物业管理纠纷有关法律问题论文

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物业管理纠纷有关法律问题论文

[摘要]随着我国房地产业的迅速发展和物业管理服务的市场化，物业管理纠纷也日渐增多。

由于我国物业管理方面的法律法规还不够完善，因而给物业管理纠纷的解决带来了一定的难度。

物业管理纠纷涉及的法律问题很多，本文仅针对物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的业主委员会的诉讼主体资格、物业服务合同的法律属性、物业服务收费等几个主要法律问题进行探讨。

认为业主委员会是具有民事诉讼主体资格的组织，物业服务合同属于信托合同，应进一步规范物业服务收费标准，调整物业管理费收取及管理权的归属，并加大对物业管理收费的监管力度。

[关键词]业主委员会物业服务合同物业服务收费

所谓物业管理，是指业主自行选聘物业服务企业，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理在我国作为一个新兴的服务行业，伴随城镇居民住房的商品化、社会化和房地产市场的高速发展，已经基本形成了企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。

为规范物业管理行业，2003年6月国务院制定颁布了《物业管理条例》。

随着《物权法》的实施，国务院于2007年8月又做出了关于修改《物业管理条例》的决定，在某些方面进一步完善了《物业管理条例》的规定。

由于我国物业管理行业发展很快，物业管理又很具体和复杂，而相关法律法规的某些条文原则化，缺乏可操作性，对某些问题的规定不明确，这就导致涉及物业管理方面的纠纷和诉讼呈继续上升的趋势，物业管理现状成为公众批评和责难的焦点之一。

本文拟就物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的几个主要法律问题进行分析研究。

一、业主委员会的诉讼主体资格问题

业主委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构，它由业主代表组成，得到全体业主经过法定程序的授权，代表全体业主行使各项权益，并监督物业服务企业的物业管理活动。

业主委员会作为维护全体业主合法权益的组织，在物业管理中起着至关重要的作用。

《物业管理条例》虽首次将业主委员会在行政法规中做出规定，但该条例主要是从业主大会与业主委员会的内部关系上来界定业主委员会的性质，至于在对外的法律关系中业主委员会的主体资格如何，它是否为法人机构、是否具有民事诉讼主体资格等问题，该条例都未做出明确的规定。

在现实生活中，业主委员会这种不明确的法律地位导致不能正常发挥应有的作用及维护全体业主的合法权益，同时也给法院的审判工作带来了不少困惑。[1]

对于业主委员会的主体资格问题，从国外立法来看，各国规定不一。

如德国规定业主委员会是不具有法人资格的团体;法国规定为有法人资格的团体，业主委员会可以代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为;美国虽在法律上不承认其有法人资格，但有关物业管理的判例承认其具有民事诉讼主体资格。

在我国，对此问题不仅立法上没有明确规定，并且理论界、法学界争议较大。

在司法实践中，业主委员会是否具有民事诉讼主体资格，各地法院做法不一。

有些法院认为业主委员会没有合法的民事诉讼主体资格，其理由是根据我国《民事诉讼法》的规定，只有公民、法人和其他组织具有民事诉讼主体资格，而业主委员会不是公民和法人，也不能算是其他组织，因为它只在房管部门进行了注册，并未在民政部门进行登记;有些法院则认为业主委员会可以算是其他组织，具有民事诉讼主体资格。[2]

业主委员会作为业主物业管理的自治组织，其职责内容主要是为了全体业主的利益而监督物业服务企业、协调业主之间的关系，它对外发生法律关系的机会较少，因此没有将它设立为法人的必要。

但是，基于业主委员会在物业管理活动中充当的角色及所起的作用，应当在相关物业管理的法律法规中明确赋予它民事诉讼主体资格，可作为原告或被告参加诉讼。

这不仅有利于有效预防和及时解决物业管理纠纷，而且也能从我国有关民事诉讼的法律规定中找到依据。

我国《民事诉讼法》第49条第一款规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。这表明，公民、法人和其他组织具有民事诉讼主体资格。

