论不动产登记制度在民事执行程序中的适用

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执行实践中，执行人员常常遇到这样一些难题，某一不动产没有登记，或者虽然登记了，但登记权利人与实际权利人又不一致，如何保护不动产真实权利人的利益；房屋与其附属的土地隶属于不同主体，变现房屋时如何处理；同一不动产上有数个抵押权，各抵押权的实现顺序如何确定，等等问题。由于现行的民事执行程序法律规范对涉及不动产执行的上述问题没有作出

具体的规定，执行实践中各地法院在查封和处理不动产时出现法律适用难题，因而做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律适用的严肃性和统一性。研究不动产物权登记制度，并在不动产执行中正确予以适用，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

一、物权法出台前后相关法律规范关于不动产登记的规定及评析

（一）物权法出台前相关法律规范关于不动产登记的规定及主要缺陷评析

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。一般而言，不动产即土地及其定着物。不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。我国的不动产登记制度是逐步完善和发展的。以前的不动产登记制度对于规范不动产的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是没有形成统一的不动产登记管理体制，调整不动产登记的相关规定散见于若干不同的法律规范中，不够统一，另外还存在登记机关不统

一、登记程序不统

一、权属证书不统一等问题。二是不动产登记的法律效力不明确，认为登记为不动产转让合同的生效要件，违背了物权变动区分原则的基本法理，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，一定程度上放纵了出卖人的随意违约行为。三是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容。四是缺少关于登记机构错误登记的赔偿责任制度的规定，使得在追究一些登记机构错误登记的法律责任时缺乏法律依据。这些问题有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定及简要评析

物权法规定国家实行不动产统一登记制度，即统一登记范围，统一登记机构，统一登记办法；依法规范了登记机构的行为；规定了不动产登记的效力排序问题，当权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误；增加规定了一些新的登记类型，统一了不动产变动规则，并明确规定了登记机构错误登记的赔偿责任制度，等等。概括起来，物权法对我国不动产登记制度的完善和发展，突出表现在以下两个方面：

（1）完善和发展了不动产物权变动规则。物权法区分不动产物权变动的不同情况，对不动产物权变动作出了比较系统的规定，统一了不动产物权变动规则。一是登记要件主义。即不动产物权的变动，需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的一般原则，主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的变动。二是贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力，但是不登记，不得对抗善意第三人。例如《物权法》第15条、第129条和第158条的规定。三是对于一些特殊的不动产所有权，如国有自然资源所有权，规定可以不予登记。另外，由于现行条件限制，对土地承包经营权、宅基地使用权没有强行要求必须登记。

（2）健全了不动产登记类型，增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等类型。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这是关于更正登记的规定。异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动请求权而进行的登记。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

二、物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，对涉及不动产的执行工作既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。物权法就不动产物权变动、不动产登记等问题作出了比较系统全面的规定，可操作性强，有利于执行人员执行中正确适用物权法而执结案件。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战。面对物权法实施带来的机遇和挑战，执行人员要不断开拓进取，及时总结执行工作经验，努力做到以下几点：

1、执行人员要转变执行理念，增强物权保护意识，更加注重保护当事人的合法物权。物权法突出了对民事主体合法物权的保护力度，执行人员在工作中要更加细心谨慎，努力做到保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权二者的统一。执行中，对侵害当事人不动产物权的违法行为要依法予以处理。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助或推诿的，要依据民事诉讼法的有关规定依法予以民事制裁；对于行政机关不依法履行职责或者错误登记损害当事人合法权益的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行

职责，或要求其承担行政赔偿责任。当然，执行人员违法执行侵害当事人的合法权益的，人民法院要承担行政赔偿责任。

2、执行人员要调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。执行人员要调整执行思路，不能简单地以不动产登记确定权属，还要看该不动产是否存在共有关系，是否存在抵押登记、异议登记等情况；也不能以涉案不动产没有登记而一推了之，要根据申请人的申请和提供的执行线索，认真调查并准确界定不动产的权属状况，针对不动产的不同权属情况采取不同的执行方式，在法律许可的范围内灵活处理，准确采取执行措施予以执行。

3、执行人员要注意新旧法的衔接问题，正确适用物权法。物权法是调整物权法律关系的基本法，执行中判断因物的归属和利用而产生的民事关系的性质、作用以及对执行的影响，要依据物权法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海商法》等其他法律对物权另有特别规定的，依照其规定。这是执行中适用物权法应遵循的一般原则。另外，执行中还要注意物权法对以前民事法律规范有关不动产物权的规定的补充和修改，正确理解新旧法律对不动产物权的不同规定，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，正确适用物权法，搞好涉及不动产案件的执行。

三、民事执行程序中适用不动产登记制度应注意的几个问题

1、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致的处理问题

执行实践中，不动产登记名义人与实际权利人往往不一致，主要存在以下几种情形：①申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却为被执行人占有、使用。对此人民法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济：向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；提起撤销权诉讼，撤销第三人的虚假登记行为；通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果人民法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记后，人民法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。②被执行人通过继承、判决等合法途径已经取得了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记。对此可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。③登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有。根据物权的公示、公信原则，对这种情况人民法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权并提出执行异议的，从保护真实权利人的合法权益以及化解矛盾减少不必要的纠纷的角度考虑，人民法院对该异议应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

2、关于对不动产的预查封问题

预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。这是最高人民法院国土资源部建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行中对不动产采取预查封措施应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定。采取预查封措施，人民法院应当制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，否则，该处分行为无效，有关部门也不得办理房地产转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封，依次轮定。

3、关于同一不动产上的数个抵押权的实现顺序问题

同一不动产上存在数个互相冲突的抵押权时，执行中各抵押权的实现顺序如何确定？依据《物权法》第199条、《担保法》第54条第（1）项、《担保法解释》第58条的规定，这种情形下不动产抵押权的实现顺序应当是这样的：登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，因为依据《物权法》第187条的规定，未登记的不动产抵押权根本未生效，乃普通债权，根据物权优先于债权的物权法原理，登记的抵押权当然应优先受偿；不在同一天登记的，以登记的先后为序，登记在先的抵押权优先受偿；同一天在不同部门登记的，同一顺序，各抵押权人就不动产平均受偿，债权人各自的剩余债权转为一般债权，由抵押人分别偿还。

4、关于不动产上的异议登记或预告登记的处理问题

如果作为执行标的的不动产上存在异议登记的情形的，依据《物权法》第19条第（2）款的规定，异议人应在异议登记之日起15日内提起不动产异议登记之诉，否则，异议登记失效。异议人不在法定期限内提起异议之诉的，人民法院可以对涉案不动产采取查封、扣押的强制措施；如果异议人在法定期限内提起异议之诉，法院应当中止执行，待异议之诉结果出来以后决定是否执行。如果异议人胜诉，人民法院则不能对不动产采取强制措施，否则，可以对其采取强制措施。

如果被执行人对某一商品房申请了预告登记的，通过开发商、登记机构的协助，人民法院可以对该商品房采取预查封措施。《物权法》第20条第（1）款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这种情形下处分不动产的行为无效，不能对抗法院的预查封，该强制措施仍然有效。但是该条第（2）款又规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。对此要分别不同情况予以处理，如果债权消灭，被执行人对商品房的期待权灭失，人民法院则不可以对该商品房采取预查封措施，已经采取预查封的，应以裁定撤销预查封。如果被执行人在3个月的期限内未申请正式登记的，仍然可以对该商品房采取预查封措施，将来被执行人申请了正式登记，预查封则相应转为正式查封，可以依法变卖该不动产而执结案件。