买卖合同相关案例 - 范文无忧网

[门市房租赁合同协议书范本]甲方：乙方：为活跃经济，服务社会。经过甲、乙双方商议，现就有关门市房租赁事宜达成以下协议，共同遵守执行。一、租赁场地为滨江公寓东侧临街第二铺面，其营业室面积约47平方米。...+阅读

篇一:买卖合同运用——案例纠纷一起典当和商品房抵押纠纷案件引发的思考日期:2014-08-21 10:27:21 作者:长沙典当网长沙典当网点击: 8 近年来,在龙潭区公安分局和龙潭区人民法院(以下简称龙潭法院)出现了一些涉及吉林市轩宇房地产开发有限责任公司(以下简称轩宇公司)及其法定代表人池铁吉的案件,由于这些案件事实比较复杂,法律关系比较混乱,特别是由

一、关于轩宇公司以商品房抵押借款的有关情况轩宇公司是一家房地产开发企业。2003年开始在吉林市滨江北路开发建设“江畔名苑”小区。2006年,在小区房屋建设进入收尾阶段的关键时刻,由于国家政策调整,银行停止给房地产开发企业贷款,轩宇公司支付工程款和农民工工资发生困难,陷入困境。在走投无路的情况下,决定向吉林市商通典当有限责任公司(简称商通典当)借款。商通典当提出让轩宇公司以自己在建的江畔名苑房屋抵押,每户房屋可借给10万元人民币,月息5%。双方于2006年1月6日签订了2006吉商典字第7号《典当合同》。合同主要内容为:“

1、典当物….. 五处房屋,房屋面积均为1310.24平方米。….当期二个月,….当期届满五日后,乙方不续当,即为绝当…”。由于轩宇公司及时还清了当金及相关费用,未予强制执行。此后,轩宇公司因资金困难又多次借款。但商通典当既不给出具当票,也不签订典当协议,而是仍然以每借10万元就要以一套商品房抵押,并要求以商通典当提供的自然人(商通典当的工作人员及其亲属)的名义与轩宇公司签订《商品房买卖合同》。合同中的房屋不论住宅还是网点、车库一律以每平方米1000元计价,同时让轩宇公司给出出具每户房屋应交房款的虚假收据(轩宇公司在收据底联上标注:“未交现金”),还让轩宇公司与其一同到房产管理部门进行《商品房买卖合同》的备案登记。此间,轩宇公司共向商通典当借款五次,总计借款510万元。此后,轩宇公司在还清相当一处房屋借款的本息时,便赎回一份《商品房买卖合同》,轩宇公司共交本金及利息450余万元,共计赎回合同12份,办理撤销备案3份。其他39份合同均为商通典当工作人员及其亲属名字(其中陈占敏4套、王爱梅3套、周谨2套、杜海滨3套)。后来,相应人员又直接占有了相关的房屋。其中有的已经转卖他人。在最近起诉的十三户中有近十人又在房产管理部门变更了备案。与此相类似的是2007年6月11日,轩宇公司又向邵长利借款100万元,借期三个月,2007年9月邵长利就向龙潭法院起诉要求确认商品房买卖合同有效。龙潭法院经审理做出(2007)龙民初字第906和907号判决。判决认定:“轩宇房地产因公司资金短缺,于2007年年6月11日向邵长利借款现金100万元,当日,轩宇房地产与邵长利签订了借款合同,合同中约定,以包括本案诉争的房屋在内的10套房屋作为抵押,借款期限为三个月。同日,轩宇房地产签订了买房人为邵长利的,位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑1号楼1号商业网点(191.08平方米)和10号楼2单元6层16号房屋的《商品房买卖合同》,轩宇房地产出具收据,交款单位为邵长利,收款方式一栏中记载未收现金,抵押借款。另外,在前述轩宇房地产与邵长利签订的借款合同中,还载明,待借款按期还清,上述商品房买卖合同和房款往来收据一并收回作废,如按期未能还清上述款项,双方另行协商延期或由出资方(邵长利)收回上述房产。”龙潭法院同时认为:“邵长利虽称其与轩宇房地产签订了商品房买卖合同,是商品房买卖合同关系,但未能提供有效证据予以证明其诉讼主张。而事实上,轩宇房地产与邵长早存在着借款合同关系,邵长利与轩宇房地产签订的房屋买卖合同实际是为借款抵押而签订的,而非真正意义上的商品房买卖合同。且双方约定如到期不能偿还借款,由出资方收回房屋的约定,违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定,没有法律效力。故本院对邵长利要求轩宇房地产按商品房买卖合同全面履行义务的诉讼请求不予支持”。现在,龙潭法院正在审理的十三户商品房买卖合同纠纷案件虽然已经备案,但其本质上和邵长利起诉的并无不同。

二、对轩宇公司向商通典当借款及签订商品房买卖合同等问题的法律分析

1、轩宇公司以房屋抵押从商通典当借款的行为是典当行为。《典当管理办法》第三条规定:本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为”。轩宇公司因资金周转发生困难,以自己的在建房屋为抵押,向商通典当借款,并支付借款利息(当息),同时约定在还清借款本息后可以赎回商品房买卖合同,双方行为属于“典当”行为。