业主委员会不是公民、法人，但它能否属于其他组织?关于其他组织，我国《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，详细列举了属于《民事诉讼法》第49条第一款中规定的其他组织的八种具体情形，并在第九项规定了一个开放性条款符合本条规定条件的其他组织，即合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。

业主委员会就属于这一类组织，它应具有民事诉讼主体资格，理由如下。

首先，业主委员会是合法成立的组织。

建设部2003年制定的《业主大会规程》第五条规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

第六条第四款规定：筹备工作之一确定业主委员会候选人产生办法及名单。

第22条规定：业主委员会应当自选举之日起30日内，将业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

实践中，业主委员会是由业主大会投票选举确定，并经其所在地的街道办事处批复后成立的。

这些法律上的规定和实践中的做法充分说明，业主委员会是在政府有关行政主管部门指导下由全体业主选举，并得到相关政府部门批准成立的合法组织。

其次，业主委员会有一定的组织机构。

业主委员会是由业主大会选举产生的，其成员由业主代表担任，所在地的社区主任或副主任亦兼任成员。

业主委员会根据相关法律法规制定了章程，业主委员会就是根据《业主大会议事规则》及业主委员会章程来履行职责的。

最后，业主委员会有一定的财产。

业主委员会是业主大会的常设机构，得到全体业主授权，代表全体业主行使各项权利。

业主委员会与全体业主的这一法律关系表明，业主委员会在履行职责过程中可支配的财产为：住宅小区的共用部位、共用设施设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益;住宅共用部位、共用设施设备维修基金;业主委员会的办公活动经费等。[3]

鉴于民事诉讼的相关规定及业主委员会的性质和职责，应在有关物业管理的法律法规中明确赋予业主委员会的民事诉讼主体资格。

这既有利于业主委员会大胆地开展工作，从而更好地履行自己的职责，也有利于全体业主对自身利益的维护，且对物业服务企业的物业管理活动也将起着促进和监督作用。

二、物业服务合同的法律性质问题

物业服务合同是业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业在平等、自愿基础上依法订立的，以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业服务企业权利义务关系的书面协议。

关于物业服务合同，《物业管理条例》第35条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。显然，这一条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但对其性质没有明确界定。

理论界对此问题也存在不少分歧。

有人认为物业服务合同是委托合同，也有人认为是服务合同或承包管理合同，还有人认为是无名、混合合同。

合同的法律性质不同，当事人之间的权利义务关系也就不同。

物业管理纠纷很多就是因为物业服务合同的法律性质不确定，从而导致双方当事人的权利义务不明确而产生的。[4]

笔者认为，物业服务合同应为信托合同，并且它还具有一般信托合同所不具有的特征。

我国《信托法》规定：本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。概括起来，信托合同的主要特征有以下几点：一是合同是基于委托人对受托人的信任才订立的。

