才缴纳物业费用。

特此答辩。

此致

北京市丰台区人民法院

答辩人：****

20**年11月17日

物业起诉答辩状【2】

答辩人(本诉被告)：***、***、**

住址：黄浦区黄家路**弄*号***室

答辩请求

1、判令驳回原告(上海**物业有限公司)的诉讼请求。

2、判令原告采取补救措施、赔偿小区业主损失。

3、判令本案诉讼费由原告**物业有限公司承担。

事实与理由

一、**物业公司收取物业服务费没有合法依据，其行为不受法律保护。

1、原告提供的《前期物业管理服务合同》内容不具备物业服务合同的起码要素，也没有经过有关部门合法备案。

属于无效的合同。

先看《前期物业管理服务合同》第4页第十七条，委托管理期限全部空白。

这表明原告没有在**华苑进行物业服务的权限。

该合同第二十条规定物业管理服务要求标准实际上是不提供物业服务。

比如房屋外观：95%;设备运行98%;等等，没有任何具体服务内容和标准。

该条规定有具体的物业管理服务质量见附件二，但是实际上该附件没有。

以上足以可见，《前期物业管理服务合同》属于伪造，属于无效的合同。

根据《物业管理条例》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第三十五条物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

原《上海市居住物业管理条例》第四十二条新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。

新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

但是，原告提供的《前期物业管理服务合同》没有经过被告确认过，也没有对业主公布过，也没有经过主管部门备案，因此对被告和全体业主没有约束力。

2、原告提供的《前期物业管理服务合同》第二十一条规定，高层住宅电梯、水泵运行费0.55元/平方米/月按实结算。

但是原告从来没有按照此合同约定按实结算，这证明原告提供的前期物业管理合同没有执行过。

原告在浩城华苑向业主收取物业服务费，于法无据。

3、原告提供的《前期物业管理服务合同》第二十三条、第二十五条约定，按照物价局核定收费。

但是原告从来没有公布和提供物价局的核准收费依据，这说明原告在浩城华苑属于违法乱收费。

被告保留要求原告退回以前收取物业费的权力。

4、《前期物业管理服务合同》第二十八条规定，乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

原告未按合同约定提供物业服务，经过业主、业主委员会提请整改，但原告长期不予理睬，业主有权终止前期物业管理服务合同。

二、本小区已经于20**年3月9日成立业主大会，选举产生业主委员会(见证据

一、业主大会业主委员会备案证【沪黄房字第046号】。

由于原告占据小区，不能提供符合规定的物业服务，业主大会、业主委员会一直未与原告签订物业服务合同。

被告作为业主大会一员，理所当然按照业主大会、业委会的决定。

既然业主大会没有选聘被告作为物业服务企业，业主当然没有义务向原告缴纳物业费。

根据《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

原告在本小区未与业主大会、业主委员会签订物业服务合同，无权在小区提供物业服务，同时原告也没有提供符合规定的物业服务，因此原告无权收取物业服务费。

在业主大会成立后，业主有权按照《物业管理条例》的规定，拒绝接受无权管理的公司提供物业服务。

否则，任何一个物业公司都有权在小区收取物业服务费了。

三、被告入住以来一直是按时交纳物业费的，一直到本小区业主大会成立后原告非法占据小区为止，见证据二【前业委会主任何**证词】。

原告因为没有合法的物业服务合同，不与业主大会签订物业服务合同，侵害了业主选聘物业的合法权益，违背了法律规定。

同时原告只收费少服务甚至不服务，还侵害业主的公共收益，严重损害业主利益，见证据三照片，本业主为了小区公共利益才被迫暂停交纳物业费，目的是敦促物业公司更正违法违规做法，维护包括业主在内的全体业主的合法权益。

而且物业公司从来没有上门协商解决，也没有通知业委会来催讨，或者上门来催讨物业费。

根据上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第15条规定，物业管理企业未履行服务、管理职责或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权。

因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求，维护全体业主的合法权益。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

因此，请求法院判令原告赔偿小区全体业主损失，维护业主合法权益。

四、即便业主拒交物业费，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

原告无权脱离开业主大会、业主委员会来通过诉讼主张物业费。

根据《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

但是，本案中从来没有业主委员会向业主提出限期交纳物业费，这也从侧面反映，原告擅自收取物业费也是违背业主大会、业主委员会意志的。

五、《物业服务合同》由业主委员会签订，不是业主大会签订;内容侵害业主合法权益;内容也没有经过业主大会表决，属于无效合同。

该合同第5页约定非住宅物业的综合管理服务费为2.58元/月/平方米，其他项目空白，这是明显侵害住宅业主的合法权益，也侵害了非住宅业主的合法权益;第6页第十条更荒唐地提出按日缴纳滞纳金千分之五，比水电费的滞纳金比例还高!严重侵害全体业主利益;第8页第十四条将电梯广告费20%分配给物业公司，业主大会还要承担税费，属于明显侵害业主利益;最明目张胆侵害业主权益的是第11页第二十条，将物业公司的义务覆盖，只赋予物业公司权利;该合同主要服务标准在附件中，但是根本没有向全体业主提供或公告。

以上足以可见，《物业服务合同》是侵害业主合法权益的不平等条约，也没有经过业主大会充分讨论表决，属于无效合同。

即便该物业服务合同有效，根据合同第十九条的规定，甲方审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施。

但是原告长期未提供上述方案、预决算供业主大会审核，属于严重违约。

小区物业服务长期不符合规定和合同约定，被盗案件一直发生，小区乱停车等现象屡见不鲜，特别是小区巨大的公共收益停车费从来不向全体业主公布，被原告擅自使用。

物业服务不到位的违约责任原告应该承担。

根据合同第二十四条的规定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付双倍的违约金。

因此，请求法院驳回原告诉讼，并要求对方赔偿广大业主的损失，同时支付双倍的违约金。

六、收费标准和违约金的计算没有法律依据。

从起诉书可以看出，原告只谈收费不谈服务，也没有任何证据证明原告按照规定提供了物业服务。

恰恰相反的是，诉状及其证据这正反映了原告只收费不服务的本质。

根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业服务费收费标准应该与物业公司的服务水平相适应。