什么是最高额抵押

[最高额抵押借款合同]最高额抵押借款合同农信高抵借字［］第号贷款人借款人抵押人经贷款人、借款人和抵押人充分协商，根据国家法律法规规定，签订如下最高额抵押借款合同：第一条贷款人同意向借...+阅读

建设银行日前正式推出以住房为载体的个人住房最高额抵押贷款新产品，即客户以自有住房向银行作最高额抵押、在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。据建行有关负责人说明，建行此次推出的个人住房最高额抵押贷款，是在传统的个人住房贷款产品基础上衍生出来的。该产品根据住房具有实体不可移动和价值相对稳定等特点，对传统的个人住房贷款进行功能拓展，使其成为一个功能齐全、快捷通畅的个人融资平台，以满足客户多样化的融资需求，贷款有效期最长为30年。该产品的特点是“一次抵押、循环使用”，优势在于手续简单、支用方便，并充分激活客户的房产资源，使其变成流动的资产。客户依法拥有所有权的住房都可以做最高额抵押，在办理个人住房最高额抵押贷款后，客户不必再为办理各种用途的贷款而浪费时间，在贷款额度和有效期间内，客户可以循环使用贷款，将贷款用于购房、购车、装修、购买家电家具、旅游、上学等用途，而不必重新办理抵押登记，省时、省心又省力。

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银行最高额抵押合同中抵押权人应注意哪些风险

客户经理在办理具体业务过程中，一定要准确把握诸如合理确定决算期和最高债权余额、准确衔接前后最高额抵押担保合同等问题，才能确保银行债权的安全。

一、合理确定最高额抵押的合同决算期和最高债权余额。

最高额抵押的决算期是指确定抵押权所担保的债权实际数额的时间，在设立最高额抵押时，抵押人和债权人约定了抵押权所担保的债权最高额。从银行有效控制风险的角度，并不是决算期越长越好，决算期过长增加了不可预测因素，不利于银行控制风险。最高额抵押合同的决算一般发生在约定的决算期届至时，但贷款实践中也有一些特殊的最高额抵押合同决算：一是不特定的债权不可能发生。当最高额抵押贷款的借款人出现违约时，法律赋予了银行方合同的单方解除权，合同解除后，债权银行和抵押人均可以请求在合同约定的决算期届至前对债权额进行决算。二是抵押物因财产保全或者执行程序被查封、拍卖。如果在最高额抵押合同约定的决算期尚未届至前，抵押物被查封、拍卖，最高额抵押合同应提前进行决算，此时的主合同债权人应注意提前行使自己的权利，避免风险。

二、注意前后两份最高额抵押合同的衔接问题。

在最高额抵押合同决算期届满至贷款全部清偿之前，借款人可能需要新的贷款，如果抵押人仍对新贷款提供最高额抵押，那么银行就要与抵押人签订第二份最高额抵押合同。此时两份最高额抵押合同的衔接问题要引起银行方面的充分重视。实践中，通常采用下列三种方法进行两份抵押担保合同的衔接：

1、注销第一份最高额抵押合同的登记，在登记第二份最高额抵押合同时，在合同的“其他事项”中注明第一份最高额抵押合同项下担保但尚未结清的全部主合同编号、金额，约定由第二份最高额抵押合同继续对第一份抵押合同项下担保的合同金额承担抵押担保责任，并记入第二份最高额抵押合同的担保最高债权余额。

2、办理形式上的重复抵押登记，在重复抵押的情况下，第二份合同的抵押登记上该贷款银行应当成为第二顺序的抵押权人，在第一顺序抵押权人也为同一人的情况下，这种形式上的重复抵押并不影响抵押权人债权的实现，当然，前提是抵押物足值。

3、用第二份抵押合同项下发放的新贷款偿还第一份最高额抵押合同项下尚未结清的贷款本息，也就是我们通常所说的借新还旧。如果第一份抵押担保合同担保的贷款本金还有未到期的，则可以通过与借款人协商提前收贷的方式结清前一笔贷款。