二是委托人移转财产权给受托人。

三是受托人按委托人的意愿以自己的名义实施管理或处分行为并自行承担法律责任，这一点是信托合同与委托合同的主要区别所在。

委托合同中的受托人只能以委托人名义而不能以自己的名义对外进行活动，由此产生的法律后果也由委托人承担。

四是具有特定的受益人或者特定目的。

物业服务合同完全符合信托合同的主要特征。

首先，物业服务合同是在业主对物业服务企业的经营能力及管理水平充分信任的基础上签订的。

业主通过业主大会自行选聘自己满意的物业服务企业，并由业主委员会与之订立书面的物业服务合同。

其次，业主移转物业共有财产权给物业服务企业。

为了实施物业管理服务，物业服务企业必须占有业主的共有财产，业主与其共有财产权基本分离，单个业主不能以其享有物业共有权而排斥物业服务企业对它的管理。

再次，物业服务企业按业主大会的意志，是以自己的名义而不是以业主的名义进行管理，并自行承担物业管理过程中的法律责任。

这表现为物业服务企业以自己的名义自主决定聘用何人对物业进行维修、养护和管理，自行承担履行职责过程中的法律责任。

第四，物业服务合同存在特定的受益人即全体业主。

物业服务企业通过对物业专业化的管理和维护，以实现全体业主的共同利益。

从以上四点分析可以认定物业服务合同属信托合同而非委托合同。

至于认为物业服务合同属服务合同或承包管理合同，或无名、混合合同的观点也是值得商榷的。

理由如下：第一，所谓服务合同是指一方以其劳务、技术、知识等为他人提供服务的合同。

从形式上看，物业服务合同属服务合同，但服务合同的外延较广，不能准确反映物业服务合同中业主移转物业共有财产权的个性特点。

将物业服务合同抽象地、笼统地认定为服务合同，双方当事人的权利义务关系不具体，难以预防和解决纠纷。

第二，虽然物业服务合同与承包管理合同都是由一方占有另一方的财产，但承包管理合同的承包方要支付发包方的承包金，以作为占有发包方财产的对价，而物业服务合同则是由业主向物业服务企业支付管理费用，两者的区别显而易见。

第三，按照我国合同法的规定，在法律对有关合同已有规定的情况下，应按照法律的规定确定合同的性质。

我国信托法既然对信托合同有了明确规定，物业服务合同又符合信托合同的主要特征，就应依信托法的规定确定其性质，以便恰当地确定双方当事人的权利义务，它不应归入无名、混合合同。[5]

综上所述，物业服务合同应属信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。

一般信托合同往往只涉及对某物或某事项的管理，而物业服务合同不仅涉及对业主所有的建筑物共有部分及共有设施设备等物的管理，而且还涉及对业主群居生活关系的管理，如《物业管理条例》规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。由此可见，物业服务合同是一种比较复杂、特殊的信托合同。

三、物业服务收费问题

物业服务收费是物业服务企业按物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和良好秩序，向业主所收取的费用。

按时交纳物业管理费是每位业主应承担的一项基本合同义务，但由于我国有关物业服务收费制度的不完善，业主拒交或延交物业管理费成了如今物业管理中的一种较为普遍的现象，物业服务企业由此与业主发生的纠纷时有发生。

这不仅影响了物业服务企业的正常经营，而且导致物业服务质量下降，最终损害了全体业主的利益。

这种状况又在一定程度上强化了部分业主拒付或延付物业管理费的心理，从而造成一种恶性循环。

为有效预防和及时解决这一类纠纷，应从以下几方面健全物业服务收费制度。

第一，应进一步规范物业服务收费标准。

《物业管理条例》第41条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。因此，各地价格主管部门和房地产主管部门要严格按照国务院相关法律规定，制订本地区物业管理收费具体实施办法，完善物业收费价格形成机制，其规定要做到详细、明确、具体。

要将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务等级收费，以体现按质论价。

第二，应调整物业管理费收取及管理权的归属。

关于物业管理费收取和管理权的归属，《物业管理条例》没有明确规定。

我国各地立法均规定物业管理费由物业服务企业收取并进行独立管理和核算。

在我国物业管理收费制度不完善、业主又缺乏一定的监督能力的情况下，这种规定为物业服务企业侵犯业主的权益埋下了隐患。

如有些物业服务企业出于某种目的，对个别或少数业主送、免物业管理费，其结果可能造成物业服务企业降低服务质量或把这部分经济损失转嫁到其他业主身上。

这种规定也为业主对物业服务企业不信任，甚至导致个别或少数业主拖欠管理费提供了可能。

物业管理费本是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权本应属于全体业主。

其收取权及管理权归由业主大会或业主代表大会选出的，由业主代表组成的，代表全体业主行使各项权益的业主委员会享有比较合理。

[6] 业主委员会应设立自己的专用账号，实行独立会计核算，物业服务企业每发生一笔合同约定范围内的费用，需经业主委员会审核，然后方可从业主委员会账户中支出。

这种做法能够使业主有效监控管理费用的支出。

物业管理费的收取权和管理权归业主委员会享有，既有利于维护全体业主的权益，也有利于保障物业服务企业的正常经营活动。