2、商通典当不开当票、不签合同、超高利息、房屋留抵严重违反国家法律、法规。《典当管理办法》第六条规定:“典当行从事经营活动,应当遵守法律、法规和规章”。

但是,商通典当与轩宇公司的典当行为,存在许多严重的违法违规行为,甚至涉嫌犯罪。 (1)商通典当借款时设定的当息标准过高,上打利息违法。《典当管理办法》第三十七条规定:“典当当金利率,按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行。典当当金利息不得预扣。”第三十八条规定:“典当综合费用包括各种服务及管理费用。动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42‰。房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰”。也就是说,以房屋抵押进行典当的最高收费应为同期贷款利率加上综合费率。 2006-2007年一年期的贷款利率最高的也只有月6.30‰,加上综合费率的最高值27‰,才33.3‰。而商通典当在借款时先行扣除一个月的利息5%,却仍按原数收取利息。这样,实际月收费已经达到63.1‰,高出规定29%,比规定值高出83%。,完全属于高利贷性质。 (2)商通典当不给轩宇公司出具当票,也不签订典当合同的行为严重违法。《典当管理办法》第三十条明确规定:“当票是典当行与当户之间的借贷契约,是典当行向当户支付当金的付款凭证。典当行和当户就当票以外事项进行约定的,应当补充订立书面合同,但约定的内容不得违反有关法律、法规和本办法的规定”。第三十一条规定:“当票应当载明下列事项:

(一)典当行机构名称及住所;

(二)当户姓名(名称)、住所(址)、有效证件(照)及号码;

(三)当物名称、数量、质量、状况;

(四)估价金额、当金数额;

(五)利率、综合费率;

(六)典当日期、典当期、续当期;…..”。因此,向当户出当票是典当行进行典当业务,进行经营的必须的程序。当票是双方的典当行为最重要的书面依据。在诉讼中是解决双方典当纠纷最重要的证据。但是,商通典当却知法违法。这样做的结果,一可以逃避行业监督,避免典当监督部门对其违法违规行为进行查处;二可以逃避纳税,因为没有当票,当然就可以走账外账,或者根本不建账,不计入典当的营业额,当然不发生税费。不但可以不交所得税,连营业税也不必交;三可以对抗当户,当户如果要投诉或者起诉,让你没有充分的凭据和证据。 (3)商通典当让轩宇公司签订《商品房买卖合同》严重违法。商通典当不但不给轩宇公司出具当票,还要求轩宇公司与其工作人员(工作人员的亲属)签署(之所以说是签署是因为开始并非真正的买卖,而是抵押)买卖这些商品房的合同,不论住宅还是门市房均以每平方米1000元计价。如果说商通典当以商品房买卖篇二:合同纠纷典型案例

一、重庆重铁物流有限公司诉巫山县龙翔商贸有限责任公司、合江县杉杉贸易有限公司买卖合同纠纷案

(一)基本案情 2013年12月1日,原告重庆重铁物流有限公司(以下简称重铁物流公司)分别与被告巫山县龙翔商贸有限责任公司(以下简称龙翔公司)、被告合江县杉杉贸易有限公司(以下简称杉杉公司)签订《煤炭购销合同》、《煤炭买卖合同》,同时三方还签订了《补充协议》。前述三份合同、协议约定:由龙翔公司销售煤炭给重铁物流公司,重铁物流公司销售给杉杉公司,合同有效期为2013年12月1日起至2014年12月31日止。交货方式为水路运输,龙翔公司销售给重铁物流公司的煤炭到港后直接销售给杉杉公司,重庆物流公司委托杉杉公司对煤炭进行质量、数量验收。重铁物流公司、龙翔公司及杉杉公司三方还约定,在重铁物流公司未收到杉杉公司货款前,龙翔公司不向重铁物流催收货款,如杉杉公司拒付或拖延支付货款,则龙翔公司放弃要求重铁物流公司支付部分或全部货款。合同签订后,被告龙翔公司向原告重铁物流公司出具了9份《水路货物运单》和32份增值税发票(总额为30 942 450元),被告杉杉公司亦向原告重铁物流公司出具《收货证明》5份。按照上述货物运单、发票和收条的记载,原告与两被告之间共计有48414.1吨煤炭交易发生,依据合同的约定,被告杉杉公司应向原告重铁物流公司支付相应货款,重铁物流公司也应向被告龙翔公司支付约定价款。而事实上,原、被告三方签订的煤炭买卖合同及补充协议并未实际履行,相关各方并无真实煤炭交易发生,也无相关货款的给付。在案证据证实, 签订合同时,被告龙翔公司和被告杉杉公司的法定代表人均系邱翔一人,而杉杉公司提交了法定代表人为陈祝增的营业执照,隐瞒了其公司和龙翔公司的法定代表人均为邱翔的事实,尔后,邱翔伪造了9份货物运单,并授意其工作人员虚开32份增值税发票和5份收货证明并交予重铁物流公司,虚构了整个煤炭交易的事实。被告龙翔公司基于上述合同虚构煤炭交易,形成对原告30 942 450元的债权。原告以两被告恶意串通,以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下与其签订相关合同为由,诉至成铁中院,请求判决撤销2013年12月1日原告与被告龙翔公司签订的《煤炭购销合同》、与被告杉杉公司签订的《煤炭买卖合同》以及与两被告签订的《补充协议》。