三、注意最高额抵押合同最高限额和最高额抵押期间的变更。

最高额抵押合同是当事人双方协商后意思表示一致形成的协议，当事人有权协商变更合同，对变更最高额抵押合同，我国《担保法》没有做出相应的规定，但是，在最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第82条中规定，“当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。”因此在贷款担保业务实践中，银行客户经理要关注这两个变更问题。

一是最高贷款限额的变更。最高额贷款合同生效后，贷款人和借款人协商变更限额，抵押人同意增加最高限额，并经抵押登记的，新的抵押关系成立。但是，未经抵押人同意或未经登记的不发生抵押效力，抵押人不承担增加部分的担保责任；即使经抵押人同意并已登记生效，抵押权人也不得以其增加部分对抗变更登记前已成立的后顺序抵押权人。二是贷款期限的变更。最高额贷款抵押合同所约定的期限，贷款合同双方当事人可以协商变更，抵押人也可以同意贷款合同当事人商定的变更，但是，上述三方当事人协商变更抵押期限，不得对抗已经成立的后顺序抵押权人。例如，在重复抵押中，顺序在先的抵押权人与借款人和抵押人协商延长最高额贷款抵押日期，延后所产生的债权，在处理抵押物时对后顺序抵押权人无效，即不得优先于后顺序抵押权人受偿。

最高额抵押合同案的审理重点是什么

在此，笔者结合有关担保理论及法律规范，谈谈在审理最高额抵押合同案件时必须注意的几个问题：

一、最高额抵押与普通抵押

最高额抵押系现代民法的一项重要担保制度，属于特殊抵押形式。最高额抵押与普通抵押权都具有从属性，但是最高额抵押权的从属性具有一定的特殊性，其特殊性体现在：最高额抵押在决算前与被担保债权中的个别债权无一一对应的担保关系，与具体的单个债权无从属性；最高额抵押在决算前不随被担保债权的转让而转让，在转让上与被担保债权无从属性；决算后仅在最高额内对决算的债权负责清偿。对于最高额抵押权，除法律另有规定外，适用法律关于抵押权的一般规定。

二、最高额抵押权的确定

一般而言，最高额抵押权因发生下列情形而确定：

1、最高额抵押合同约定的决算期届至。决算期是由抵押权人与抵押人之间约定的，确定最高额抵押权所担保的债权额的时间，法律性质为期日。

2、不特定债权不可能再发生。

3、抵押物因财产保全或者执行程序被查封的。

4、法院受理债务人或者抵押人破产案件的。

三、主债权与最高额抵押权的转让问题

1、关于主债权的转让。

由于最高额抵押权所担保的债权是连续发生的债权，在最高额抵押权没有确定时，债权总额是不确定的，是随时发生变化的。《担保法》第六十一条规定：“最高额抵押的主合同债权不得转让。”应当说，该条规定存在缺陷。首先，最高额抵押权仅从属于被担保的债权得以发生的基础关系，与被担保的债权无从属性，被担保债权的移转，不影响最高额抵押权的效力，也不引起最高额抵押权的转让，最高额抵押权仍为其他抵押担保的债权而存在。目前，最高人民法院在《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产案件适用法律若干问题的规定》第八条规定：“人民法院对最高额抵押权所担保的不特定债权特定后，原债权银行转让主债权，可以认定转让债权的行为有效。”《担保法司法解释》第八十三条也规定：“最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。”因此，在当前情况下，应当理解为：最高额抵押经过决算，被担保债权定额化后，最高额抵押主合同债权可以转让，在决算前转让主合同债权的，转让无效。

2、关于最高额抵押权的转让。

《担保法》第五十条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”抵押权的不可分性决定了最高额抵押权只有在被担保的债权确定后，随同其一并转让。另外，如果基础法律关系转让的，最高额抵押权也随基础法律关系一同转让。

还须说明，最高额抵押权是从权利，主债权的效力决定其效力。