房屋租赁合同风险 - 范文无忧网

[客运线路租赁承包合同]客运线路租赁承包合同甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 身份证：_________________________ 第一条本着兼顾国家、企业、个人三者关系的原...+阅读

篇一:房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

第一章合同签约过程中的风险防范

一、保证合同有效成立

(一)保证对方当事人适格

《合同法》第九条第一款规定当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此在订立合同时,应注意审查合同对方当事人是否具有主体资格。

1、合同对方是个人的,审查确认对方是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。民事行为能力,是民事主体以自己的意思进行民事活动,取得权利并承担义务的资格。在租赁合同中主要需审查对方是否为完全民事行为能力人,通过对方的年龄和精神健康状况来判断。

民事权利能力,是法律赋予民事主体从事民事活动,享受民事权利和承担民事义务的资格。在房屋租赁合同中主要审查出租人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑。承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭证,如房产证、公房租赁凭证,并留存副本。如果房屋属转租性质,除要求转租人出示上述凭证外,还应要求转租人出示其与原出租人之间的租赁合同副本;如该租赁合同约定需经原出租人同意该房屋方可转租的,还应要求转租人提供原出租人同意转租的书面确认函,并留存副本。受委托代理的,审查代理人的资格和代理权限。

2、合同对方是法人组织的,审查当事人的履约能力、资信状况等。

只有确信对方具有履约能力,商业信誉良好,合同履行较有保障,才能与之签约。在实践中,要搞清对方的资信情况,主要是看其营业执照,了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外,可到当地工商行政管理机关去查询,或通过对方的老客户,从侧面了解对方的资信状况。在和单位签订合同时,应该加盖单位公章或合同专用章。代订合同的,审查代理人的资格。①代理人必须事先取得委托单位的委托证明。《民法通则》第六十五条规定:“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。”②代理人必须在委托人授权的范围内签订合同,③代理人必须以被代理人的名义签订合同。

在合同对方具有民事权利能力和完全民事行为能力的同时,还要注意合同主体与法定登记主体的一致性。自然人的身份证或户籍载明的名字和法人及其他组织依法登记的名称,属于法定名称,签订合同时一定要和法定名称文字一致。

(二)合同双方就合同的主要条款协商一致

在协商的过程中主要审查确认合同对方意思表示是否真实,合同双方当事人在订立合同时,其意思表示一定要真实,即当事人在意志自由,能认识到自己的意思表示之法律效果的前提下,内心意思与外部表达相一致。意思表示不真实情况下订立的合同无效。

(三)合同内容具体、明确、合法

1、审查合同的文字表述

合同应当用词准确,文字表述要清晰、具体,要避免那些模棱两可、含意不清的词语出现。同时,确保合同内容事实清楚,详细具体,权利义务明确,具有合法性和可操作性。

2、审查合同条款的实质内容

合同成立是合同生效的前提,只有已经成立的合同才涉及到合同的效力问题。合同的必要条款是合同成立必须具备的合同条款,合同若欠缺必要条款,则合同不能成立。合同必要条款有的是法律规定的,有的是根据合同的类型和性质确定的,合同必要条款还有的是根据当事人的要求确定的,凡当事人要求合同必须具备的条款,合同条款中必须具备。不同类型的合同,合同内容不同。按照《合同法》第十二条的规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价款或者报酬;履行期限、地点和方式;违约责任和解决争议的方法。《合同法》第二百一十三条规定,租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此,在租赁合同中,双方当事人在合同中应对合同的期限、租赁物的维修、租金及其支付期限和方式等做明确的规定。

(1)租赁期限

《合同法》

第二百一十四条:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

第二百三十二条:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

因此,在租赁合同中,双方应该明确约定租赁期限,防止出租人随时解除合同给承租人造成损失,而且租赁期限最长不得超过20年,超过部分无效。

(2)租赁合同的形式

《合同法》