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一般来说，如果分部分项工程被建设方拿出来单独招投标的话，是属于公开招标了。但现实中，建设方说另招标，也会隐蔽地指定分包、而且还会让现有总承包公司不对外吭声，就是直接从总承包单位中抽出一部分工程内容划分至其他专业单位去。

至于三方合同，除非投资建设方需要委托总承包单位去管理精装修分包工程的质量、安全与进度、支付款等内容，才会签订三方合同。否则，投资建设方有权利与分包单位单独签订，这样就属于直管类型。那么这种模式下，建设方多做很多管理工作，而总承包单位也就相应少操心很多，主管协调事务。

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